Rb. Noord-Holland, 22-06-2022, nr. 9441966 \ CV EXPL 21-6271

[eiser] heeft bij dagvaarding van 6 september 2021 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.

Op 31 mei 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] bij brieven van 31 maart 2022 (binnengekomen bij de rechtbank op 14 april 2022) en 23 mei 2022 nog stukken toegezonden.

[eiser] heeft aan [gedaagde] van januari 2016 tot 1 november 2020 de gemeubileerde woning aan [adres] (hierna: het gehuurde) verhuurd, tegen een huurprijs van laatstelijk € 815,88. Janus Vastgoedbeheer trad hierbij op als beheerder van het gehuurde.

[gedaagde] (heeft bij monde van zijn partner) meerdere malen geklaagd over lekkage. Hieronder volgen de voor deze procedure relevante fragmenten uit de verzonden WhatsAppberichten.

15 oktober 2019: “(…) Vorige week heb ik contact gehad met uw collega over een lekkage, dat is nog steeds niet geholpen. We zitten in de begane grond, en Er valt water in onze kamer. Kunt u aub even naar kijken?”

7 november 2019: “(..) Ik wou even doorgeven dat de lekkage nog niet helemaal geholpen is. Het is wel minder maar de water druppelt nog, ik denk ook dat de water een kort sluiting heeft veroorzaakt, de licht in keuken en kamer doen het niet meer, lampjes zijn ook nieuw. (…)”

25 mei 2020: “(…) Deze bericht om u te informeren dat er steeds spraak is van lekkage in de woonkamer en de badkamer. Hier wat foto’s. het is al maanden zo Ik heb meerdere keren u en kantoor van Janus gebeld maar ook [naam] . Ik geloof dat de plafond nu totaal verrot is. (…)”

20 juni 2020: “(…) de lekkage gaat gewoon FLINK door !! En u negeert mijn herhaalde verzoek om een oplossing te vinden. Mijn kast is verrot en vol vocht. Ik eis een schadevergoeding. Het is al MANDEN ZO en wij zijn er echt klaar me. U bent verplicht als eigenaar dit soort schaden te voorkomen of op te lossen. (…)”

[eiser] is op 22 juni 2020 in het gehuurde geweest en heeft een gat in het plafond gemaakt.

Bij e-mailbericht van 30 september 2020 heeft [gedaagde] , onder meer, het volgende aan Janus Vastgoedbeheer gestuurd:

“(…) Wij hebben weken geleden al contact gehad via mail en telefonisch ( met mevrouw [naam] denk ik ). Er is een rede waardoor de huur van de laatste twee manden niet betaald is. U mag alle informatie terug vinden in mijn mails. Ik heb tot nu toe geen reactie mogen ontvangen van de eigenaar en de schades van de lekkage lopen nog steeds door !

Ik eis een schadevergoeding

Het is afschuwelijk dat ik geen gebruik mag maken van de slaapkamer van mijn appartement en in de woonkamer moet slapen vanwege deze lekkage! De eigenaar en ( jullie ook ) reageren niet op mijn verzoek van een schade vergoeding en de lekkage is tussendoor ook niet gerepareerd!

Al manden lang !!!!

Deze is ook de rede waardoor ik op zoek ben gegaan naar een andere woonplaats. (…)”

Vervolgens heeft [gedaagde] naar aanleiding van e-mailberichten van Janus Vastgoed Beheer dat hij de huurachterstand nog dient te voldoen bij brief van 6 november 2020, onder meer het volgende, aan Janus Vastgoed Beheer gestuurd:

“(…) Ik heb voor het eerst schriftelijk op 25 mei 2020 en hiervoor ook schriftelijk geïnformeerd over het ontstaan van zware lekkage op de plafond in de slaapkamer van de gehuurde appartement . De eigenaar [eiser] is ook via whatsapp berichten telefonisch geïnformeerd. De verzoek om reparaties uit te voeren van de achterstallige onderhoud is herhaald op 09-06-2020 , 12-06-2020, 0-06-2020 en 17-08-2020. Mijn verzoeken zijn genegeerd en u heeft genoeg tijd gehad om de achterstallige onderhoud uit te voeren.

Eigenaar is enige op 22.06.2020 langs gekomen om de oorsprong van de lekkage uit te zoeken en heeft een groot gat in het plafond gemaakt.

