2.4.3.2 Uitleg

Geschillen tussen erfpachters en erfverpachters gaan, als alle andere geschillen, veelvuldig over de uitleg van de bij aanvang van het recht gemaakte afspraken. Dat is zeker het geval indien de afspraken lang geleden zijn gemaakt. Notariële akten tot vestiging of wijziging van een beperkt recht worden naar huidig recht uitgelegd volgens een eigen ‘strikt objectieve’ uitlegnorm die in de jurisprudentie is ontwikkeld. Daarbij wordt aan de partijbedoeling en de feitelijke omstandigheden van het geval geen betekenis toegekend voor zover deze niet blijken uit de tekst van de akte. Hieronder worden eerst enige voorbeelden van zaken behandeld waarin uitleg nodig was en daarna de uitspraken omtrent erfpacht- en opstalrechten die hebben bijgedragen aan het ontwikkelen van de objectieve uitlegnorm.

Erfpachtvoorwaarden strekken partijen tot wet, maar onder omstandigheden kan een partijafspraak de bepalingen uit de vestigingsakte opzij zetten. In een arrest over canonindexering stond de vraag centraal of een opvolgend erfverpachter gebonden kon zijn aan de mondelinge afspraken die bij vestiging tussen de toenmalige partijen waren gemaakt.1 Het hof achtte de afspraak bindend nu de provincie Groningen als opvolgend erfverpachter bij vestiging de facto als materiële lastgever van de grondeigenaar Rijksdienst voor de IJsselmeerpolders was opgetreden en dus aangenomen mocht worden dat zij kennis had van de afspraken. Het hof had het beroep van de provincie dat zij als derde te goeder trouw mocht menen dat de erfpachtakte, met daarin opgenomen de bepaling over de periodieke verhoging van de canon, de rechtsverhouding tussen Vebervis en de Staat juist weergaf, terecht verworpen. Hiermee werd op grond van het verbintenissenrecht vastgesteld dat de afspraak tussen partijen die een bepaling uit de vestigingsakte van het erfpachtrecht opzij zette tussen deze partijen geldig was ondanks dat in de goederenrechtelijke grondslag van de rechtsverhouding een andere bepaling over canonindexering was opgenomen. Maar dat was uitsluitend het geval omdat de opvolgende erfverpachters materieel als een en dezelfde partij waren opgetreden.

Bij een recht van erfpacht met betrekking tot een standplaats op de Bloemenmarkt aan het Singel in Amsterdam was in geding het gebruik van de standplaats voor de verkoop van meer dan vijftien procent andere zaken dan bloemen, met name souvenirs.2 Deze samenstelling van het assortiment was in strijd met de bestemming zoals vastgelegd in de erfpachtakte. Het beroep van de erfpachter op een toezegging van de zijde van de gemeente dat de bewuste bepaling uit de erfpachtakte jegens hem niet zou worden toegepast werd verworpen. Een dergelijke toezegging was niet aangetoond en een andere uitleg zou in strijd zijn met de erfpachtvoorwaarden en met het duidelijke en steeds uitgedragen beleid van de gemeente ten aanzien van het assortiment op de Bloemenmarkt. Daarmee prevaleerde de tekst van de erfpachtakte boven een vermeende toezegging die in strijd was met het gemeentelijk beleid.

Dat erfpacht- en opstalvoorwaarden uitgaan boven toezeggingen ondervonden ook de houders van opstalrechten op de Ringdijk rond de Haarlemmermeer waarop de algemene opstalvoorwaarden van het hoogheemraadschap uit 1970 van toepassing waren. De opstalhouders deden een beroep op een bepaling uit de in 2000 gewijzigde algemene opstalvoorwaarden, door hen opgevat als een aanbod, om hun bestaande recht open te breken en een nieuw recht voor vijftig jaar op grond van de voorwaarden uit 2000 te vestigen.3 Zij deden dit verzoek in 2007 nadat het hoogheemraadschap als grondeigenaar nieuwe opstalvoorwaarden gebaseerd op het herziene retributiebeleid had vastgesteld. Het hoogheemraadschap weigerde andere dan de nieuwe voorwaarden uit 2007 van toepassing te verklaren en wijzigde de financiële voorwaarden voor het aanbod uit de AV2000. Het beroep van de opstalhouders slaagde niet omdat de algemene opstalvoorwaarden uit 2000 blijkens de tekst vatbaar waren voor wijziging en de grondeigenaar in 2007 die wijziging tot stand had gebracht en dit voornemen vanaf 2006 kenbaar had gemaakt aan de opstalhouders. Uitspraken van medewerkers van het hoogheemraadschap omtrent de strekking van de aanbod-bepaling deden niet ter zake omdat zij niet de bevoegde instantie waren en de bevoegde instantie zich niet in die zin over de aanbod-bepaling had uitgelaten. De door de opstalhouders aangevoerde uitleg van de algemene opstalvoorwaarden uit 2000 werd door het hof weerlegd aan de hand van de tekst van die voorwaarden, in het licht van de omstandigheden van het geval.4 Over de vraag of algemene voorwaarden waarover door partijen niet is onderhandeld moeten worden uitgelegd volgens de objectieve Haviltex-norm bestaat discussie.5

