Rb. Noord-Nederland, 10-08-2016, nr. 4789275 CV EXPL 16-1197

Ingevolge het tussenvonnis van 6 april 2016 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden op 5 juli 2016. Partijen - de rechtspersonen deugdelijk vertegenwoordigd - zijn ter zitting bijgestaan door hun gemachtigden verschenen en hebben hun wederzijdse standpunten (nader) uiteengezet. Van het verhandelde is door de griffier aantekening gehouden.

Vonnis is nader bepaald op heden.

De feiten

In conventie en in reconventie

1. Als gesteld en erkend, dan wel niet (gemotiveerd) weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud van de overgelegde producties staat het volgende vast.

Tussen SHK en [eiser sub 2] als verhuurders en [gedaagde] als huurder bestaat met ingang van 1 februari 2015 een huurovereenkomst met betrekking tot de zelfstandige woonruimte aan de [adres] . Partijen zijn een huurprijs overeengekomen van € 535,- per maand vermeerderd met € 75,- aan voorschot voor gas, water en elektriciteit en € 50,- voor vergoeding voor de bijkomende leveringen en diensten.

De energie-index van de woning is op 1 januari 2015 opgenomen en bepaald op 1,00.

Bij verzoekschrift van 8 juli 2015 heeft [gedaagde] de Huurcommissie verzocht om de aanvangshuurprijs te toetsen. [gedaagde] heeft hierbij als verhuurders opgegeven SHK en [adres]

De Huurcommissie heeft zowel in het aan de uitspraak voorafgaande traject als in haar uitspraak eveneens Vastgoed Groningen aangeschreven naast SHK en [adres] .

Op 1 september 2015 heeft in het gehuurde een voorbereidend onderzoek plaatsgevonden. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. In dit rapport staat onder meer dat er geen energielabel aanwezig is. De rapporteur is in zijn voorbereidend onderzoek daarom uitgegaan van het bouwjaar van de woning.

Op 10 november 2015 is een energie-index van 1,00 voor het gehuurde geregistreerd.

De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 12 november 2015 geoordeeld dat de aanvangshuurprijs niet redelijk is. Redelijk is een huurprijs van € 361,37 gebaseerd op 75 punten. Voor de energieprestatie is uitgegaan van het bouwjaar van de woning (1997). De uitspraak is op 23 november 2015 aan partijen toegezonden.

Het standpunt van SHK c.s.

In conventie

2. SHK c.s. vorderen, uitvoerbaar bij voorraad, na wijziging c.q. vermindering van eis dat de maandelijkse huurprijs voor de zelfstandige woonruimte aan de [adres] met ingang van 1 februari 2015 vast wordt gesteld op € 501,80 per maand, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure, waaronder een bedrag aan nasalaris, vermeerderd met de wettelijke rente daarover. Naast de vaststaande feiten leggen SHK c.s. het volgende aan hun vordering ten grondslag.

3. Vastgoed Groningen is geen partij bij de huurovereenkomst. Omdat zij evenwel staat vermeld in de uitspraak van de Huurcommissie treedt zij mede als eiseres op.

4. Er dient een onderscheid te worden gemaakt tussen het energielabel en de sinds 1 januari 2015 geldende energie-index. Door de registratie van de energie-index wordt automatisch een energielabel afgegeven c.q. vastgesteld. De woning is gewaardeerd met energie-index 1,00 op 1 januari 2015. Vervolgens is op 10 november 2015 energielabel C afgegeven c.q. vastgesteld. Bij afgifte c.q. vaststelling van de energie-index is deze direct geldig. Hiervoor dienen dan ook 32 punten te worden toegekend. De Huurcommissie is ten onrechte uitgegaan van het bouwjaar van de woning en heeft daarom maar 5 punten toegekend. Nadat een energie-index is vastgesteld, is het mogelijk om ook een energielabel te registreren. Registratie van de energie-index is echter niet vereist. Nu registratie van de energie-index geen vereiste is voor het meetellen van die index bij de puntentelling, dienen er (32 - 5 =) 28 punten extra te worden toegekend voor de woning.