Deze is tot nu toe door de eigenaar niet dicht gemaakt. (…)

Ik eis een schade vergoeding gelijk aan de de huur van de 3 maanden voor een totaal van 2496,40€ en de terug betaling van de waarborgsom van 700€. (…)”

Op 9 november 2020 is een eindinspectie rapport van het gehuurde opgesteld. [gedaagde] heeft het eindinspectierapport getekend.

De gemachtigde van [eiser] heeft [gedaagde] bij brieven van 3 december 2020, 22 december 2020 en 24 december 2020 aangemaand om tot betaling van de huurachterstand over te gaan.

[gedaagde] heeft bij e-mail van 22 december 2020, onder meer als volgt gereageerd;

“(…) Ik ben het niet eens met de vordering.

De heer [eiser] en Janus vastgoedbeheer hebben na meerdere meldingen per e-mail/whatsapp/telefonisch gesprekken, gedurende de hele jaar 2020, opzettelijk geen reparaties uitgevoerd voor achterstallig onderhoud (lekkage in de slaapkamer / badkamer / reparatie lekkage radiator) De huurwoning is door deze gebreken niet bewoonbaar geworden. Ik heb een schadevergoeding geeist en hen in gebreke gesteld. (…)”

[eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 4.825,51, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding en de proceskosten.

[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] in gebreke is gebleven met het (tijdig) betalen van de huur van augustus, september en oktober 2020 totaal ter hoogte van € 2.447,64. Daarnaast is bij oplevering van het gehuurde gebleken dat het gehuurde volledig is uitgewoond. De totale mutatiekosten voor het herstel zijn door [eiser] vastgesteld op € 7.990,00. [eiser] vordert hiervan vergoeding van [gedaagde] ten aanzien van de keuken met toebehoren ter hoogte van € 1.012,00, schilderbenodigdheden ter hoogte van € 400,00 en het leveren en het leggen van een nieuwe (keuken)vloer ter hoogte van € 1.100,00. De huur van de maand november, alsmede de kosten die in eigen beheer zijn uitgevoerd zijn verrekend met de waarborgsom en zijn voor het meerdere voor rekening van [eiser] gekomen. Daarbij heeft [eiser] als tegemoetkoming voor de overlast een huurkorting van 20% over de openstaande huurtermijnen aan [gedaagde] gegeven.

[eiser] vordert daarnaast nog € 355,40 aan buitengerechtelijke incassokosten. Dit resulteert in een door [gedaagde] te betalen bedrag van € 4.825,51.

[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan – samengevat – dat geen sprake is van een huurachterstand. Hij heeft de huurprijs mogen inhouden dan wel op mogen opschorten, omdat hij verminderd huurgenot heeft gehad vanwege de slechte staat van het gehuurde. Tijdens de huurperiode werd de situatie steeds nijpender doordat van alles kapot ging en overal lekkages ontstonden. De slaapkamer is vanwege de ontbrekende radiator, slechte ventilatie en lekkage twee jaar onbewoonbaar geweest. Vanaf januari 2020 zijn de lekkages in het gehuurde nog erger geworden. De schade liep door naar de lamp van de slaapkamer, zodat ook het licht niet meer aanging. [eiser] heeft nagelaten de herhaaldelijk gemelde gebreken te verhelpen. [eiser] is alleen op 22 juni 2020 komen kijken in het gehuurde. Hij heeft een gat in het plafond gemaakt en is vervolgens weggegaan, de bouwresten achterlatend. [gedaagde] heeft sindsdien nog 5 maanden met een lekkend plafond in het gehuurde moeten wonen.

De mutatiekosten zijn kosten die [eiser] heeft moeten maken vanwege achterstallig onderhoud. In het eindinspectie rapport staan slechts kleine gebreken die de waarborgsom niet overstijgen. Daarbij is de keuken in dezelfde staat achtergelaten als bij aanvang van de huurperiode.

Voor zover in het betoog van [gedaagde] moet worden gelezen dat hij niet gehouden is om de huurpenningen te voldoen op grond van opschorting, omdat [eiser] niet aan zijn verplichting tot herstel van het gebrek, bestaande uit de lekkage(s), is overgegaan overweegt de kantonrechter als volgt.

