Mandeligheid (Publicaties vanwege het Centrum voor Notarieel Recht) 2007/10.4:10.4 Tweede uitzondering

Mandeligheid (Publicaties vanwege het Centrum voor Notarieel Recht) 2007/10.4

10.4 Tweede uitzondering

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

‘Indien een mede-eigenaar hiertoe op zijn kosten wil overgaan uit hoofde van de lasten van onderhoud, reiniging en vernieuwing in de toekomst, zijn de overige mede-eigenaars gehouden tot die overdracht mede te werken, mits hij hun zo nodig een recht van opstal of erfdienstbaarheid verleent, waardoor zij met betrekking tot de zaak hun rechten kunnen blijven uitoefenen.’

aldus art. 5:66 lid 2.

Ik zet dit artikellid naast het voorstel van Meijers.

‘Iedere mede-eigenaar heeft het recht zich van de lasten van onderhoud, reiniging, vernieuwing en ruiming voor de toekomst te bevrijden, door zijn aandeel in de mandelige zaak aan de overige mede-eigenaars over te dragen, mits hij hun zo nodig erfdienstbaarheden verleent, waardoor zij met betrekking tot die zaak hun rechten kunnen blijven uitoefenen.’1

Allereerst valt opdat het woord ‘ruiming’ is komen te vervallen. Dit hangt samen met het niet-opnemen in de definitieve wettekst van art. 5.5.5 OM.

Toegevoegd zijn de woorden ‘op zijn kosten’ en ‘in de toekomst’. Deze toevoegingen spreken voor zich.2

Voorts wordt gesproken over de mogelijkheid van vestiging van een opstalrecht. Dit is opgenomen in verband met de aanvankelijk in de voorgestelde wettekst geopende mogelijkheid om een mandelige zaak op één erf – en in dit geval: het erf van de overdrager – te hebben. De overige eigenaren moeten toch ongestoord van hun rechten gebruik kunnen blijven maken.3

Thans mag aan deze mogelijkheid in verband met art. 5:60 weinig of geen belang meer gehecht worden. De aanvankelijke mogelijkheid om met doorbreking van de natrekkingsregel een mandelige zaak op het erf van een van de deelgenoten te hebben is immers komen te vervallen. Met Berger ben ik van mening dat de mogelijkheid van het vestigen van een recht van opstal ten onrechte in de wet is blijven staan.4

Het gaat dan ook niet aan om, zoals Wijting doet, uit deze mogelijkheid tot vestiging van een opstalrecht het begrip ‘onroerende zaak’ in art. 5:60 te interpreteren.5

Anders dan onder het oude recht zou ik willen aannemen dat overdracht van het aandeel in een mandelige muur niet impliceert overdracht van de grond. Uiteraard kan anders worden overeengekomen. Gaat de grond niet mee over dan zou een erfdienstbaarheid gevestigd kunnen worden, teneinde de dan bestaande situatie te legaliseren. Het lijkt mij niet nodig de mogelijkheid van vestiging van een opstalrecht hiervoor open te houden. Immers degene aan wie het aandeel in de muur is geleverd is al eigenaar van dat deel van de muur dat zich op grond van de buurman (degene die zijn aandeel in de muur heeft overgedragen) bevindt.

Voor de overdracht van het aandeel (tweezijdige rechtshandeling) is een notariële akte en inschrijving in de desbetreffende registers noodzakelijk (art. 3:89).6

Deze mogelijkheid is, aldus Meijers, opgenomen om de eigenaren gelegenheid te geven zich te onttrekken aan betaling van kosten, nu deze wel wat zwaarder zijn dan in geval van een gewone gemeenschap (denk aan de vernieuwing).

Twee vragen werden door de Raad van State gesteld:

1.

Wat gebeurt er als alle mede-eigenaren van hun recht gebruik willen maken? Deze vraag wordt gesteld in verband met contractuele mandeligheid. Zoals wij hiervoor zagen doet de vraag zich ook voor bij mandeligheid ex lege.

2.

Hoe kan een mede-eigenaar zijn deelgenoten dwingen tot medewerking?7

ad 1. Ten aanzien van contractuele mandeligheid:

Indien alle mede-eigenaren van hun recht gebruik willen maken, zal de mandeligheid eindigen. De gemeenschap kan vervolgens eindigen door bijvoorbeeld verkoopen levering aan een derde. Overigens wordt in het Rapport aan de Koningin opgemerkt dat het zover meestal niet zal komen. Vaak zullen de deelgenoten besluiten de zaak af te breken dan wel niet verder te onderhouden en te laten vervallen.8 Mandeligheid eindigt. Gemeenschap zal blijven bestaan.

Indien op één na alle deelgenoten van hun recht gebruik maken zou de laatste deelgenoot ook kunnen aanbieden om zijn onverdeeld aandeel over te dragen. Uiteindelijk blijft de zaak dan gemeenschappelijk eigendom. Verdeling kan gevorderd worden. De zaak kan worden verkocht en geleverd.9

Ten aanzien van mandeligheid ex lege:

De mandeligheid eindigt uiteraard niet indien alle mede-eigenaren van hun recht gebruik willen maken. Hier eindigt mandeligheid eerst bij afbraak van de muur, het hek of de heg. Nadat door één mede-eigenaar afstand is gedaan van de mandelige zaak ontstaat privé-eigendom van de andere eigenaar. Deze kan vervolgens geen afstand meer doen. Wel kan hij uiteraard de muur in verval doen raken door geen onderhoud meer te plegen. Hij kan de muur ook afbreken.

ad 2. Het antwoord verwijst naar de huidige art. 3:300 (reële executie) en 3:301 (inschrijving van de uitspraak).

Evenals in het geval als omschreven in lid 1 zal de aanbieding en ook de overneming in beginsel aan respectievelijk door alle deelgenoten moeten plaatsvinden. De verplichting tot overneming rust op de overige deelgenoten tezamen. Wel acht ik het mogelijk dat ingeval een van de deelgenoten het onverdeelde aandeel wenst over te nemen en de andere deelgenoten daarmee instemmen, deze overdracht aan de ene deelgenoot mogelijk moet zijn.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.