Hof Arnhem-Leeuwarden, 05-03-2013, nr. BK 11/000345 WOZ

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak Oasingaleane 17 te Langweer (hierna: de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2011, per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op die datum, vastgesteld op € 775.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting 2011 (hierna: de aanslag) bekendgemaakt.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Leeuwarden (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 20 oktober 2011, verzonden op 1 november 2011, gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 650.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 januari 2013 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende alsmede W.M. Olivier namens de heffingsambtenaar.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande woning (herenhuis) met kelder, dakkapel en tuin. De onroerende zaak is een Rijksmonument. De inhoud van de woning is ongeveer 2.166 m³, de inhoud van de kelder is ongeveer 393 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.964 m².

De heffingsambtenaar heeft zich in eerste aanleg op het standpunt gesteld dat de waarde nader dient te worden vastgesteld op € 719.000 en heeft vóór de behandeling van de onderhavige zaak ter zitting van de Rechtbank de waarde en de aanslag ambtshalve verlaagd en aan belanghebbende het door hem voldane griffierecht vergoed.

Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2010 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

Bij betwisting van de vastgestelde waarde door belanghebbende rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde naar het waardepeil van

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem in hoger beroep verdedigde waarde van € 650.000 een taxatierapport overgelegd opgemaakt door de WOZ-taxateur K. Stoker op 8 juni 2011, waarin de waarde van de onroerende zaak wordt gesteld op € 719.000. In de bijbehorende matrix zijn de gegevens van acht referentie-objecten verwerkt. Deze onroerende zaken zijn gelegen in Sint Nicolaasga, Langweer, Joure, Oudehaske en Oudeschoot.

De Rechtbank heeft in haar bestreden uitspraak onder meer het volgende overwogen: “De heffingsambtenaar heeft acht vergelijkingsobjecten gehanteerd. Hiervan zijn er zes verkocht op respectievelijk 2 augustus 2007, 3 juli 2007 (twee objecten), 29 juni 2007, 17 maart 2007 en 2 maart 2006. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze objecten te ver verwijderd van de waardepeildatum verkocht, hetgeen ze slecht bruikbaar maakt. Twee van de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn helemaal niet verkocht. De heffingsambtenaar vergelijkt met de voor deze objecten vastgestelde WOZ-waarde. Voor alle door de heffingsambtenaar gehanteerde objecten geldt dat zij grote verschillen vertonen met belanghebbendes onroerende zaak hetzij qua inhoud van de woning hetzij qua oppervlakte van het perceel. Ook zijn er behoorlijke verschillen in de ligging van de vergelijkingsobjecten. Al deze verschillen maken de vergelijkingsobjecten naar het oordeel van de rechtbank slecht vergelijkbaar. Nu sprake is van slecht vergelijkbare objecten, die ook nog eens ver verwijderd van de waardepeildatum zijn verkocht, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank de in beroep voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt.”.

Naar het oordeel van het Hof, heeft te gelden dat aan transactiegegevens die meer dan zes maanden - in het onderhavige geval zelfs meer dan drie jaren - verwijderd liggen van de waardepeildatum, wel degelijk (enige) bewijskracht kan toekomen. In een geval als het onderhavige, waarin geen recentere verkoopgegevens van vergelijkbare objecten beschikbaar zijn, kunnen ook oudere transactiegegevens een bruikbare indicatie voor de waardevaststelling van de onroerende zaak vormen. Er dient dan evenwel – in het licht van de marktontwikkelingen in de periode gelegen tussen de datum van de verkooptransactie en de waardepeildatum – voldoende te worden verklaard op welke wijze met dit tijdsverloop c.q. deze marktontwikkeling rekening is gehouden. De opgevoerde referentie-objecten waarvan geen transactiegegevens zijn overgelegd moeten buiten beschouwing worden gelaten.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting, niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De verkopen van de referentie-objecten geven, zonder nadere toereikende toelichting, welke ontbreekt, onvoldoende inzicht in de waarde van de onroerende zaak omstreeks de peildatum.