In reconventie

5. Omdat SHK c.s. zijn opgekomen tegen de uitspraak van de Huurcommissie herleeft de betalingsverplichting met betrekking tot de huurprijs van € 535,-. [gedaagde] heeft evenwel maandelijks een bedrag van € 361,37 voldaan. Indien de vorderingen in conventie worden toegewezen, is SHK c.s. dan ook niets aan [gedaagde] verschuldigd. Bij een eventuele toewijzing in reconventie stelt SHK c.s. dat er in dat geval sprake is van onverschuldigde betaling aan de zijde van [gedaagde] en dat de gevorderde wettelijke rente dient te worden afgewezen. De gevorderde proceskosten en nakosten, waarvan de hoogte en de betalingstermijn worden betwist, dienen eveneens afgewezen te worden.

Het standpunt van [gedaagde]

In conventie

6. Gelet op het bepaalde in artikel 11 lid 5 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte wordt de redelijkheid van de huurprijs naar de toestand van het moment waarop de huurovereenkomst tot stand is gekomen getoetst. Er kunnen conform Bijlage 1 van het Besluit huurprijzen woonruimte voor een zelfstandige woning alleen punten voor een energielabel worden toegekend als dit label is geregistreerd. Indien er geen label geregistreerd is, moet de energieprestatie worden bepaald aan de hand van het bouwjaar van de woning. Weliswaar is de opnamedatum van de energie-index 1 januari 2015 maar de registratiedatum is bepalend. [gedaagde] verwijst hiervoor naar jurisprudentie. Ook het beleid van de Huurcommissie gaat uit van de registratiedatum evenals de handleiding van EP-online.

7. Bij aanvang van de huurovereenkomst is aan [gedaagde] niet kenbaar gemaakt dat de woning een energielabel had. Door dit wel mee te tellen, komt de rechtszekerheid in het geding nu een huurder zich niet tegen een niet geregistreerd label kan verweren.

In reconventie

8. [gedaagde] vordert een verklaring voor recht dat de huurprijs met ingang van 1 februari 2015 € 361,37 per maand bedraagt.

9. Als gevolg van de vaststelling van de huurprijs per 1 februari 2015 op € 361 37 heeft [gedaagde] over de periode 1 februari tot 1 december 2015 een bedrag van € 1.736,30 aan huur onverschuldigd betaald. [gedaagde] vordert derhalve betaling van dit bedrag vermeerderd met rente alsmede de veroordeling van SHK c.s. in de kosten van de procedure waaronder een bedrag aan nasalaris.

De beoordeling

In conventie en in reconventie

10. Gelet op de nauwe onderlinge samenhang zal de kantonrechter de vorderingen in conventie en reconventie gezamenlijk behandelen.

11. Nu niet anders is gebleken, gaat de kantonrechter ervan uit dat SHK c.s. tijdig is opgekomen tegen de beslissing van de Huurcommissie welke is verzonden op 23 november 2015.

12. SHK c.s. komen op grond van het bepaalde in artikel 7:262 van het Burgerlijk Wetboek (BW) op tegen de beslissing van de Huurcommissie d.d. 12 november 2015 met zaaknummer ZKN-2015-004287.

13. Partijen zijn gebonden aan de uitspraak van de Huurcommissie alsof zij hetgeen de Huurcommissie heeft bepaald zelf zijn overeengekomen. De binding aan de uitspraak van de Huurcommissie gaat direct in en niet pas na ommekomst van de termijn van acht weken, zodat partijen gelijk uitvoering moeten geven aan de gevolgen van de uitspraak. De binding aan de uitspraak vervalt wanneer een van partijen binnen acht weken na verzending van de uitspraak een vordering bij de kantonrechter heeft ingesteld over het onderwerp waarover de Huurcommissie uitspraak heeft gedaan.

14. Nu SHK c.s. zijn opgekomen tegen de uitspraak van de Huurcommissie met zaaknummer ZKN-2015-004287 is de fictieve wilsovereenstemming komen te vervallen en dient de kantonrechter het geschil in volle omvang te beoordelen. Ondanks bedoelde zelfstandige taak zal bij de beoordeling van het geschil in beginsel als uitgangspunt worden genomen het (rapport van) voorbereidend onderzoek dat tijdens de procedure bij de Huurcommissie heeft plaatsgevonden.

