Hof Den Haag, 09-01-2024, nr. 200.312.854/01

Huurders huren een woning van [geïntimeerde] . In verband met een huurachterstand is de huurovereenkomst door de kantonrechter ontbonden en zijn Huurders veroordeeld tot betaling van de huurachterstand en een gebruiksvergoeding, en tot ontruiming van de woning.

Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. De huurachterstand is na het vonnis van de kantonrechter betaald, maar daarna is opnieuw een huurachterstand ontstaan. Gezamenlijk rechtvaardigen de huurachterstanden de ontbinding van de huurovereenkomst. Vanwege de belangen van de (schoolgaande) kinderen van Huurders, krijgen Huurders een ruime ontruimingstermijn.

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

Op 26 oktober 2023 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen en hun advocaten hebben hun standpunten toen kort toegelicht en vragen van het hof beantwoord.

Huurders huren sinds mei 2016 een woning van [geïntimeerde] . Huurders wonen daar met hun vier minderjarige kinderen.

De aanvangshuur bedroeg € 1.000,00 per maand.

In de loop van de huur is een huurachterstand ontstaan. [geïntimeerde] heeft Huurders zowel per brief als per whatsApp aangemaand de huurachterstand te voldoen.

Betaling van de door [geïntimeerde] genoemde huurachterstand is op dat moment uitgebleven, onder meer omdat dit bedrag volgens Huurders niet klopte.

[geïntimeerde] heeft Huurders gedagvaard en, samengevat, gevorderd dat Huurders naast de verschuldigde waarborgsom een huurachterstand betalen van totaal € 23.981,21, de huurovereenkomst wordt ontbonden en Huurders de woning ontruimen.

[geïntimeerde] baseerde zijn vordering op de aanvankelijk overeengekomen maandelijkse huur van € 1.000,00, die door hem jaarlijks met 5% werd verhoogd.

De kantonrechter heeft de vorderingen tot ontbinding en ontruiming toegewezen en heeft Huurders veroordeeld om een huurachterstand van € 20.779,25 te betalen, berekend tot en met april 2022, en een maandelijkse gebruiksvergoeding met ingang van 1 mei 2022. De kantonrechter is daarbij uitgegaan van een maandelijkse huur van € 1.000,00, omdat volgens hem niet kan worden vastgesteld dat partijen een jaarlijkse huurverhoging zijn overeengekomen.

Tegen de door de kantonrechter uitgesproken ontruiming, die volgens het (uitvoerbaar bij voorraad verklaarde) vonnis moest plaatsvinden binnen veertien dagen na de betekening ervan, hebben Huurders vervolgens een kort geding aangespannen.

Bij vonnis van 22 juli 2022 heeft de voorzieningenrechter [geïntimeerde] verboden het vonnis van de kantonrechter ten uitvoer te leggen zolang niet in het onderhavige hoger beroep is beslist. Daarbij overwoog de voorzieningenrechter onder meer dat de kantonrechter heeft beslist zonder kennisneming van twee tijdig door [appellant 1] ingebrachte producties. Daarnaast vond de voorzieningenrechter het voorshands voldoende aannemelijk dat Huurders behoren tot de slachtoffers van de Toeslagenaffaire, waardoor zij tot 29 november 2022 bescherming genoten op grond van (art. 49i van) de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen (Awir), zoals dat toen luidde.

Huurders zijn in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens zijn met het vonnis van de kantonrechter. Zij hebben vijf grieven tegen dat vonnis aangevoerd. Zij willen dat het hof de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog afwijst.