Een ander arrest uit 2003 betrof een geschil tussen de erfverpachter en de erfpachters van percelen op een recreatiepark, tevens eigenaren van de daarop geplaatste bungalows, over de vraag of de erfverpachter de vrije en onbelemmerde toegang tot het bungalowpark mocht afsluiten met een slagboom en de erfpachters daardoor mocht beperken in het gebruik van hun percelen.6 Aan de erfverpachter was bij de overdracht de kwalitatieve verplichting opgelegd de vrije toegang tot het bungalowpark voor alle bewoners te garanderen. De afsluiting vond zijn grondslag in de beheerregeling die op het bungalowpark van toepassing was en waaraan de erfpachters via de erfpachtvoorwaarden gebonden waren. Die beheerregeling moest worden beschouwd als een aanvullende overeenkomst. De verbintenisrechtelijke verhouding tussen de betrokken partijen op grond van de beheerregeling woog niet op tegen de kwalitatieve verplichting van de eigenaar de bewoners de toegang tot het park te garanderen zodat de afsluiting niet doorging. Dat was een terechte beslissing omdat de afsluiting voor de erfpachters het genot van de zaak zou beperken.

De erfpachter mag op grond van art. 5:89 lid 2 BW niet zonder toestemming van de grondeigenaar handelen in strijd met de bestemming van de zaak. In een zaak die speelde op Terschelling berustte het gebruik van een erfpachtperceel voor een andere dan de afgesproken bestemming op een aanvullende obligatoire overeenkomst tussen grondeigenaar en erfpachter.7 De akte beperkte het gebruik van het in erfpacht gegeven perceel tot verhuur van recreatiewoningen en bij overeenkomst werd dat gebruik uitgebreid met fietsenverhuur. Nadat de fietsenverhuurovereenkomst was geëindigd verviel het recht op afwijkend gebruik en kon dat niet impliciet worden afgeleid uit de ‘nawerking’ van de overeenkomst nu dat gebruik in strijd was met de bestemming uit de erfpachtakte.

Uit deze voorbeelden blijkt de variatie aan verbintenisrechtelijke en goederenrechtelijke afspraken die in de praktijk voorkomt tussen grondeigenaren en grondgebruikers. Daarbij wordt alleen in heel bijzondere omstandigheden geen voorrang gegeven aan de vestigingsakte. Het verbintenisrechtelijke leerstuk uitleg is van direct belang voor de rechtsverhouding tussen partijen, als het gaat om verplichtingen jegens elkaar. Voor de uitleg van schriftelijke overeenkomsten ontwikkelde de Hoge Raad in 1981 de zogenoemde Haviltex-norm.8 De bekende formule uit dit arrest luidt als volgt:

Volgens deze norm dient bij overeenkomsten beoordeeld te worden wat partijen precies hebben afgesproken aan de hand van de bewoordingen van het schriftelijke contract, hoe partijen die bewoordingen hebben mogen uitleggen en wat zij ten aanzien van die bewoordingen hebben mogen verwachten. Het gaat bij de Haviltex-maatstaf dus niet om alle omstandigheden van het geval, maar om de omstandigheden die hebben bijgedragen aan een redelijke interpretatie van de bewoordingen van het contract. Daarbij kunnen in een verbintenisrechtelijke rechtsverhouding alle omstandigheden rond het sluiten van de overeenkomst van belang zijn. Heeft deze uitleg tot gevolg dat de overeenkomst een leemte bevat, dan dient die op grond van art. 6:248 lid 1 BW te worden aangevuld. Heeft deze uitleg tot gevolg dat de aldus uitgelegde afspraak onredelijk is, dan kan deze op grond van art. 6:248 lid 2 BW buiten toepassing blijven. Een redelijke afspraak dient gewoon te worden nagekomen.10