Een huurder kan de huurbetaling geheel of gedeeltelijk opschorten als sprake is van verminderd huurgenot wegens gebreken die voor rekening van de verhuurder zijn en die de verhuurder weigert te verhelpen. [gedaagde] heeft voldoende onderbouwd dat het gehuurde gedurende meerdere maanden in zeer slechte staat verkeerde, zodat sprake is van een gebrek dan wel meerdere gebreken. Uit de overgelegde whatsappberichten en e-mails volgt dat [gedaagde] (bij monde van zijn partner) meerdere klachten heeft geuit. [eiser] heeft niet, althans onvoldoende weersproken dat er in ieder geval gedurende het hele jaar 2020 sprake is geweest van lekkages in het gehuurde, die niet zijn verholpen. Hiermee is dan ook vast komen te staan dat [eiser] dan wel zijn beheerder naar aanleiding van de klachten van [gedaagde] niet adequaat heeft gehandeld.

Gelet op bovenstaande heeft [gedaagde] de betaling van de huurpenningen dan ook terecht opgeschort. Resteert nog de vraag, in het kader van de proportionaliteit, of [gedaagde] tot opschorting van de volledige maandelijkse huursom mocht over gaan. Volledige opschorting van de betaling van de huurpenningen is slechts dan gerechtvaardigd wanneer de gebreken zodanig zijn dat het huurgenot geheel dan wel nagenoeg ontbreekt. Dat daarvan in het onderhavige geval sprake is naar het oordeel van de kantonrechter voldoende gebleken.

Het opschorten van de huurpenningen betekent echter niet dat [gedaagde] niet aan zijn betalingsverplichting hoeft te voldoen. Uitgangspunt is dat hij de huur alsnog moet betalen wanneer de gebreken zijn opgelost, tenzij [gedaagde] huurprijsvermindering heeft gevorderd. De gebreken zijn echter nooit verholpen en [gedaagde] heeft geen huurprijsvermindering gevorderd. Voor zover [gedaagde] ter zitting een tegenvordering heeft willen instellen is deze gelet op artikel 137 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering immers te laat. Een tegenvordering dient bij conclusie van antwoord te worden ingesteld.

De kantonrechter is evenwel van oordeel dat, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, niet van [gedaagde] kan worden verwacht dat hij de huurpenningen alsnog betaalt, ook al heeft [eiser] hier reeds een huurkorting van 20% op toegepast. [gedaagde] heeft gedurende het hele jaar 2020 in erbarmelijke omstandigheden in het gehuurde gewoond en daar komt bij dat hij maandenlang geen gebruik heeft kunnen van een (groot) deel van het gehuurde. [eiser] heeft hierop, ondanks meerdere klachten, tot het einde van de huurovereenkomst, geen actie ondernomen, hetgeen een huurprijsvermindering over een periode van drie maanden van 100% meer dan rechtvaardigt. [gedaagde] was door de gebreken en het niet verhelpen hiervan genoodzaakt om een andere woonruimte te zoeken. Het is derhalve naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om van [gedaagde] te verlangen dat hij de huurpenningen nog betaald, juist omdat hij de huurovereenkomst heeft opgezegd, als gevolg van het niet verhelpen van de gebreken door [eiser] . De kantonrechter zal de vordering tot betaling van de (achterstallige) huurpenningen dan ook afwijzen.

Ten aanzien van de gevorderde herstelkosten heeft [gedaagde] gemotiveerd onderbouwd dat [eiser] de mutatiekosten heeft moeten maken vanwege de slechte staat van het gehuurde en niet omdat [gedaagde] schade heeft laten ontstaan. Daarbij is voldoende gebleken dat de keuken bij oplevering niet in slechtere staat verkeerd dan bij aanvang van de huurperiode. Door [eiser] is voorts niet weersproken dat de items genoemd op de eindinspectielijst de waarborgsom niet overstijgen. Bovendien is niet weersproken dat [gedaagde] de Nederlandse taal niet machtig is en niet heeft kunnen kennisnemen van hetgeen op de eindinspectielijst is vermeld. De conclusie is dat de kantonrechter ook dit deel van de vordering van [eiser] zal afwijzen. De nevenvorderingen volgt hetzelfde lot.

De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt.

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 498,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] .

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter