6. De akte als ‘notariële finale’

Iedere kavelruil kent een ‘notariële finale’: op basis van de kavelruilovereenkomst stelt de notaris de (kavelruil)akte op.1

Vervolgens wordt de akte notarieel verleden en draagt de notaris2 zorg voor de op grond van artikel 85 lid 5 vereiste inschrijving van de akte in de openbare registers.

Ondertekening van de akte zal, met name bij omvangrijke kavelruilprojecten waarbij een groot aantal partijen betrokken is, om praktische redenen dikwijls bij volmacht geschieden.3

De akte van kavelruil is het tweede moment in de kavelruilketen waarop de notaris verplicht moet worden ingeschakeld. Het eerste ‘verschijningsmoment’ van de notaris is ter gelegenheid van de in de openbare registers in te schrijven kavelruilovereenkomst.4 De verhouding tussen overeenkomst en akte is, gelet op de tekst van artikel 85 lid 1, aldus: via de (obligatoire) overeenkomst verbinden de deelnemende partijen zich tot samenvoeging van onroerende zaken en vervolgens tot verkaveling van de massa, waarna de notariële akte de verdeling ‘formaliseert’. De inhoud van de kavelruil wordt dus vastgesteld in de overeenkomst, waarna de notariële akte de nieuwe eigendomssituatie doet ontstaan.5 Eenzelfde juridische ‘tandem’ als bij de koopovereenkomst en de akte van levering het geval is. In de akte van kavelruil worden dan ook bepalingen aangetroffen, die tevens in een leveringsakte te vinden zijn. Denk bijvoorbeeld aan garantiebepalingen, bepalingen met betrekking tot de risico-overgang en kwijting voor de (eventuele) verplichtingen aangegaan bij de kavelruilovereenkomst en geconstateerd in de akte.6

Wanneer de kavelruil wordt beschouwd in relatie tot de rechtsfiguur ‘herverkaveling’, waar de kavelruil van is afgeleid, ontwaart men een parallel met het ruilplan7 en de akte van herverkaveling.8 De overeenkomst vormt alsdan de pendant van het (volledige) ruilplan. De akte is ook bij de herverkaveling het moment waarop de verkaveling definitief haar beslag krijgt.

In dit kader komt de vraag op waarom er twee afzonderlijke stukken nodig zijn om de kavelruil te doen plaatsvinden. Vooral gezien het feit dat in de overeenkomst al vrijwel de gehele marsroute vastligt, is een vraag naar het zelfstandig nut en het onderscheidend karakter van de beide documenten gerechtvaardigd. Het antwoord op deze vraag wordt mijns inziens in belangrijke mate gevonden in de meerwaarde van het notariaat: de overeenkomst, waarvoor de notariële vorm niet is voorgeschreven, zal weliswaar de uitgangspunten en de gewenste eindsituatie van de kavelruil bevatten, maar de zekerheid dat deze doelen daadwerkelijk geheel conform de wensen en uitgangspunten van de betrokken partijen worden gerealiseerd wordt gegarandeerd door de notariële akte. De notaris is de enige die op grond van opleiding en ervaring de vereiste deskundigheid bezit om met betrekking tot onder meer eigendomskwesties (verervingen, gemeenschappen), betwiste rechten, erfdienstbaarheden en buurwegen de juiste analyse te kunnen maken en de benodigde juridische formulering in de akte op te nemen. De notariële kennis waarborgt daarmee een goede afloop van een kavelruilproject. De notariële akte van kavelruil is derhalve een essentieel onderdeel van het verkavelingsproces, die de notaris met voldoende agro-juridische kennis de kans geeft te ‘excelleren’ en zijn meerwaarde te onderstrepen.9

Binnen het notariaat worden diverse modellen voor de overeenkomst tot en de akte van kavelruil gebruikt. Diverse in het agrarisch recht gespecialiseerde kantoren hebben daarbij hun eigen, over het algemeen inhoudelijk goed vormgegeven, modellen ontwikkeld.10 Het (agro-) notariaat kan met de overeenkomst en akte van kavelruil op ‘modellengebied’ derhalve prima uit de voeten. Er is dan ook geen behoefte aan een van overheidswege verstrekte modelovereenkomst. In zijn brief van 8 september 2006 gaf de minister van LNV aan voornemens te zijn een dergelijke overeenkomst beschikbaar te stellen.11 Het notariaat zal er niet rouwig om zijn dat het bij dit voornemen gebleven is.12