3.1 Huurrecht

Het huurrecht in Nederland wordt gekenmerkt door een sterke bescherming voor de huurder. Het ontstaan (en in stand blijven) daarvan blijkt uit de wetsgeschiedenis. De eerste wettelijke vastlegging door de Nederlandse regering van privaatrecht dat uitsluitend voor Nederland gold, betreft het (Oud) Burgerlijk Wetboek. Dit wetboek, dat in werking trad in 1838, was gebaseerd op de Franse Code Civil.1 In het (Oud) Burgerlijk Wetboek2 stonden van 1838 tot 1907 enkele artikelen die zagen op huurovereenkomsten. Op het gebied van woonruimte was in deze periode ook de Woningwet uit 1901 van belang. Het was de eerste landelijke wetgeving met regels ten aanzien van volkshuisvesting met onder meer als doel slechte woontoestanden te verbeteren.3

De Eerste Wereldoorlog zorgde voor een behoefte c.q. noodzaak om het huurrecht aan te passen. Woningen en bedrijfspanden werden schaars en verhuurders verkeerden daardoor in een sterke positie ten opzichte van de huurders. Dit leidde tot het invoeren van bescherming voor huurders. Die bescherming was aanvankelijk gericht op de financiële verhouding tussen partijen, een jaar later gevolgd door aandacht voor de mogelijkheid de huurovereenkomst te beëindigen.

De eerste huurrechtelijke regels die in aparte wetten (buiten het Oud Burgerlijk Wetboek) worden vastgelegd dateren uit 1917 (Huurcommissiewet)4 en 1918 (Huuropzeggingswet)5. Deze wetten werden gezien als crisiswetgeving met de verwachting dat de markt zou normaliseren en de regels dan overbodig zouden zijn.6

Gedurende de Tweede Wereldoorlog, toen er opnieuw behoefte ontstond aan het beschermen van huurders, zijn besluiten7 uitgevaardigd die ook na de oorlog bleven gelden. Na de Tweede Wereldoorlog bleven de voornoemde besluiten nog enkele jaren van kracht (tot 1951, met de komst van de Huurwet). In de naoorlogse periode zijn ook nieuwe wetten uitgevaardigd zoals de Woonruimtewet uit 1947 (in 1993 vervangen door de Huisvestingswet), met als doel de woonruimte in Nederland doelmatiger te verdelen, en in 1948 en 1949 Huurprijsuitvoeringsbeschikkingen.

In 1951 wordt de Huurwet8 ingevoerd met als onderwerp gebouwen die in gebruik zijn als zelfstandige woonruimte9 of zelfstandige bedrijfsruimte. De Huurwet uit 1951 bracht diverse regels die tot dan toe golden op het gebied van het huurrecht samen in één wet en met het invoeren van de Huurwet vervielen dan ook diverse besluiten en beschikkingen zoals de eerdergenoemde Huurprijsuitvoeringsbeschikkingen.

Anno 1951 waren de hoofdregels van het huurrecht dan ook terug te vinden in het (Oud) Burgerlijk Wetboek en in de Huurwet. De definitie van ‘huur’ stond in artikel 1584 van het (Oud) Burgerlijk Wetboek. De Huurwet beperkte zich (materieelrechtelijk) tot zijn titel in het wetsontwerp: ‘Regelen nopens de huurprijzen van onroerend goed en de bescherming van de huurders (Huurwet)’. Opvallend is dat de Huurwet ook diverse regels van procesrechtelijke aard bevatte (zoals de relatieve competentie van de rechter) die thans in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zijn opgenomen.

Duidelijk is dat de Huurwet anno 1951 nog altijd uitging van de gedachte dat de huurder in een zwakke positie verkeert, ook al bevat het ook regels ter bevordering van de opbouw van Nederland10. Het beginsel van het (huidige) systeem, dat een door de verhuurder opgezegde huurovereenkomst voor woon- of winkelruimte11 niet tot de beëindiging van die huurovereenkomst leidt totdat een rechter zich hierover heeft uitgesproken12, is terug te vinden in de Huurwet.

De huidige gedachte achter de huurbescherming zoals thans geformuleerd in boek 7 titel 4 afdeling 5 BW, is ten aanzien van woonruimte nog altijd dat een huurder niet zomaar op straat mag komen te staan. Voor wat betreft winkelruimte is de beschermingsgedachte dat de waarde van de onderneming van de huurder in het gehuurde deels wordt bepaald door de locatie van de onderneming en de goodwill die daar is opgebouwd. Daarbij speelde de schaarste van winkelruimtes een rol. Dit gold niet voor kantoorruimtes e.d.13, reden waarom die bescherming aanzienlijk beperkter is.14

Sinds de Huurwet uit 1951 hebben diverse wijzigingen plaatsgevonden op het gebied van het huurrecht. Het betreft voornamelijk uitbreiding van de regelgeving in het Burgerlijk Wetboek van 1838 en parallel daaraan een beperking van het werkingsgebied van de Huurwet (in 1960 werden onbebouwde onroerende zaken en woonwagens buiten de werking van de wet gesteld15).

In 1971 traden in het Burgerlijk Wetboek regels met betrekking tot huurovereenkomsten voor bedrijfsruimtes in werking16 en in 1972 werd het Burgerlijk Wetboek aangevuld met nieuwe regels inzake het beëindigen van huurovereenkomsten voor woonruimte17. Dit laatste betrof artikel 1623e BW, dat voor geliberaliseerde woonruimte de regels in de Huurwet verving. Gelijktijdig was de Huurwet niet meer op bedrijfsruimtes van toepassing. Op woonruimtes nog wel, zij het dat de beëindiging daarvan vanaf dat moment (1972) was geregeld in het Burgerlijk Wetboek.

Veel van het huidige huurregime voor 290-bedrijfsruimtes is terug te lezen in deze wet uit 1971 (toen: artikel 1624-1636b BW). Bijvoorbeeld de duur van 5+5 jaar18, de opzegtermijn van een jaar met de bijbehorende opzeggingsformaliteiten19 en de gronden zoals dringend eigen gebruik.20 Ook de bepaling dat de verhuurder verplicht is de schade van de huurder te vergoeden indien de huurovereenkomst voor bedrijfsruimte is beëindigd op grond van dringend eigen gebruik, terwijl de wil om het gehuurde in eigen gebruik te nemen ontbrak, staat al sinds 1971 in de wet21. Hetzelfde geldt voor de uitzondering van huurbescherming voor huurcontracten met een maximale duur van twee jaar en de mogelijkheid om goedkeuring te krijgen voor afwijkende bedingen in langer lopende contracten.22 Van de thans goeddeels in onbruik zijnde artikelen 309 (schadevergoeding bij afbraak in het algemeen belang) en 310 (ontbinding bij verwezenlijking bestemmingsplan) van boek 7 BW ligt de oorsprong eveneens in de wet van 1971.23

In de jaren daarna worden diverse wetten ingevoerd die zien op de huurprijzen van woonruimte.24 In 198025 en 198126 volgen er wetswijzigingen die zien op bedrijfsruimtes, waarna op dit vlak geen wetswijzigingen meer plaatsvinden tot 2003.

In 1992 is het Burgerlijk Wetboek van 1838, waaronder het deel dat ziet op het huurrecht (dat door de jaren heen al diverse wijzigingen had ondergaan), ingrijpend veranderd. De wijziging heeft veel tijd gekost, al in 1947 was hiertoe het besluit genomen.27 Het huurrecht werd op dat moment tijdelijk (namelijk tot de opname in boek 7) ondergebracht in boek 7A van het Burgerlijk Wetboek, zij het dat de Huurwet bleef bestaan voor ‘overige bedrijfsruimtes’ (thans zijnde de bedrijfsruimtes als bedoeld in artikel 7:230a BW).

Wetsvoorstel 26089 leidde op 1 augustus 2003 tot invoering van afdeling 7.4.1-7.4.4 (de nieuwe algemene huurrechtelijke bepalingen) en afdeling 7.4.5 (de nieuwe bepalingen voor het huurrecht van woonruimte) en daarmee tot het vervallen van de eerste tot en met de vierde afdeling van titel 7 van boek 7A BW.

Na behandeling van het wetsvoorstel 26932 is eveneens op 1 augustus 2003 afdeling 7.4.6 (de artikelen inzake de huur van bedrijfsruimte) van het Burgerlijk Wetboek ingevoerd en is de Huurwet ingetrokken.28

Nog altijd zijn de wettelijke huurregels met name bedoeld ter bescherming van de (zwakkere) huurder. Huurders van woonruimtes worden in die zin het meest beschermd, gevolgd door huurders van middenstandsbedrijfsruimtes (artikel 7:290 BW) en tot slot huurders van overige bedrijfsruimtes (artikel 7:230a BW). Huurders van roerende zaken en onbebouwde onroerende zaken kennen de minste bescherming. Voor hen bestaat er goeddeels regelend recht waar contractueel vanaf geweken kan worden.

Rechters die beslissen over huurrechtelijke kwesties (waarin veelal open normen onderdeel van de discussie uitmaken) zullen deze historische achtergrond van het huurrecht ongetwijfeld mee laten wegen, ook al kan de vraag gesteld worden of de positie van huurders inmiddels niet is veranderd. De gedachte is echter nog altijd dat de positie van de huurder bescherming behoeft. Het ‘op straat zetten’ van een huurder wordt nog steeds gezien als een uiterste maatregel. De vraag wat redelijk is, hangt af van de omstandigheden van het geval. En die omstandigheden zijn hier onder meer de verhouding tussen een verhuurder en een huurder met als achtergrond de voornoemde, sinds 1917 bestaande, beschermingsgedachte richting een huurder.