Kort gezegd zien de grieven I en II op de vaststelling van de hoogte van de huurachterstand door de kantonrechter. Grieven III en IV zien op het oordeel van de kantonrechter dat de huurachterstand de ontbinding rechtvaardigt. Grief V ziet op de proceskostenveroordeling. Volgens Huurders is een deel van de huurachterstand verrekend met door hen betaalde reparaties aan de woning. Zij stellen ook andere betalingen te hebben verricht waarmee de kantonrechter geen rekening heeft gehouden. De stukken die zij daarover hadden ingediend, zijn volgens hen ten onrechte buiten het geding (in eerste aanleg) gebleven. Zij menen dat over de periode 1 mei 2016 - 1 april 2022 slechts sprake was van een huurachterstand van € 1.875,13. Bovendien is na het vonnis van de kantonrechter door Sociale Banken Nederland voor hen een bedrag van € 19.629,25 aan [geïntimeerde] betaald, waardoor wat betreft de huurbetalingen volgens hen eerder een ‘voorstand’ is ontstaan. Ten slotte voeren zij aan dat de kantonrechter de ontbinding niet had mogen toewijzen, onder meer omdat het belang van Huurders en hun kinderen bij behoud van de woning zwaarder weegt dan het belang van [geïntimeerde] bij ontbinding.

Het hof zal de grieven gezamenlijk behandelen.

Grief I en II: Huurachterstand

Huurders hebben met hun grieven betwist dat een huurachterstand is ontstaan. Zij hebben aangevoerd dat zij diverse huurbetalingen hebben verricht en daarnaast kosten hebben gemaakt voor herstelwerkzaamheden aan de woning, waarmee zij de huur hebben verrekend. Daarbij hebben zij verwezen naar twee overzichten. Volgens hen blijkt daaruit dat over de periode april 2016 tot en met 31 maart 2022, inclusief verrekeningen in totaal € 71.124,87 is betaald, en, berekend tot en met 27 juni 2022, een bedrag van € 75.324,87 inclusief verrekeningen. Daarnaast hebben zij een overzicht overgelegd waaruit volgens hen blijkt dat aan de woning diverse reparaties zijn verricht op grond waarvan zij in totaal € 25.155,17 hebben mogen verrekenen.

[geïntimeerde] heeft in zijn memorie van antwoord betwist dat de gestelde werkzaamheden aan het gehuurde hebben plaatsgevonden en dat Huurders bevoegd zijn tot verrekening van de gestelde kosten daarvoor. Hij stelt nooit de gelegenheid te hebben gehad de beweerde gebreken zelf te (laten) herstellen, want Huurders hebben altijd geweigerd om door [geïntimeerde] ingeschakelde personen in de woning toe te laten. [geïntimeerde] heeft de vorderingen die Huurders stellen te mogen verrekenen ook nooit erkend.

Naar het oordeel van het hof hebben Huurders in het licht van de betwisting door [geïntimeerde] hun bevoegdheid tot verrekening onvoldoende onderbouwd. Voorts hebben zij met de overgelegde overzichten niet aangetoond dat de daarin vermelde betalingen daadwerkelijk zijn verricht en de daarin vermelde werkzaamheden daadwerkelijk hebben plaatsgevonden. Evenmin wordt met de overzichten aangetoond dat Huurders de kosten van de gestelde werkzaamheden voor hun rekening hebben genomen. Slechts één post, te weten die met de omschrijving ‘rolluiken reparatie service’ ten bedrage van € 550,-, is met nadere stukken onderbouwd. Uit die stukken blijkt echter niet dat deze post betrekking heeft op een gebrek aan de woning ter zake waarvan [geïntimeerde] in verzuim verkeerde om dat te herstellen. Zonder hier ontbrekende nadere toelichting kan dan ook niet worden aangenomen dat Huurders bevoegd waren om dit bedrag met de openstaande huur te verrekenen (art. 6:127 lid 2 BW). Het verweer van Huurders tegen de door [geïntimeerde] gestelde, en met stukken onderbouwde, huurachterstand wordt daarom als onvoldoende gemotiveerd gepasseerd. Dit betekent dat de grieven I en II tegen de door de kantonrechter vastgestelde huurachterstand van (toen) € 20.779,25 (berekend tot en met april 2022) falen.

Grieven III en IV: Ontbinding gerechtvaardigd?