Bij de uitleg van notariële aktes kan de partijbedoeling uitsluitend uit de akte zelf blijken omdat de akte wordt ingeschreven en derdenwerking heeft. Beslissend zijn dan de bewoordingen en de gehele inhoud van de akte als context.11 In 2000 specificeerde de Hoge Raad de uitlegnorm voor notariële aktes in een zaak over een vordering tot medewerking aan een kadastrale grenscorrectie om te kunnen bepalen of een deel van het pad achter de woning ook aan de koper was overgedragen. Ten aanzien van de vraag welk deel van de onroerende zaak precies in de overdracht was betrokken formuleerde de Hoge Raad de volgende uitlegnorm voor de akte van levering:

Deze toetsingsmaatstaf voor uitleg van notariële akten is verder ontwikkeld in een arrest uit 2010 over de vestigingsakte van een opstalrecht.13 In dit geding kwam de vraag aan de orde wat te gelden heeft als de notariële akte afwijkt van de partijbedoeling en van de onderliggende titel. De vraag die de Hoge Raad op de voorgrond plaatst is wat rechtens geldt in de rechtsverhouding tussen partijen: de verkopende grondeigenaar tevens toekomstig opstalhouder en de nieuwe grondeigenaar. Dit behoefde uitleg omdat in de vestigingsakte van het opstalrecht een onmogelijke duurbepaling was opgenomen:

Toen voor het tankstation een nieuwe huurovereenkomst werd gesloten ging de grondeigenaar ervan uit dat het opstalrecht was geëindigd, terwijl de opstalhouder zich daartegen verweerde met de stelling dat de bewoordingen van de akte de partijbedoeling bij vestiging onjuist weergaven en dat het recht bijgevolg niet was geëindigd. Het hof oordeelde dat de vestigingsakte duidelijk was en geen uitleg behoefde en dat de partijbedoeling waarop de opstalhouder zich beriep niet uit die akte volgde. Aan de hand van de vestigingsakte werd objectief vastgesteld dat een opstalrecht van korte duur was overeengekomen, nu dit afhankelijk was gemaakt van (het rendement op) een huurcontract voor een tankstation.15 In cassatie ging het om de vraag of de opstalhouder in de gelegenheid moest worden gesteld te bewijzen dat de akte de partijbedoeling bij vestiging onjuist weergaf.16 Naar het oordeel van de Hoge Raad was dat het geval, de objectieve uitleg van de akte was in de onderlinge verhouding tussen de partijen bij vestiging vatbaar voor tegenbewijs.17 De Hoge Raad maakt vervolgens onderscheid tussen enerzijds de afspraak over de duur van het recht zoals opgenomen in de obligatoire overeenkomst van koop onder vestiging van een opstalrecht en anderzijds de afspraak over de duur van het recht zoals opgenomen in de vestigingsakte. Voor het achterhalen van de partijbedoeling zoals die geldt in de onderlinge verhouding tussen de partijen bij vestiging kan de obligatoire overeenkomst van belang zijn en die moet worden uitgelegd volgens de Haviltex-maatstaf. In de verhouding tot derden, rechtsopvolgers daaronder begrepen, geldt de partijbedoeling zoals vastgelegd in de vestigingsakte en die wordt objectief uitgelegd.18 Een bepaalde uitleg van de overeenkomst tot vestiging werkt uitsluitend tussen partijen en heeft geen invloed op de geldigheid van in dit geval de duur van het opstalrecht.

