6.4.2.4.1 Macro-economisch perspectief en verzekerbaarheid risico’s

Een mijns inziens interessanter punt luidt het meer macro-economische perspectief. De KNB factsheet van het aantal akten van januari 2022 geeft aan dat in 2021 377.394 akten zijn gepasseerd voor de levering van onroerende zaken en beperkte rechten, en dat in datzelfde jaar 466.705 hypotheekakten zijn verleden. Omdat mijn voorbeeldtransactie uitgaat van de levering van een onroerende zaak en de vestiging van een hypotheekrecht tezamen, vormt het eerstgenoemde getal een nauwkeurigere schatting van het aantal onroerendgoedtransacties soortgelijk aan mijn voorbeeld dan het tweede getal. Dit betekent dat partijen in Nederland jaarlijks circa 33,83 miljoen euro aan recherchekosten betalen. Het verdient hierbij opmerking dat de daadwerkelijke kosten lager kunnen uitvallen (stel dat van de 377.394 een kwart wordt gevormd door de vestiging/overdracht van beperkte rechten waarbij de beperkt gerechtigde geen financiering behoeft, zodat geen recherches hoeven plaats te vinden voor het vestigen van het hypotheekrecht), maar ook hoger (de voorbeeldtransactie vormt immers een zogenaamde ‘huis-, tuin- en keukentransactie’, terwijl in de praktijk aanzienlijk gecompliceerdere transacties worden verricht met bijvoorbeeld meerdere objecten (zodat ten aanzien van al deze objecten de registers Hypotheken 3 en 4 moeten worden gerechercheerd) of meer dan vier personen die een prestatie verrichten (zodat ten aanzien van al deze rechtssubjecten in beginsel de subjectrecherches dienen plaats te vinden)).

Het bijzondere van deze recherchekosten is dat zij in individuele transacties een betrekkelijk kleine rol van betekenis innemen. Een bedrag van 90 euro valt al snel in het niet wanneer het wordt vergeleken met het honorarium van de notaris, en al helemaal wanneer het wordt vergeleken met de koopsom voor de onroerende zaak zelf. Toch is een jaarlijks bedrag van circa 34 miljoen euro best substantieel te noemen. Ten eerste geeft dit bedrag aanleiding tot spelen met de gedachte die de Anglo-Amerikaanse conveyancing-praktijk eveneens hanteert. Stel dat we de recherches zouden afschaffen bij ‘huis, tuin en keukentransacties’ als deze (bij omvangrijkere transacties is het mijns inziens wél de moeite waard om te blijven rechercheren) en partijen 50% van de huidige recherchekosten laten storten in een compensatiefonds. Als – zoals zo vaak wordt gesteld in de literatuur – het aantal last-minute beslagen en faillissementen dat een transactie kan dwarsbomen inderdaad meevalt en de schade jaarlijks onder de 17 miljoen euro blijft, is het nieuwe systeem financieel aantrekkelijker voor zowel partijen als voor het notariaat, en bovendien aanzienlijk hanteerbaarder voor alle betrokkenen. Nederlandse notarissen – in het bijzonder ‘eenpitters’ – hoeven zich dan namelijk niet langer te buigen over de intellectueel weinig uitdagende recherches en kunnen hun deskundigheid inzetten waar deze meer noodzakelijk is. Een nadeel hiervan is de mogelijkheid dat ongewenste neveneffecten optreden, zoals de neiging van schuldeisers om vaker beslag te leggen op goederen die het object vormen van een transactie, in de wetenschap dat de partijen dit niet zullen aanvechten omdat zij toch compensatie ontvangen.