7.4.5 Toe-eigening

Een bevoegdheid die een Nederlandse hypotheekhouder in elk geval niet kan bedingen, is een bevoegdheid tot toe-eigening van het vastgoed.1 Naar Engels recht is toe-eigening slechts toegestaan voor zover de foreclosure-procedure wordt gevolgd. Zoals al in de inleiding van dit boek opgemerkt, is deze procedure stroperig, tijdrovend en kent ze een open einde. Daarom wordt zij nauwelijks in de praktijk gebruikt. De Engelse hypotheekhouder geeft de voorkeur aan verkoop van het onderpand om met de opbrengst de hypothecaire vordering af te lossen.

Áls de Engelse hypotheekhouder dan eenmaal tot verkoop overgaat, dan geldt voor hem een toe-eigeningsverbod. Naar Engels recht levert zelfs een verkoop aan zichzelf of een eigen medewerker een nietige verkoop op. Verkoop aan een gelieerde vennootschap mag dan weer wel, dus als een hypotheekhouder vastgoed in eigendom wil verkrijgen, dan kan dat via een zuster- of dochtermaatschappij. Bij zo’n verkoop komt wel de bewijslast dat de verkoop de hoogst haalbare opbrengst heeft gerealiseerd, bij de hypotheekhouder te liggen.2

Naar Nederlands recht staat er op zich niets aan in de weg dat een hypotheekhouder op de veiling meebiedt.3 Hij kan in principe het vastgoed aan zichzelf verkopen.4 Niettemin is het ook in de Nederlandse praktijk gebruikelijk dit te doen via dochtervennootschappen (stroppendochters). Zij bieden mee in de hoop dat een bepaalde opbrengst van het vastgoed kan worden gewaarborgd.5 Gelet op het openbare karakter van een veiling kan het bod van die dochter zelf immers altijd worden overtroffen door het bod van een derde. Hiermee zou idealiter de beste prijs voor het object moeten kunnen worden verkregen.