Rb. Rotterdam, 13-10-2023, nr. 10690278

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

Op 29 september 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met de partijen besproken.

Wat is de kern?

[gedaagde02] huurt sinds december 2021 een woning van Hef Wonen. Hef Wonen eist dat de bewindvoerder van [gedaagde02] wordt veroordeeld om deze woning te ontruimen. Volgens Hef Wonen is de huurovereenkomst geëindigd, omdat de daaraan gekoppelde zorgovereenkomst is geëindigd. Als dat niet het geval is, dan is het volgens Hef Wonen heel aannemelijk dat de huurovereenkomst in een gewone procedure wordt ontbonden, omdat [gedaagde02] verschillende afspraken uit de huurovereenkomst niet nakomt. Zij stelt dat [gedaagde02] :

Hef Wonen eist verder dat de bewindvoerder wordt veroordeeld om de buitengerechtelijke kosten van € 462,50 en de proceskosten te betalen.

De bewindvoerder is het niet eens met de eisen van Hef Wonen. Volgens haar is er geen sprake meer van een gecombineerde huur-zorgovereenkomst, zodat door het eindigen van de zorgovereenkomst de huurovereenkomst niet is geëindigd. Het is volgens haar ook niet aannemelijk dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden in een gewone procedure.

In eerste instantie heeft Hef Wonen haar eisen ook ingesteld tegen [gedaagde02] zelf. Tijdens de mondelinge behandeling heeft zij deze eisen ingetrokken.

De kantonrechter wijst de eisen van Hef Wonen af, omdat hij het onvoldoende aannemelijk vindt dat [gedaagde02] in een gewone procedure wordt veroordeeld om de woning te ontruimen. In dit vonnis wordt dit oordeel toegelicht.

De eis tot ontruiming wordt afgewezen

De kantonrechter stelt voorop dat gedwongen ontruiming van een woning een heel ingrijpende gebeurtenis is. Dat geldt al helemaal voor een kwetsbare huurder zoals [gedaagde02] : een ex-dakloze die in ieder geval vroeger woonbegeleiding nodig had. Bovendien is de ontruiming meestal ook niet meer terug te draaien. Daarom kan de eis van Hef Wonen alleen worden toegewezen als het voldoende aannemelijk is dat die eis in een gewone procedure zal worden toegewezen. Dat is niet zo, vindt de kantonrechter. Het is namelijk onvoldoende aannemelijk dat wordt geoordeeld dat de huurovereenkomst (A) al is geëindigd en ook dat die (B) alsnog zal worden ontbonden. Dat licht de kantonrechter hierna toe.

A. Het is onvoldoende aannemelijk dat de huurovereenkomst al is geëindigd

De partijen zijn het erover eens [gedaagde02] de woning oorspronkelijk heeft gehuurd op basis van een gemengde huur-zorgovereenkomst voor onbepaalde tijd. Dit houdt in dat Hef Wonen de woning aan [gedaagde02] verhuurde, zodat [gedaagde02] in die woning woonbegeleiding kon krijgen van Centrum voor Dienstverlening (CvD), op basis van een zorgovereenkomst. Volgens Hef Wonen is die zorgovereenkomst geëindigd en betekent dit dat ook automatisch de huurovereenkomst is geëindigd. [gedaagde02] is het hier niet mee eens. Volgens haar is er sinds december 2022 geen sprake meer van een huur-zorgovereenkomst, maar van een gewone huurovereenkomst. Daarvoor is het volgende van belang.

Op 20 december 2022 heeft Hef Wonen een brief naar [gedaagde02] gestuurd. Daarin schrijft zij: “ U heeft met Vestia voor de duur van één jaar een huurcontract met een zorgovereenkomst afgesloten. Dit zorgcontract ging in op 06 december 2021 en de zorg is geleverd door CVD. Binnenkort loopt uw tijdelijke huurcontract af en wordt uw tijdelijke huurovereenkomst omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. In deze brief vertellen wij u wat dit voor u betekent. (….) Vestia heeft besloten uw tijdelijke huurovereenkomst om te zetten naar een reguliere huurovereenkomst. Dit omzetten is slechts een administratieve handeling. U hoeft er verder niets voor te doen en geen nieuwe overeenkomst te tekenen. Met ingang van 06 december 2022 heeft u een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voor de woning [adres01] . Graag vertellen wij u, wat wij verwachten van een goed huurder. Dit kunt u ook terug lezen in de algemene huurvoorwaarden .” Hef Wonen stelt dat zij hiermee alleen maar wilde bevestigen dat sprake was van een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Volgens [gedaagde02] is hiermee echter de huurovereenkomst losgekoppeld van de zorgovereenkomst.

