Hof Den Haag, 02-07-2024, nr. Bk-23/242

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats 1] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 548.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).

Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 49 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van het hoger beroep is een griffierecht van € 136 geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 21 mei 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

3. De Rechtbank heeft, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:

“Waarde van de woning

5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten zijn [adres 2] te [woonplaats 1] (verkocht op 20 februari 2020 voor € 560.000), [adres 3] te [woonplaats 2] (verkocht op 19 juli 2019 voor € 525.000), [adres 4] te [woonplaats 3] (verkocht op 19 december 2019 voor € 575.000) en [adres 5] te [woonplaats 3] (verkocht op 19 oktober 2018 voor € 555.000). [adres 5] acht de rechtbank in het kader van de waardebepaling te ver van de waardepeildatum verkocht en om die reden niet bruikbaar. De overige drie vergelijkingsobjecten hebben vergelijkbare bouwkenmerken, uitstraling, bouwjaar en inhoud als de woning en zijn daarom vergelijkbaar met de woning. Uit de matrix volgt dat [adres 2] en [adres 4] wat betreft de secundaire objectkenmerken ‘kwaliteit’, ‘onderhoud’ en ‘voorzieningen’ lager gewaardeerd zijn dan de woning. Verder hebben [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] meer inhoud dan de woning. Uit de matrix volgt dat de voor de woning gehanteerde waarde per m³ van het hoofdgebouw (€ 524) wat hoger is dan het gemiddelde van de prijzen per m³ van de hoofdgebouwen van [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (€ 504). Naar het oordeel van de rechtbank doet dat niet af aan de onderbouwing van de aan de woning toegekende waarde, gelet op de betere staat van de woning en het effect van afnemend grensnut. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer ligging, inhoud, perceeloppervlakte, bijgebouwen en kwaliteit van de opstallen.

7. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. In het door eiser overgelegde taxatierapport ziet de rechtbank geen aanleiding om te oordelen dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, reeds omdat uit dat taxatierapport niet blijkt in hoeverre de daarin genoemde waarde is herleid uit gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare objecten. Verweerder heeft met de matrix en de daarop gegeven toelichting inzichtelijk gemaakt op welke manier in de herleiding van de waarde rekening is gehouden met de verschillen in VLOK-kwalificaties tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dat [adres 3] en [adres 4] in andere kernen van de gemeente Westland zijn gelegen dan de woning, staat niet aan de vergelijkbaarheid van die objecten met de woning in de weg. Verweerder heeft met de verschillen in ligging rekening gehouden door verschillende grondstaffels voor de verschillende kernen toe te passen. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan de juistheid van deze grondstaffels te twijfelen. De enkele, eerst ter zitting ingenomen stelling van eiser dat de gebruikte grondstaffels niet inzichtelijk en controleerbaar zijn, leidt niet tot een ander oordeel. De bewijslast dat de gedateerde voorzieningen, de slechte isolatie, het afwerkingsniveau van de keuken, de staat van de cv-installatie en het ontbreken van een zolder, zoals hij stelt, voor de woning waardedrukkende omstandigheden zijn, rust op eiser. Eiser heeft die stellingen echter niet aannemelijk gemaakt. Verweerder mocht dan ook uitgaan van een gemiddelde staat van de woning. Gelet op de voornoemde verdeling van de bewijslast, maken de omstandigheden dat verweerder naar aanleiding van eisers grieven met betrekking tot de staat van de woning geen inpandige opname heeft verricht en niet eerder dan in de beroepsfase om foto’s van de woning heeft verzocht, niet dat verweerder de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig heeft genomen. Eiser heeft evenmin aannemelijk gemaakt dat de woning een minder gunstige ligging heeft dan de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft in zijn verweerschrift gemotiveerd waarop hij de waarderingen in de matrix voor de secundaire objectkenmerken van [adres 2] en [adres 4] heeft gebaseerd. De rechtbank ziet geen aanleiding aan die waarderingen te twijfelen. Dat eiser die waarderingen eerst ter zitting heeft betwist, maakt dat niet anders.

8. Ook in de bezwaarfase heeft verweerder de waarde van de woning aan de hand van onder andere een taxatieverslag, een waardematrix en de uitspraak op bezwaar voldoende onderbouwd en inzichtelijk gemaakt.

Indexeringspercentages

9. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder de indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum niet inzichtelijk heeft gemaakt. Daartoe heeft eiser aangevoerd dat het door verweerder verstrekte overzicht van verkopen niet bruikbaar is omdat daarin alle type woningen in diverse woonplaatsen staan en dat de verkoopcijfers ten onrechte worden afgezet tegen de WOZ-waarden die incorrect kunnen zijn vastgesteld.