Iedere tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (art. 6:265 lid 1 BW). Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding (en de daaraan gekoppelde ontruiming van het gehuurde) gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn en kan niet op voorhand aan één gezichtspunt een beslissende rol worden toegekend. Beoordeeld moet worden of de tekortkoming, gelet op alle omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden (ECLI:NL:HR:2018:1810). In een dergelijke beoordeling dient de rechter in de eerste plaats ook het belang van de eventueel in het gehuurde woonachtige minderjarige kinderen te betrekken. Dat volgt uit artikel 3 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK).

Tijdens de mondelinge behandeling is de actuele huurachterstand met partijen besproken. [geïntimeerde] heeft niet betwist dat hij na het vonnis een bedrag van € 19.629,25 aan huur heeft ontvangen van Sociale Banken Nederland en dat de door de kantonrechter vastgestelde huurachterstand toen grotendeels is ingelopen. Daarmee is de door de kantonrechter vastgestelde tekortkoming echter niet ongedaan gemaakt, omdat hoe dan ook sprake was van te late huurbetaling. Daarbij komt dat volgens [geïntimeerde] daarna een nieuwe huurachterstand is ontstaan die, berekend tot en met september 2023, € 6.550,- bedraagt. Huurders betwisten de hoogte van deze nieuwe huurachterstand, maar hebben ter zitting erkend dat in elk geval over de maanden juli, augustus en september 2023 nog geen huur is betaald. Zij zijn wat betreft hun huurbetalingsverplichtingen dus opnieuw in verzuim geraakt. De vraag is of deze opeenvolgende tekortkomingen van voldoende gewicht zijn om de huurovereenkomst te ontbinden.

Huurders menen dat sprake is van bijzondere persoonlijke omstandigheden die maken dat ontbinding van de huurovereenkomst, ondanks de vermeende tekortkomingen, niet is gerechtvaardigd. Zij hebben in dat verband aangevoerd dat zij als slachtoffers van de Toeslagenaffaire en vanwege medische problemen financieel in het nauw zaten. De eerste huurachterstand is om die reden ook betaald door Sociale Banken Nederland. De huurachterstand van ná april 2022 is vervolgens ontstaan doordat [appellant 1] , die een zware operatie aan zijn been heeft moeten ondergaan, plotseling werd gekort op zijn WIA-uitkering. [appellant 2] heeft echter inmiddels een goede baan, waaruit zij een inkomen heeft dat kan oplopen als zij nachtdiensten draait. Huurders menen dat zij de huurachterstand daardoor kunnen inlopen en dat [geïntimeerde] geen nieuwe achterstanden hoeft te verwachten. Bij dit alles komt dat twee van hun minderjarige kinderen bijzonder onderwijs volgen in de nabijheid van het gehuurde en dat een vergelijkbare woning in de regio in de huidige woningmarkt niet te vinden is.

Het hof overweegt dat sprake is van een situatie waarbij Huurders stelselmatig te laat zijn met de betaling van de huur en voortdurend tegen betalingsachterstanden aanlopen. Nadat de toen bestaande huurachterstand (grotendeels) door Sociale Banken Nederland voor Huurders was betaald, is opnieuw een huurachterstand ontstaan. Tijdens de mondelinge behandeling bedroeg de nieuwe huurachterstand ten minste drie maanden. Huurders hebben wel aangevoerd dat de huurachterstand kan worden ingelopen nu [appellant 2] een goede baan heeft gevonden, maar haar inkomen uit deze baan heeft de nieuw ontstane huurachterstand klaarblijkelijk niet kunnen voorkomen of verkleinen. Anders dan Huurders hebben betoogd, bestaat er dus weinig zicht op verbetering. Daarmee is bij Huurders sprake van een structurele tekortkoming in de nakoming van hun huurbetalingsverplichtingen. Die tekortkoming is naar het oordeel van het hof van voldoende gewicht om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. De gestelde financiële en medische problemen en de door [appellant 1] ondergane operatie aan zijn been staan daaraan niet in de weg. Bij gebrek aan toelichting op dat punt valt niet in te zien waarom de gestelde medische problemen en beperkingen maken dat Huurders van het gehuurde afhankelijk zijn en niet elders zouden kunnen wonen. Het moge verder zo zijn dat Huurders onverwacht steeds tegen financiële problemen aanlopen, maar van [geïntimeerde] kan niet worden verlangd dat hij de woning blijft verhuren aan een partij die de huur stelselmatig niet of te laat betaalt.