De kantonrechter oordeelt dat voor de uitleg van de brief niet alleen de tekst van belang is. Ook de betekenis die Hef Wonen en [gedaagde02] daaraan mogen toekennen weegt mee. Hierbij zijn de omstandigheden van het geval en hetgeen partijen over en weer van elkaar mochten verwachten relevant.

De kantonrechter stelt voorop dat [gedaagde02] al een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd had. Daarom ligt het niet voor de hand dat [gedaagde02] de brief had moeten begrijpen als een bevestiging dat daarvan sprake was. Daarnaast is nergens in de brief melding gemaakt van het voortduren van de zorgovereenkomst, maar wordt alleen gesproken over een ‘reguliere’ overeenkomst en wordt verwezen naar de algemene voorwaarden. In zoverre blijkt niets van een voortdurende koppeling met een zorgovereenkomst, in tegendeel: de brief wekt juist de indruk dat die koppeling is losgelaten. Bovendien is in de oorspronkelijke huurovereenkomst bepaald dat bij correcte nakoming van de woonbegeleidingsovereenkomst en de huurovereenkomst de verhuurder een reguliere huurovereenkomst met huurbescherming kan aanbieden (artikel 14). De tekst van de brief van december 2022 lijkt daarbij aan te sluiten. Gelet op al deze omstandigheden kan de kantonrechter zich voorstellen dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de overeenkomst per december 2022 is ‘omgeklapt’ naar een ‘normale’ huurovereenkomst. Daarom vindt de kantonrechter het onvoldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de huurovereenkomst al is geëindigd door het einde van de zorgovereenkomst.

B. Het is onvoldoende aannemelijk dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden

De kantonrechter vindt het ook onvoldoende aannemelijk dat de huurovereenkomst alsnog zal worden ontbonden in een gewone procedure. Hij vindt het namelijk niet onwaarschijnlijk dat zal worden geoordeeld dat de tekortkomingen van [gedaagde02] daarvoor onvoldoende ernstig zijn. Dat wordt hierna toegelicht per tekortkoming waarvan volgens Hef Wonen sprake is.

Het weigeren van zorg

Dat [gedaagde02] woonbegeleiding weigert staat niet ter discussie. Zij heeft tijdens de zitting zelf aangegeven dat zij vindt dat zij prima zonder begeleiding kan wonen. Uit het voorgaande is echter gebleken dat de kantonrechter er rekening mee houdt dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat sprake is van een gewone huurovereenkomst tussen de partijen. In dat geval hoeft [gedaagde02] dus ook geen zorg te aanvaarden. Daarom is onvoldoende aannemelijk dat de huurovereenkomst op deze grond zal worden ontbonden.

Onvoldoende medewerking aan herstel van gebreken

In april 2022 is een gat in de voordeur van de woning ontstaan, vanwege een politie-inval. [gedaagde02] moet naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter meewerken aan het herstel hiervan (artikel 7:213 BW en artikel 13.4 algemene voorwaarden). Een kapotte voordeur geeft een verwaarloosde uitstraling en buren hebben hier ook over geklaagd bij Hef Wonen. Uit de stukken die Hef Wonen heeft overhandigd en de houding van [gedaagde02] maakt de kantonrechter op dat het moeilijk is om afspraken te maken met [gedaagde02] over herstel van de voordeur. In zoverre schiet [gedaagde02] tekort in de nakoming van haar verplichtingen. Hef Wonen ondervindt naar het oordeel van de kantonrechter echter zelf maar (heel) beperkt nadeel van dit gebrek. Bovendien heeft [gedaagde02] tijdens de zitting toegezegd dat zij vanaf nu zal meewerken aan herstel. Daarom is ontbinding op deze grond onvoldoende aannemelijk. Dat geldt nog meer omdat Hef Wonen [gedaagde02] ook op andere manieren kan dwingen om hieraan mee te werken.

