Rb. Oost-Brabant, 11-12-2020, nr. 19/2564

Bij beschikking van 15 februari 2019, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2019, vastgesteld op € 166.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2019 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 26 augustus 2019 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiser heeft hierop gereageerd.

Het onderzoek op de zitting heeft plaatsgevonden op 31 augustus 2020. Eiser is verschenen bij gemachtigde en verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door G.M.P.A. Janssen.

Feiten

Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een hoekwoning uit 1980. De woning heeft een inhoud van 319 m³ dan wel een gebruiksoppervlakte van 106 m² met een aanbouw woonruimte en beschikt over een garage en een tuinhuis. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 145 m².

Geschil en beoordeling

1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018. Eiser bepleit in beroep een waarde van € 152.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 166.000) naar de gelijkluidende getaxeerde waarde, zoals opgenomen in de bij het verweerschrift overgelegde waardematrix.

2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.

Zorgvuldigheid

3. Eiser stelt dat, indien de WOZ-taxateur die betrokken was bij het horen, ook betrokken is geweest bij de voorbereiding van het oorspronkelijke besluit, sprake is van handelen in strijd met artikel 7:5 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

Ook is volgens eiser de hoorplicht geschonden, omdat geen verslag van de hoorzitting is opgemaakt en is het beginsel van hoor en wederhoor geschonden vanwege de passieve houding van de WOZ-taxateur tijdens de hoorzitting. In de uitspraak op bezwaar staat informatie over de vergelijkingsobjecten die tijdens het horen niet aan eiser is verstrekt. Als deze informatie ten tijde van het horen al beschikbaar was, dan zijn niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan eiser ter inzage overgelegd. Indien deze informatie toen nog niet beschikbaar was, dan is er sprake van nieuwe feiten en omstandigheden en had eiser opnieuw gehoord moeten worden.

4. Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht dat de WOZ-taxateur van verweerders gemeente die betrokken was bij de hoorzitting, niet was betrokken bij de voorbereiding van de (primaire) beschikking van 15 februari 2019; dat betrof een taxateur van TOG Nederland. De rechtbank heeft geen aanleiding de lezing van verweerder te betwijfelen en is van oordeel dat met wat door eiser is aangevoerd niet kan worden geconcludeerd dat hier sprake is geweest van schending van artikel 7:5 van de Awb.

5. Van de door eiser gestelde onzorgvuldigheden ten aanzien van de hoorzitting in de bezwaarfase is de rechtbank niet gebleken. Voor zover eiser stelt dat de WOZ-taxateur enkel heeft volstaan met het aanhoren van eiser, heeft verweerder in het verweerschrift toegelicht dat tijdens de hoorzitting enkele vragen van eiser zijn beantwoord en de WOZ-taxateur een toelichting heeft gegeven op de grondstaffelgrafiek en op het gebruik van de kwalificatiecijfers voor kwaliteit en onderhoud. De rechtbank ziet in deze wijze van horen geen onzorgvuldigheid. Daarnaast wijst de rechtbank op de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 9 april 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:3100), waarin is overwogen dat het midden kan blijven of, zoals eiser in deze zaak beweert, de heffingsambtenaar onzorgvuldig heeft gehoord, omdat ook in dat geval een onzorgvuldig uitgevoerd hoorgesprek moet worden aangemerkt als een hoorgesprek in de zin van artikel 7:2 van de Awb.

6. Verweerder heeft in beroep een verslag van de hoorzitting overgelegd. Volgens artikel 7:7 van de Awb moet van het horen een verslag worden opgemaakt, maar de wet schrijft niet voor in welke vorm het verslag dient te worden gegoten en hoe uitgebreid het dient te zijn. Ook is er geen wettelijke verplichting het verslag aan een belanghebbende toe te zenden voordat een uitspraak op bezwaar is genomen. Uit wat door eiser naar voren is gebracht, is de rechtbank niet gebleken dat het korte verslag van de hoorzitting onjuist of onvolledig is. Van schending van artikel 7:7 van de Awb is daarom geen sprake. De rechtbank wijst ter ondersteuning ook naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 23 januari 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:145.

7. De rechtbank volgt verweerder verder in de reactie in het verweerschrift dat in de bestreden uitspraak geen sprake was van nieuwe feiten en omstandigheden als bedoeld in artikel 7:9 van de Awb. In de bestreden uitspraak is enkel extra informatie over de vergelijkingsobjecten verstrekt ter onderbouwing van de staat van onderhoud.