10. De rechtbank volgt eiser niet in zijn standpunt. Verweerder heeft toegelicht dat de indexeringspercentages worden vastgesteld op basis van een analyse van bruikbare verkoopcijfers van woningen binnen de gemeente, waarbij rekening wordt gehouden met eventuele veranderingen in de staat van een woning tussen de peildatum voor de WOZ-waarde en de verkoop. In hetgeen eiser heeft aangevoerd ziet de rechtbank geen aanleiding om aan de juistheid van de indexering van de verkoopcijfers te twijfelen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de overgelegde bolletjesgrafieken, de lijst met verkooptransacties en zijn toelichting op deze stukken, de gehanteerde indexeringspercentages voldoende inzichtelijk gemaakt. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de matrix een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt alleen de eindwaarde ter toetsing voor.[1]

Toezending stukken

11. De omstandigheid dat niet reeds gedurende de bezwaarfase alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan eiser zijn verstrekt, kan niet leiden tot een gegrond beroep. In de bezwaarfase geldt artikel 7:4, tweede lid, van Algemene wet bestuursrecht (Awb) op grond waarvan verweerder alle op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen ter inzage dient te leggen voor eiser gedurende ten minste een week. Artikel 7:4, tweede lid, van de Awb brengt geen verplichting mee voor verweerder om de op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan de hoorzitting aan eiser te verstrekken. Er heeft voorafgaande aan de uitspraak op bezwaar een telefonische hoorzitting plaatsgevonden. Verweerder heeft eiser per e-mail gewezen op de mogelijkheid tot inzage. Eiser heeft van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt. Uit artikel 40 van de Wet WOZ volgt geen verplichting de stukken waar eiser tijdens de bezwaarfase om heeft verzocht voorafgaand aan het horen toe te zenden. De wetgever heeft met artikel 7:4, vierde lid, van de Awb reeds een voorziening getroffen voor deze situatie. Afschriften van op de zaak betrekking hebbende stukken kunnen immers tegen vergoeding worden verkregen door eiser. Ook artikel 7:4, vierde lid, van de Awb verplicht verweerder niet tot toezending van die stukken.[2] De door eiser bepleite toezendplicht kan evenmin worden afgeleid uit artikel 6:17 van de Awb.

Conclusie

12. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep dient daarom ongegrond te worden verklaard.

Proceskosten

13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

(…)

[1] Vgl. bijvoorbeeld gerechtshof Amhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECL1:NL:GHARL:2015:7059 en gerechtshof’s-Hertogenbosch, 10 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:20l 1:BV2713.

[2] Vgl. gerechtshof Den Haag 4 mei 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:882.”

In geschil is of de Heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met artikel 40, lid 2, Wet WOZ door belanghebbende niet de door hem gevraagde gegevens te verstrekken en of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar beantwoordt deze vragen ontkennend.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 450.000 met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Tevens concludeert belanghebbende tot veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten in bezwaar, beroep en hoger beroep.

De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Toezendplicht

Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ dient aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens te worden verstrekt (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, BNB 2023/156).

Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar ten onrechte niet alle door hem in de bezwaarfase verzochte gegevens heeft verstrekt, zodat in strijd is gehandeld met artikel 40, lid 2, Wet WOZ. Niet in geschil is dat alleen de onderbouwing van de indexcijfers pas in beroep is verstrekt en dat deze gegevens een rol hebben gespeeld bij het bepalen van de vastgestelde waarde van de woning.

Gelet op de onder 2.3 weergegeven inhoud van het verzoek van belanghebbende was zijn verzoek voldoende specifiek. De Heffingsambtenaar heeft in strijd met artikel 40, lid 2, Wet WOZ gehandeld door niet de onderbouwing van de indexeringspercentages aan belanghebbende toe te zenden in de bezwaarfase. Dat de Heffingsambtenaar de overige gevraagde gegevens, waaronder de grondstaffels en de indeling van de VLOK-coderingen, wel heeft toegezonden alsmede de matrix en een taxatieverslag heeft opgemaakt doet daar niet aan af.

De Rechtbank had het beroep daarom gegrond moeten verklaren. In zoverre is het hoger beroep gegrond. De Heffingsambtenaar wordt daarom veroordeeld tot vergoeding van de kosten van belanghebbende voor het geding in beroep en hoger beroep en tot vergoeding van het door belanghebbende betaalde griffierecht.