Weigeren toegang voor herstel lekkage

De onderburen van [gedaagde02] hebben last van een lekkage. De ingeschakelde aannemer vermoedt dat dit bij [gedaagde02] vandaan komt. [gedaagde02] is verplicht om de aannemer toe te laten tot de woning om dit verder uit te zoeken en de lekkage eventueel te verhelpen (artikel 7:220 BW). [gedaagde02] weigert de aannemer echter toe te laten. Zij schiet ook in dat opzicht tekort in de nakoming. Tijdens de zitting heeft zij echter toegezegd dat zij vanaf nu zal meewerken. Bovendien is volledige ontruiming niet nodig om medewerking aan het verhelpen van de lekkage te bewerkstelligen. Daarom is ook hier onvoldoende aannemelijk dat de overeenkomst op deze grond zal worden ontbonden.

Vervuiling van de woning

Volgens Hef Wonen vervuilt [gedaagde02] de woning. Dit heeft zij echter niet onderbouwd. Hieraan gaat de kantonrechter daarom voorbij.

Afwezigheid van vloerbedekking en raambekleding

Op basis van de algemene voorwaarden moet [gedaagde02] binnen een maand na de start van de overeenkomst de woning stofferen en inrichten, waaronder het aanbrengen van raambekleding. Zij heeft dat nog steeds niet gedaan, ondanks aanmaningen van Hef Wonen. Zij schiet ook in dit opzicht tekort. Ze heeft echter aangegeven dat de vloer al klaar ligt in de woning, maar alleen nog gelegd moet worden en dat zij dat binnenkort zal laten doen. De bewindvoerder heeft verder tijdens de zitting aangegeven dat er ook geld beschikbaar is om raambekleding aan te schaffen. Bovendien is het weliswaar contractueel verplicht om vloerbedekking en raambekleding aan te brengen, maar het is de kantonrechter niet duidelijk welk nadeel Hef Wonen ervan ondervindt als dat niet gebeurt. Uit niets blijkt dat er sprake is van overlast, schade of ander nadeel. In die zin vindt de kantonrechter deze tekortkoming van heel beperkt gewicht.

Conclusie: de tekortkomingen zijn onvoldoende ernstig

Kortom, uit het voorgaande blijkt dat er sprake is van enkele tekortkomingen in de nakoming van de overeenkomst. De kantonrechter vindt het echter niet aannemelijk dat die (ook samen) ernstig genoeg zijn voor ontbinding van de overeenkomst in een gewone procedure. Daarbij weegt de kantonrechter dus ook nadrukkelijk mee dat [gedaagde02] tijdens de zitting heeft beloofd om mee te werken aan herstel van de voordeur en de lekkage en dat zij vloerbedekking en raambekleding gaat aanbrengen. Mocht later blijken dat [gedaagde02] deze beloftes niet nakomt, dan moet [gedaagde02] er wel rekening mee houden dat de huurovereenkomst in een eventuele volgende procedure alsnog wordt ontbonden. Voor dit moment wordt de geëiste ontruiming echter afgewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten

Omdat de eis tot ontruiming wordt afgewezen, is er ook geen aanleiding om [gedaagde02] te veroordelen in de buitengerechtelijke kosten.

Hef Wonen moet de proceskosten betalen

Hef Wonen krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van de bewindvoerder en [gedaagde02] tot vandaag vast op € 529,- aan salaris voor de gemachtigde. Voor kosten die [gedaagde02] maakt na deze uitspraak moet Hef Wonen een bedrag betalen van € 132,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).

Uitvoerbaarheid bij voorraad

De proceskostenveroordeling wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).

3. De beslissing

De kantonrechter:

wijst de eisen af;

veroordeelt Hef Wonen in de proceskosten, die aan de kant van de bewindvoerder en [gedaagde02] tot vandaag worden vastgesteld op € 529,-;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.

33394