Ten overvloede overweegt het Hof nog dat met betrekking tot de opgevoerde referentie-objecten door belanghebbende voorts is gesteld dat deze onvoldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Naar het oordeel van het Hof, kunnen, zeker in het geval als het onderhavige, waarin sprake is van een bijzonder object, waarvoor in de toenmalige gemeente Skarsterl?n geen goed gelijkende vergelijkingsobjecten aanwezig zijn, ook minder vergelijkbare referentie-objecten dienen voor de waardebepaling van de onroerende zaak. Er dient bij de vergelijking van dergelijke referentie-objecten met de onroerende zaak echter wel voldoende rekening te worden gehouden met verschillen tussen het gewaardeerde object en de referentie-objecten voor wat betreft perceelsgrootte, inhoud, doelmatigheid, staat van onderhoud, ligging en uitstraling. Ofschoon de heffingsambtenaar wel een aantal van deze verschillen heeft benoemd in zijn “Verklaring verschillen matrix”, is, naar het oordeel van Hof, onvoldoende verklaard op welke wijze met de relevante verschillen rekening is gehouden bij de waardebepaling van de onroerende zaak.

Belanghebbende heeft, met hetgeen hij heeft aangevoerd, naar het oordeel van het Hof evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 500.000 bedraagt. Zoals de Rechtbank in haar bestreden uitspraak terecht heeft overwogen, is de enkele verwijzing naar het object Huisterheide 1 te St. Nicolaasga, dat bovendien onder de Natuurschoonwet valt, daartoe onvoldoende. De omstandigheid dat de heffingsambtenaar belanghebbende op diens verzoek geen informatie heeft verstrekt over dat object, doet daaraan, mede gelet op het bepaalde in artikel 40 van de Wet WOZ, naar het oordeel van het Hof, niet af. Daarbij heeft het Hof ook meegewogen dat de meest recente verkoop van dat object uit 1991 dateert, derhalve bijna 20 jaren vóór de waardepeildatum, zodat de enkele verwijzing naar het bedoelde referentie-object onvoldoende is om de waarde van de onroerende zaak aannemelijk te maken.

Ten aanzien van de stelling van belanghebbende dat sprake is van een onredelijke waardestijging ten opzichte van de vorige waardepeildata, heeft de Rechtbank op goede gronden overwogen dat vorige waardevaststellingen voor de waardevaststelling op waardepeildatum 1 januari 2010 niet relevant zijn. Het Hof maakt deze overweging tot de zijne. Ook belanghebbendes stelling dat de forse waardestijging van de onroerende zaak ten opzichte van de waardepeildatum 1 januari 2009, dermate onredelijk is dat de waarde op 1 januari 2010 reeds om die reden dient te worden verlaagd, volgt het Hof in het licht van het vorenoverwogene niet.

In hoger beroep heeft belanghebbende voor het overige nog naar voren gebracht dat ten aanzien van de onroerende zaak onvoldoende is verdisconteerd dat de kosten van energie (de onroerende zaak is een rijksmonument waardoor dubbele beglazing niet is toegestaan) en de onderhoudskosten veel hoger zijn dan bij de opgevoerde referentie-objecten het geval is. Naar de mening van belanghebbende heeft dat een waardedrukkend effect. Het Hof acht dit aannemelijk en is van oordeel dat hiermee nog onvoldoende rekening is gehouden.

Gelet op al hetgeen partijen over en weer hebben aangedragen, waaronder het onder 4.11 overwogene, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum in goede justitie vast op € 600.000.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

In hoger beroep is niet gebleken van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en ook overigens niet van kosten die volgens artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht kunnen worden begrepen in een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

Het Hof

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– vernietigt de uitspraak op bezwaar,

– vermindert de vastgestelde waarde tot € 600.000 en vermindert de aanslag tot een aanslag die is vastgesteld naar deze waarde,

– gelast dat de gemeente De Friese Meren aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 112 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter, mr. J.A. Monsma en mr. E. Polak, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.

De beslissing is op 5 maart 2013 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(A. Vellema) (P. van der Wal)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 6 maart 2013

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,