Motivering uitspraak op bezwaar

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de Heffingsambtenaar met de uitspraak op bezwaar het motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel heeft geschonden. Belanghebbende doelt hierbij op schending van artikel 7:12, lid 1, Awb waarin is bepaald dat een uitspraak op bezwaar dient te berusten op een deugdelijke motivering.

Het Hof is van oordeel dat in de uitspraak op bezwaar voldoende is onderbouwd waarom de WOZ-waarde van de woning is gehandhaafd. De Heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag gemaakt en een matrix met vergelijkingsobjecten en de bijbehorende marktgegevens aan belanghebbende toegezonden. In de uitspraak op bezwaar zijn de grieven van belanghebbende en hetgeen daarover bij het horen is gezegd vermeld. De Heffingsambtenaar is in de uitspraak op bezwaar vervolgens gemotiveerd ingegaan op de grieven die belanghebbende in het bezwaarschrift en tijdens het hoorgesprek heeft aangevoerd en is ingegaan op het taxatierapport van belanghebbende en de door belanghebbende genoemde vergelijkingsobjecten en verkoopgegevens. De uitspraak op bezwaar is niet onzorgvuldig voorbereid. Van schending van het motiveringsbeginsel en/of het zorgvuldigheidsbeginsel is dan ook geen sprake.

De WOZ-waarde van de woning

De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).

De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde voor de woning onder meer een taxatieverslag van de woning en in beroep een nieuwe matrix overgelegd. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

Voor zover belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar in de beroepsfase zich niet mag beroepen op verkopen van andere vergelijkingsobjecten verwerpt het Hof die stelling. Het staat de Heffingsambtenaar vrij ter ondersteuning van de door hem vastgestelde waarde die vergelijkingsverkopen aan te voeren die hem het beste voorkomen. Daarbij komt dat in de bezwaarfase bij opname van het object is gebleken dat niet alle gebouwde eigendommen (bijgebouwen) in de waardebepaling waren betrokken. De omstandigheid dat de Heffingsambtenaar een nieuwe matrix overlegt levert ook niet een schending van het bepaalde in artikel 40, lid 2, Wet WOZ op omdat de Heffingsambtenaar in beroep opnieuw de waarde mag onderzoeken en dan die verkopen mag aanvoeren die hem op dat moment van het geding het beste voorkomen. De daarbij gebruikte gegevens zijn aan belanghebbende toegezonden en belanghebbende heeft hierop in beroep en hoger beroep kunnen reageren. Het levert ook geen schending van de goede procesorde op.

De Heffingsambtenaar heeft voldoende feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt om de conclusie te kunnen trekken dat de door hem voorgestane waarde van € 549.000 niet te hoog is. Het Hof verwijst naar de motivering van de Rechtbank, die het Hof overneemt en mede ten grondslag legt aan zijn oordeel.

Hetgeen belanghebbende daartegenover heeft gesteld, leidt het Hof niet tot een ander oordeel reeds omdat het hoger beroepschrift geen grieven bevat tegen de uitspraak van de Rechtbank voor wat betreft de inhoudelijke waardebepaling.

Slotsom

Het hoger beroep is voor wat betreft de toepassing van artikel 40, lid 2, Wet WOZ gegrond. Voor het overige is het ongegrond.

Het Hof ziet aanleiding voor een veroordeling van de Heffingsambtenaar in de door belanghebbende gemaakte proceskosten voor de beroeps- en de hogerberoepsfase. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 2.625 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de Rechtbank (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor de zitting) à € 875 x 1 (gewicht van de zaak) en voor het Hof (1 punt voor het hogerberoepschrift en 1 punt voor de zitting) à € 875 x 0,5 (gewicht van de zaak). Het Hof heeft gelet op de omstandigheid dat het hoger beroep slechts gegrond is voor wat betreft de schending van artikel 40, lid 2, Wet WOZ, het gewicht van de zaak in hoger beroep op 0,5 vastgesteld (vgl. Richtsnoer proceskostenvergoeding gerechtshoven, par. 1.2.3, letter c, jo. par. 1.2, bijlage bij de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 11 november 2021, ECLI:GHDHA:2021:2131).

Voorts dient de Heffingsambtenaar belanghebbende de voor de behandeling in beroep en hoger beroep gestorte griffierechten van (€ 49 + € 136 =) € 185 te vergoeden.

Het Gerechtshof:

Deze uitspraak is vastgesteld door M.J.M. van der Weijden, in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema. De beslissing is op 2 juli 2024 in het openbaar uitgesproken.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. - de naam en het adres van de indiener;

b. - de dagtekening;

c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. - de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.