3.3.0 Inleiding

De wijze waarop een Engelse hypotheekhouder het vastgoed in bezit kan nemen, is voornamelijk afhankelijk van de al dan niet welwillende houding van de hypotheekgever. Indien deze bereid is om mee te werken of wanneer hij het vastgoed al verlaten had, kan de hypotheekhouder het vastgoed zonder rechtsmaatregelen (peaceful) in bezit nemen.1 Een duidelijke blijk van instemming door de hypotheekgever is wanneer hij de sleutels van het pand aan de hypotheekhouder toezendt. De hypotheekgever doet dan een stap terug en stelt de hypotheekhouder in de gelegenheid om de feitelijke macht over het vastgoed over te nemen. Een rechterlijk bevel of goedkeuring (court order) is in zo’n geval niet vereist.2

Wanneer echter de bereidheid van de hypotheekgever om mee te werken aan een inbezitneming ontbreekt of onzeker is, dan moet de hypotheekhouder een vordering daartoe (een action for possession) bij de rechtbank instellen.3 Eigenrichting is niet toegestaan. De hypotheekhouder is dus niet bevoegd om met geweld het vastgoed binnen te gaan, bijvoorbeeld door deuren te forceren.4 Dergelijk handelen wordt als braak (forcible entry) aangemerkt en levert als zodanig een strafbaar feit aan de zijde van de hypotheekhouder op.5 Om strafrechtelijke vervolging te voorkomen of het risico daarop uit te sluiten als van instemming door de hypotheekgever niet ondubbelzinnig blijkt, is het in de praktijk gebruikelijk om de juridische procedure te doorlopen.

Wat er ook zij van deze mogelijke strafrechtelijke sancties, civielrechtelijk kan de hypotheekgever niet tegen de ontruiming opkomen. Het binnentreden op zichzelf mag dan onwettig zijn, het doet naar Engels recht niets af aan het exclusieve bezitsrecht van de hypotheekhouder. En doordat de hypotheekhouder wel degelijk tot bezit van het vastgoed gerechtigd is, ontbreekt naar Engels recht zelfs een grond voor schadevergoeding vanwege het onrechtmatig binnentreden. Zo overwoog de rechter in Beddal/Maitland:

In deze zaak had de hypotheekhouder bij een inbezitneming niet alleen de deur van de verhypothekeerde dienstwoning geforceerd, maar ook het meubilair van de hypotheekgever op straat gezet. Slechts die laatste schadepost kwam voor vergoeding aanmerking. Deze schade werd door de rechter gezien als een gevolg van een op zichzelf staande onrechtmatige daad van de hypotheekhouder (an independant wrong). De schade die direct verband hield met de ontruiming zelf, zoals schade aan sloten en het vastgoed, hoefde niet aan de hypotheekgever te worden vergoed.