15. Kern van het geschil betreft het antwoord op de vraag of voor de toekenning van punten voor de energieprestatie van een woning bepalend is of de energie-index is geregistreerd of dat moet worden uitgegaan van de opnamedatum van die index. De kantonrechter overweegt als volgt.

16. Met ingang van 1 januari 2015 worden zelfstandige woningen gewaardeerd met een puntenwaardering voor de energie-index in plaats van het energielabel. Indeling in letters is vervangen door een cijfer. Voor de puntenwaardering ter zake de hoogte van de huurprijs is eveneens de energie-index bepalend. Vast staat dat de opname van de energie-index van het gehuurde heeft plaatsgevonden op 1 januari 2015.

17. Naar aanleiding van de wijziging op 1 januari 2015 is rubriek 4 van het Woningwaarderingsstelsel, neergelegd in Bijlage 1 bij het Besluit huurprijzen woonruimte, gewijzigd. Hierin is geen verplichting opgenomen om ook de energie-index, net als het label voorheen, te registreren. De wetgever heeft hierin derhalve niet voorzien. De wetgever heeft er aldus voor gekozen om eigenaren van woningen niet te verplichten om de energie-index, net als het energielabel voorheen, te registreren. De kantonrechter passeert de stelling van [gedaagde] dat - in het licht daarvan - de omstandigheid dat aan hem niet kenbaar is gemaakt dat de woning een energie-index had, voor hem rechtsonzekerheid oplevert. [gedaagde] had namelijk zelf ook naar een mogelijke energie-index kunnen informeren. Nu hij dat klaarblijkelijk niet heeft gedaan, kan hij zich er redelijkerwijs niet op beroepen dat hem daarover niets is meegedeeld.

18. De jurisprudentie en uitspraken van de Huurcommissie waarnaar door [gedaagde] is verwezen, gaan uit van het oude energielabel. Deze uitspraken zijn in de onderhavige zaak derhalve niet van belang. Ditzelfde geldt voor de door [gedaagde] overlegde handleiding van EP-online nu ook dit stuk uitgaat van een energielabel.

19. Dit betekent dat niet is gebleken dat ook de energie-index dient te worden geregistreerd alvorens hiervoor punten kunnen worden toegekend. Dit betekent voorts dat bij de waardering van de door [gedaagde] gehuurde woning de energie-index van 1,00 zal moeten worden meegewogen. Een energie-index van 1,00 geeft bij een meergezinswoning recht op 32 punten. De woning is derhalve ten onrechte door de Huurcommissie gewaardeerd op 75 punten. De vordering van SHK c.s. tot vaststelling van de huurprijs op € 501,80 (de huurprijs geldend bij 102 punten op 1 februari 2015) zal dan ook worden toegewezen. De reconventionele vordering van [gedaagde] tot vaststelling van de huurprijs op een bedrag van € 361,37 wordt afgewezen.

20. Tot slot vordert [gedaagde] in reconventie een bedrag aan onverschuldigd betaalde huur. Voor de vaststelling van een eventueel teveel betaald bedrag aan huur per 1 februari 2015 dient te worden uitgegaan van een huurprijs van € 501,80. [gedaagde] heeft niet betwist dat hij op enig moment per maand een bedrag van € 361,37 aan huur heeft voldaan. De berekening van [gedaagde] gaat evenwel uit van een betaling van € 535,- per maand. Deze onduidelijkheid dient voor rekening en risico van [gedaagde] te komen. Ook dit deel van de reconventionele vordering wordt daarom afgewezen.

21. [gedaagde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten van zowel de procedure in conventie als in reconventie waarbij de nakosten worden begroot op een bedrag van € 75,-.

De kantonrechter:

In conventie

1. stelt de maandelijkse huurprijs voor de zelfstandige woonruimte aan de [adres] met ingang van 1 februari 2015 vast op een bedrag van € 501,80;

In reconventie

2. wijst de vorderingen af;

In conventie en in reconventie

3. veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, aan de zijde van SHK c.s. tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 96,02 aan explootkosten, € 117,- aan vastrecht, € 450,- voor salaris van de gemachtigde en € 75,- aan nasalaris vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien deze niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis worden voldaan;

4. verklaart dit vonnis met betrekking tot de veroordeling onder 3. uitvoerbaar bij voorraad;

5. wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. Oostdijk, kantonrechter, en op 10 augustus 2016 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.

eh