8. Eiser voert aan dat hij in bezwaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft ingezien, te weten de taxatiematrix, de zogenaamde VLOK-waarderingen (betreffende Voorzieningen, Ligging, Onderhoud en Kwaliteit) en informatie over de staat van onderhoud van de vergelijkingsobjecten. Ook heeft verweerder in bezwaar, ondanks het verzoek van eiser daartoe, geen toelichting gegeven op de door hem in bezwaar verstrekte grafiek van de grondstaffels. Eiser heeft in dit verband gewezen op het arrest van de Hoge Raad (HR) van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316.

9. Verweerder heeft gereageerd met de stelling dat informatie over de grondstaffels en informatie over de staat van onderhoud van de vergelijkingsobjecten in de bezwaarfase aan eiser ter inzage hadden moeten worden gelegd, maar de door eiser gevraagde informatie over de aanwezigheid van het aantal kozijnen met enkel dan wel dubbel glas behoort volgens verweerder niet tot de over te leggen stukken. Het feit dat sommige stukken niet ter inzage zijn gelegd, zegt volgens verweerder niets over de rechtmatigheid van de bestreden uitspraak.

10. De rechtbank stelt vast dat eiser in bezwaar heeft verzocht om het taxatieverslag, de grondstaffel van de referentieobjecten en de status van onderhoud van deze objecten.

Verweerder heeft in de bezwaarfase een taxatieverslag aan eiser verstrekt, waarop de

woning en drie vergelijkingsobjecten staan vermeld met de daarbij behorende

objectkenmerken. Daarnaast heeft verweerder in de bezwaarfase met de mail aan eiser van

14 juni 2019 informatie gegeven over de kwaliteit, luxe en staat van onderhoud van de

woning en de vergelijkingsobjecten. Ook heeft verweerder een grafiek van de grondstaffels

overgelegd. Zoals verweerder in de bestreden uitspraak terecht opmerkt is voor zowel de woning als de vergelijkingsobjecten uitgegaan van een grondprijs van € 258 per m². Weliswaar wordt volgens de overgelegde grafiek gestaffeld gewaardeerd, maar de eerste staffel loopt tot en met 150 m². Omdat zowel de woning als de vergelijkingsobjecten niet meer grond hebben dan 145 m², is een afstaffeling hier niet aan de orde. Gelet hierop is, ondanks dat verweerder de door eiser gevraagde toelichting op de grafiek niet heeft verstrekt, in de bezwaarfase voldoende inzicht verschaft in de waardebepaling van de grond. Verweerder heeft in bezwaar verder aangegeven dat er niet meer stukken waren

om in te zien. Naar het oordeel van de rechtbank is met wat verweerder heeft overgelegd

voldaan aan de uit artikel 7:4 van de Awb voortvloeiende verplichtingen. De rechtbank kan

verweerder erin volgen dat de informatie over het aantal kozijnen met enkel dan wel dubbel

glas van de vergelijkingsobjecten niet behoort tot informatie die op grond van deze bepaling

had moeten worden verstrekt, reeds omdat verweerder niet beschikte over informatie over

de exacte aantallen. De rechtbank verwijst ook naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 30 juli 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:2177.

11. Voor zover al sprake zou zijn van onzorgvuldigheden in de bezwaarfase merkt de rechtbank verder op dat het enkele feit dat de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig zou zijn voorbereid of onvoldoende zou zijn gemotiveerd, niet hoeft te leiden tot vernietiging daarvan (zie de arresten van de HR van 28 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5146, en van 4 mei 1994, ECLI:NL:HR:1994: ZC5668). Eventuele onzorgvuldigheden en motiveringsgebreken kunnen in beroep worden hersteld en hoeven immers niet te betekenen dat de waardevaststelling onjuist is. Ook staat het verweerder vrij in iedere fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase, de waardevaststelling grondiger te onderbouwen en de daarbij gebruikte vergelijkingsobjecten te wijzigen. Verweerder heeft in zijn verweerschrift, naar vermogen, uiteengezet waarom hij de argumenten van eiser niet volgt en ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een waardematrix en verweerschrift overgelegd. Eiser heeft daarop kunnen reageren, en heeft dat op de zitting ook gedaan. Niet is gebleken dat eiser aldus is geschaad in zijn processuele belangen. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet. Dit neemt niet weg dat de rechtbank het standpunt van verweerder over de waarde op zijn juistheid dient te toetsen.

Objectkenmerken

12. Eiser heeft in beroep de door verweerder vastgestelde inhoud van de aanbouw aan de woonruimte (‘aanbouw plat dak’) van 18 m³ betwist, maar heeft dit standpunt op de zitting laten vallen. De rechtbank gaat voor wat betreft deze aanbouw uit van deze genoemde inhoud.