Wat betreft de kinderen van Huurders overweegt het hof voorts als volgt. Als, zoals hier, sprake is van een ernstige tekortkoming aan de zijde van Huurders, vormt de omstandigheid dat in het gehuurde ook minderjarige kinderen woonachtig zijn geen op zichzelf staand beletsel voor een overigens gerechtvaardigde ontbinding van de huurovereenkomst. Ontbinding van de huurovereenkomst brengt echter met zich dat naast Huurders ook hun (thuiswonende) kinderen van 9, 11 (twee kinderen) en 17 jaar oud de woning gedwongen zullen moeten verlaten. Huurders hebben ter zitting toegelicht dat hun 9-jarige kind vanwege een ongeluk en daarna ontstane zorgperikelen al twee jaar thuis woont en niet naar school gaat. De beide 11-jarige kinderen gaan volgend jaar naar de middelbare school. Met het 17-jarige kind gaat het goed op school. Duidelijk is dat het belang van de kinderen er niet mee is gediend als zij hun huis in de loop van het schooljaar moeten verlaten, zonder dat zeker is dat vervangende woonruimte bestaat in de buurt van hun school. Vooral voor de kinderen van 11 en 17 jaar is het van groot belang dat zij in de periodes van hun citotoetsen en schoolexamens niet met een gedwongen verhuizing worden geconfronteerd. Het hof ziet hierin aanleiding om een ruimere ontruimingstermijn te hanteren dan de kantonrechter heeft gedaan. Omdat de schoolvakanties in de regio Zuid-Holland op 13 juli 2024 beginnen, zal het hof bepalen dat de ontruiming niet vóór 31 juli 2024 mag plaatsvinden. Daarom zal het hof het vonnis alleen vernietigen wat betreft de onder 7.3 uitgesproken (termijn van) ontruiming, en het vonnis voor het overige bekrachtigen. De mede hierop ziende grieven III en IV slagen ten dele.

Grief V: proceskostenveroordeling bij de kantonrechter

Omdat Huurders ook in eerste aanleg gelden als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij faalt grief V gericht tegen de proceskostenveroordeling.

Conclusie en proceskosten in hoger beroep

De conclusie is dat het hoger beroep van Huurders alleen slaagt wat betreft de door de kantonrechter gehanteerde ontruimingstermijn. Het hof zal het vonnis voor het overige bekrachtigen.

Huurders worden ook in hoger beroep grotendeels in het ongelijk gesteld en worden om die reden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

Het hof:

- vernietigt gedeeltelijk het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 10 juni 2022, namelijk alleen voor zover Huurders daarin onder 7.3 zijn veroordeeld om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis de woning te ontruimen;

- veroordeelt Huurders in de plaats daarvan om binnen veertien dagen na betekening van dit arrest, doch niet eerder dan per 31 juli 2024, de woning te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege Huurders bevinden en de woning met alle sleutels ter beschikking van [geïntimeerde] te stellen;

- bekrachtigt het vonnis voor het overige;

- veroordeelt Huurders in de proceskosten van het hoger beroep, aan de kant van [geïntimeerde] begroot op € 343,00 aan griffierecht, € 3.549,- (3 punten x tarief II) aan kosten voor de advocaat en € 173,- aan nasalaris, te verhogen met € 90,- indien betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.A.M. van Waesberghe, J.E.H.M. Pinckaers en C. van Hees en in het openbaar uitgesproken op 9 januari 2024 in aanwezigheid van de griffier.