Begin 2018 heeft de Hoge Raad bevestigd dat bij uitlegvragen de rechtsverhouding in kwestie in de beoordeling moet worden betrokken.19 Dit arrest betrof de maatstaf voor de uitleg van een (verbintenisrechtelijk) kettingbeding in de leveringsakte van een woning die deel uitmaakte van een recreatiepark. Het kettingbeding verplichtte de huiseigenaar aan zijn rechtsopvolger door te geven dat deze in die hoedanigheid verplicht was te voldoen aan de beheerregeling van het recreatiepark. Deze verplichting bestond onder meer uit betaling van een jaarlijkse parkbijdrage voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten van het park. De maatstaf voor de uitleg van een dergelijk beding wordt bepaald door de rechtsverhouding tussen de personen ten aanzien waarvan de uitleg geldt:

In de verhouding tussen de exploitant en de huiseigenaar die de beheerregeling bij aankoop van zijn perceel had aanvaard, dus tussen de partijen bij de oorspronkelijke transactie, dient de inhoud van de verplichting uit het beding volgens de algemene Haviltex-maatstaf te worden uitgelegd. In de verhouding tussen de exploitant en de huiseigenaar aan wie de beheerregeling via het kettingbeding van zijn rechtsvoorganger was opgelegd, waarbij de inhoud van het beding alleen kenbaar is uit de leveringsakte, dient de inhoud van de verplichting uit het beding naar de geobjectiveerde Haviltex-maatstaf te worden uitgelegd.21 Dit nuttige onderscheid naar de rechtsverhouding tussen partijen is terug te voeren op de wilsvertrouwensleer, op de vraag welke partij op grond van welke informatie heeft mogen vertrouwen op een bepaalde inhoud en uitleg van een contractueel beding, ook als het gaat om afspraken die in een notariële akte (moeten) worden vastgelegd.

De uitleg van een obligatoire verplichting aangegaan tussen erfverpachter en erfpachter bij vestiging van het recht kwam aan de orde in een arrest uit 2012.22 In geschil was de uitleg van een verplichting die was opgenomen in de erfpachtaanbieding van de gemeente en aanvaard door de erfpachter, maar waaraan niet op de afgesproken wijze uitvoering was gegeven. Een complicatie vormde dat de erfpachter, een projectontwikkelaar, zijn recht splitste in appartementsrechten en deze vervolgens overdroeg waarbij de nakoming van een rentebeding uit de algemene bepalingen voor uitgifte in voortdurende erfpacht in de knel kwam. De splitsing en overdracht waren vooraf voorzien en daarop waren de afspraken ook gericht. De gemeente als erfverpachtster had geen recht op vergoeding van haar nadeel in de vorm van de misgelopen indexering nu zij zelf had nagelaten aan haar verbintenis de notaris ter zake te instrueren te voldoen. Het oordeel van het hof over de geldigheid van de afspraak over het rentebeding en de omstandigheden waaronder die afspraak tot stand was gekomen berustte op de uitleg van documenten, de naar de Haviltex-maatstaf uitgelegde obligatoire overeenkomst tussen partijen en de naar objectieve maatstaven uitgelegde vestigingsakte,23 welke toetsing de Hoge Raad met toepassing van art. 81 RO sanctioneerde.

In dit geval waren de appartementseigenaars ten aanzien van deze obligatoire verplichting in hun verhouding tot de gemeente als erfverpachter aan te merken als derden, in het licht van de maatstaf ontwikkeld in het arrest Kamsteeg/Lisser en bevestigd bij arrest van 2 februari 2018, ook nu de bepaling was opgenomen in de vestigingsakte van het erfpachtrecht. De gemeente kon de appartementseigenaars niet aanspreken en de appartementseigenaars hadden als derden in dit geval ook geen belang bij de afspraak over het rentebeding en hadden dat ook uit de vestigingsakte kunnen opmaken. In een andere zaak over een contractuele verplichting voor de erfverpachter opgenomen in de erfpachtakte werd deze bepaling door het hof strikt en objectief uitgelegd en dat oordeel door de Hoge Raad bevestigd.24 Er was daarmee geen ruimte voor het beroep op de maatstaven van redelijkheid en billijkheid van de erfverpachter, de erfpachter en de huurder in kwestie.

Ik kan mij vinden in de uitkomst dat de aard van de rechtsverhouding wordt meegewogen bij een concrete toepassing van de uitlegnorm en dat niet uitsluitend de vorm van het geschrift (overeenkomst, cao, notariële akte) bepalend is voor de toepasselijke uitlegnorm. Het gaat immers om wat deze partijen ten aanzien van de bewuste afspraak van elkaar mogen verwachten en rechtsopvolgers in een beperkt recht hebben geen andere kennis over de partijbedoelingen bij vestiging dan uit de tekst van de vestigingsakte blijkt. Dan dient daarbij de tekst van de gehele vestigingsakte te worden beschouwd en niet alleen een enkel beding. Indien er aan beide zijden geen sprake is van rechtsopvolging kan een vestigingsakte in de omstandigheden van het geval mede aan de hand van bewijsstukken omtrent de partijbedoeling bij vestiging, zoals de aan de vestiging ten grondslag liggende obligatoire overeenkomst, worden uitgelegd.25

Ook bedingen in algemene voorwaarden moeten soms worden uitgelegd. Enige opstalhouders van rechten waarvan de looptijd was verstreken vorderden vergeefs medewerking van de grondeigenaar aan verlenging van hun opstalrechten op de voet van de oude algemene voorwaarden.26 De grondeigenaar weigerde andere voorwaarden dan de in 2007 gewijzigde algemene opstalvoorwaarden toe te passen. Rechtbank en hof oordeelden dat de tekst van de opstalvoorwaarden uit 1970 een wijziging van het retributiebeleid niet in de weg stond en dat het de grondeigenaar dus vrij stond het nieuwe beleid toe te passen bij heruitgifte van rechten aan zittende opstalhouders. In de conclusie besprak de A-G naar aanleiding van de uitleg van de algemene opstalvoorwaarden de vraag wat precies onder ‘verlenging’ van een opstal- of erfpachtrecht moet worden verstaan, of bij verlenging de voorwaarden kunnen worden aangepast en welke betekenis aan art. 5:98 BW toekomt in verband met verlenging. De opstalhouders stelden dat het begrip verlenging de vaste betekenis had dat een voor bepaalde tijd uitgegeven recht van erfpacht of opstal na verloop van de afgesproken tijd onder dezelfde voorwaarden bleef doorlopen.27 De A-G maakte onderscheid tussen stilzwijgende verlenging op grond van art. 5:98 BW, dat aan de orde komt indien partijen zelf geen regeling hebben getroffen, en contractuele verlenging van het recht voorzien in de vestigingsakte. Art. 5:86 BW staat er niet aan in de weg dat partijen afspreken dat zij na ommekomst van de duur onderhandelingen zullen aangaan over verlenging van het recht. De wettelijke stilzwijgende verlenging moet beschouwd worden als een tijdelijke continuering van de bestaande toestand, gericht op afwikkeling of vernieuwing van het verlopen recht, wat meebrengt dat dezelfde voorwaarden blijven gelden. Bij contractuele verlenging van het recht voor nog eens een(zelfde) lange duur is het niet vanzelfsprekend dat dit onder dezelfde voorwaarden zal plaatsvinden.28 De vaststelling dat het de opstalhouder vrijstaat om na afloop van zijn recht het aanbod voor verlenging niet te aanvaarden of zijn recht op te zeggen miskent de ongelijkwaardige positie van partijen en de onevenredigheid van belangen bij een opstalrecht met de bestemming wonen.29 Op deze stelling en op het beroep van de opstalhouders op de onredelijk bezwarendheid van het eenzijdig wijzigingsbeding in algemene opstalvoorwaarden,30 wordt in par. 6.2.1 (verlenging) en par. 5.6.6.3 (eenzijdig wijzigingsbeding in de SEBA-zaak) nader ingegaan.

Ten aanzien van de toetsing van een geschil aan de hand van de uitleg van de notariële akte waarbij een recht van erfpacht wordt gevestigd, kan de jurisprudentie als volgt worden samengevat. De in de akte vastgelegde afspraken dienen in beginsel objectief te worden uitgelegd, zonder rekening te houden met omstandigheden en partijbedoelingen die niet uit de akte blijken, en de op deze wijze uitgelegde afspraken zijn leidend voor wat tussen partijen rechtens is.31 Bepalingen die zijn vastgelegd in een notariële akte, maar geen zakelijke werking hebben gelden alleen tussen de contracterende partijen en worden uitgelegd naar de Haviltex-maatstaf. Doet een partij een beroep op toezeggingen van de zijde van de andere partij, op de titel die aan de vestiging ten grondslag lag en die strijdig met de partijbedoeling in de akte was opgenomen of op het gedrag van partijen bij de uitvoering van de afspraken, dan dient in de rechtsverhouding tussen de oorspronkelijke partijen eveneens de Haviltex-maatstaf gehanteerd te worden waarbij alle omstandigheden van het geval in het oordeel worden meegewogen. Derden kunnen voor uitleg van de partijbedoeling alleen een beroep doen op de vestigingsakte, die dan objectief wordt uitgelegd.