13. Eiser stelt verder dat verweerder de inhoud van de garage onjuist heeft vastgesteld op 50 m³. Op basis van de door verweerders taxateur bij de inpandige opname gemeten oppervlakte van 18 m² en de door eiser gemeten hoogte van 2,49 meter, dient de inhoud van de garage volgens eiser 44,82 m³ en niet 50 m³ te bedragen. Eiser heeft zijn standpunt onderbouwd met een foto waaruit naar zijn zeggen de hoogte van de garage, zoals hij die heeft gemeten, is af te leiden.

Verweerder stelt in het verweerschrift en de toelichting ter zitting dat de woning qua maatvoering gelijk is aan de vergelijkingsobjecten: een hoofdmassa van 319 m³ met daarvoor een aangebouwde berging van 16 m³ en een hal/toilet van 18 m³. De woning heeft als enige een garage, namelijk de tot garage omgebouwde carport van de woning. Hierbij is de berging (die de vergelijkingsobjecten ook hebben) in het geval van de woning geïntegreerd in de garage. Op de zitting heeft verweerders taxateur toegelicht dat de gebruiksoppervlakte van de woondelen is gemeten aan de hand van de bouwtekeningen. De oppervlakte van de carport/garage van de woning is door de taxateur handmatig ingemeten en in bezwaar is aan de hand van luchtfoto’s de inhoud gecontroleerd. Dit heeft de oppervlakte van 18 m² en de inhoud van de garage van 50 m³ bevestigd. Verweerder heeft op de zitting echter ook aangegeven van de nameting en de luchtfoto’s geen stukken te kunnen overleggen.

14. De rechtbank concludeert op basis van het voorgaande dat het voor de rechtbank niet mogelijk is de – tijdig en in voldoende mate betwiste – inhoud van de garage van de woning vast te stellen. Verweerder heeft namelijk niet onderbouwd, ook niet op de zitting, dat de garage ook daadwerkelijk een inhoud van 50 m³ heeft, en niet 44,82 m³, zoals eiser stelt. Dat verweerder dit heeft nagelaten dient voor rekening en risico van verweerder te worden gebracht. Dat heeft tot gevolg dat verweerder de juistheid van de door hem voorgestane inhoud van de garage en daarmee de juistheid van de door hem vastgestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Het beroep is reeds hierom gegrond.

De vastgestelde WOZ-waarde

15. Wat betreft de vastgestelde waarde heeft eiser – kortgezegd – aangevoerd dat verweerder de WOZ-waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld in vergelijking met de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de waardeverminderende aspecten van de woning. Zo is de staat van onderhoud van de woning minder goed dan die van de vergelijkingsobjecten aan de [adres] , [nummer] en [nummer] . Daarnaast wijst eiser op de aanwezigheid van asbest op het dak en de overlast van water in de kruipruimte bij hoog water in de Maas. Ook zijn er diverse lekkages in de woning geweest.

16. Verweerder heeft de waarde van de woning in de beroepsfase onderbouwd met vijf in de waardematrix opgenomen vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [nummer] , [nummer] , [nummer] en [nummer] . De rechtbank is van oordeel dat de genoemde vergelijkingsobjecten wat betreft de waardebepalende elementen goed vergelijkbaar zijn met de woning en daarmee kunnen dienen als toetsmiddel voor het waardeniveau van de woning. De woning en de vergelijkingsobjecten zijn gelegen in dezelfde straat en hebben een vergelijkbaar bouwjaar. Ook is sprake van een vergelijkbare gebruiksoppervlakte (waarbij deze alleen in het geval van [adres] wat kleiner is) en zijn gelegen op een perceel met een vergelijkbare oppervlakte. Twee van de vijf gebruikte vergelijkingsobjecten betreffen, evenals de woning, hoekwoningen. De overige drie betreffen tussenwoningen. Daarnaast zijn de vergelijkingsobjecten verkocht rondom de waardepeildatum en heeft verweerder de verkooptransacties geïndexeerd naar de waardepeildatum. Verweerder heeft verder toegelicht dat de door eiser gestelde aanwezigheid van asbesthoudende materiaal op het dak van de woning en de overlast van water in de kruipruimte bij een hoge stand van de Maas, ook geldt voor vergelijkingsobjecten. Dat betekent dat een eventueel waardedrukkend effect van deze factoren, is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is van oordeel dat verweerders waardebepaling in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.

17. Verweerder heeft over de KOUDV-factoren opgemerkt dat deze voor alle objecten gelijk zijn (3), met uitzondering van de kwalificatie onderhoud. Daarvoor geldt dat een factor hoger of lager tot een correctie leidt van 5% op de m²-prijs. Ter verdere verfijning van de waardes is bij de woning en enkele vergelijkingsobjecten nog een nadere negatieve correctie voor de kwalificatie onderhoud toegepast (CPW), van 2% respectievelijk 5%. Een dergelijk fijnmazig systeem van correcties veronderstelt dat de taxateur nauwkeurig deze correcties kan bepalen. Eiser heeft echter geen gegevens overgelegd terzake en ook geen inzicht geboden in de wijze waarop die scores worden bepaald. Het verstrekken van dat inzicht had, mede ook gelet op de gemotiveerde betwisting door eiser, wel in de rede gelegen omdat deze scores mede bepalend zijn voor de waarde van de hoofdbouw die verweerder bepleit. Naar het oordeel van de rechtbank is uit de matrix en de ter zitting gegeven uitleg van verweerder echter onvoldoende te herleiden wat het gevolg is van de verschillen in de mate van onderhoud op de waarde van de woning en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank concludeert dat verweerder niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast, zodat verweerder ook om deze reden de juistheid van de door hem vastgestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.

18. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar wordt vernietigd.

19. Eiser bepleit met het beroep op het gelijkheidsbeginsel een lagere WOZ-waarde van de

woning. De vijf vergelijkingsobjecten zijn volgens eiser goed vergelijkbaar met de

woning en de gemiddelde WOZ-waarde van deze objecten bedraagt € 161.000.

Van schending van het gelijkheidsbeginsel kan, voor zover in deze zaak van belang, sprake

zijn wanneer de zogeheten meerderheidsregel is geschonden. Voor een geslaagd beroep op

het gelijkheidsbeginsel is dan sprake indien in een meerderheid van de met eiser

vergelijkbare gevallen door verweerder in strijd met de Wet WOZ is gehandeld. Voor

toepassing van de meerderheidsregel moet een vergelijking worden gemaakt met objecten

die identiek zijn, in die zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Een beroep op de

meerderheidsregel moet bovendien worden ondersteund met de stelling dat minstens twee

met de woning identieke objecten lager zijn gewaardeerd (zie het arrest van de HR

van 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942).

20. De rechtbank is met verweerder van oordeel dat het beroep op het gelijkheidsbeginsel niet slaagt. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de vijf vergelijkingsobjecten geen identieke objecten. Het feit dat de woning een garage heeft en de vijf vergelijkingsobjecten niet, acht de rechtbank een niet te verwaarlozen verschil, evenals het feit dat de woning een hoekwoning betreft en drie van de vijf vergelijkingsobjecten tussenwoningen zijn. Ook het verschil in staat van onderhoud tussen de woning en de vijf vergelijkingsobjecten, draagt bij aan het oordeel dat geen sprake is van identieke objecten.

21. De rechtbank beoordeelt vervolgens of eiser de door hem bepleite waarde van (afgerond) € 152.000 aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval. De door eiser in zijn nader stuk van 18 augustus 2020 gegeven uiteenzetting dat deze waarde moet worden bepaald op € 155.983 minus de (van de voor het jaar 2020 vastgestelde WOZ-waarde afgeleide) waardedaling van € 3.610 van de bedrijfsgebouwen (waarbij de rechtbank aanneemt dat bedoeld is: bijgebouwen), is daarvoor onvoldoende. De door hem bepleite waarde heeft eiser ook niet anderszins onderbouwd.

22. Omdat zowel eiser als verweerder de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding het geschil met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast op € 160.000. De aanslag OZB dient dienovereenkomstig te worden verminderd.

23. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

24. Er bestaat aanleiding om verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in bezwaar en beroep heeft moeten maken. De rechtbank hanteert daarbij het Besluit proceskostenbestuursrecht (Bpb), zoals dat luidt met ingang van 1 januari 2020, en de daarbij behorende bijlage. Eiser heeft gepleit voor een hogere (integrale) proceskostenvergoeding, subsidiair het toekennen van een wegingsfactor 2, meer subsidiair 1,5 bij het toekennen van de vergoeding, vanwege onzorgvuldige besluitvorming dan wel vooringenomenheid aan de kant van verweerder, en heeft zich beroepen op bijzondere omstandigheden als bedoeld in artikel 2, derde lid, van het Bbp. In deze procedure ziet de rechtbank daarvoor echter geen aanleiding. De proceskosten stelt de rechtbank op grond van het Bbp voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting, waarde per punt € 261, wegingsfactor 1; 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, waarde per punt € 525, wegingsfactor 1).

Beslissing

De rechtbank:

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47 aan eiser te vergoeden;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.572.

Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F.E. van Olden-Smit, rechter, in aanwezigheid van

drs. J.G.J. van Geesink, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op

11 december 2020.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.