Rb. Den Haag, 25-07-2023, nr. SGR 22/1652

Verweerder heeft bij beschikking van 26 februari 2021 (beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als de [adres] (de onroerende zaak), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 2.920.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2021 (de aanslag).

Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.

Bij uitspraak op bezwaar van 28 januari 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft op 15 juni 2023 een verweerschrift ingediend.

Eiseres heeft op 16 juni 2023 een aanvullend beroepschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 juni 2023.

Namens eiseres is [naam 1], kantoorgenoot van haar gemachtigde, verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 2] en [naam 3].

Feiten

1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een schoolgebouw en dateert uit 1987.

3. Eiseres bepleit een waarde van € 2.516.000 en heeft daartoe – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd. Eiseres stelt dat er sprake is van een motiveringsgebrek. De door verweerder ingebrachte stukken van het geding waren verre van volledig. Een deel van deze stukken heeft eiseres met haar aanvullende beroepschrift meegezonden. In tegenstelling tot wat verweerder beweert is het taxatieverslag niet met de uitspraak op bezwaar verzonden en pas met het verweerschrift meegestuurd. Eiseres verwijst naar een taxatiematrix die bij het beroepschrift is gevoegd. Eiseres stelt zich op het standpunt dat verweerder de restwaarde van de onroerende zaak te hoog inschat en daardoor te weinig voor de technische veroudering corrigeert. Eiseres stelt dat de taxatiewijzer geen aanknopingspunten biedt ter ondersteuning van de kengetallen voor levensduur en restwaarde en verwijst daarbij naar een uitspraak van het Gerechtshof Den Haag.1.Eiseres stelt zich op het standpunt dat de levensduur op maximaal 50 jaar moet worden gesteld met een restwaarde van 0% minus de sloopkosten. Daarnaast stelt eiseres dat de bewijslast voor de restwaarde en levensduur bij verweerder ligt. Eiseres verzoekt om inzicht in de transacties die aan de grondstaffels ten grondslag liggen.

4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft daartoe onder meer verwezen naar het door hem overgelegde taxatieverslag.

Beoordeling van het geschil

Artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht

5. De rechtbank stelt vast dat verweerder niet heeft voldaan aan de in artikel 8:42, eerste lid, van de Awb neergelegde verplichting om alle op de procedure betrekking hebbende stukken te overleggen vier weken nadat de rechtbank er om heeft gevraagd. Verweerder heeft op 4 april 2022 de beslissing op bezwaar (gedeeltelijk), het beroepschrift en gemeentelijke aanwijzingsbesluiten ingestuurd. Daarbij is vermeld dat het taxatieverslag, het verweerschrift en de matrix worden nagezonden. Vervolgens heeft de griffier bij de voorbereiding van de zitting gebeld om de stukken op te vragen en daarvoor een terugbelverzoek gedaan. Verweerder heeft daar geen gehoor aan gegeven. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee de regels van een goede procesorde heeft geschonden. Verweerder heeft twaalf dagen voor het onderzoek ter zitting een verweerschrift met enige, doch lang niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken aangeleverd. Het nadere beroepschrift van eiseres was met het oog op de tien dagen termijn op dat moment al verzonden. Ook de rechtbank is door deze gang van zaken ernstig belemmerd bij een goede voorbereiding van de zaak. Op grond van artikel 8:31 van de Awb kan de rechtbank aan het niet voldoen aan de verplichting stukken te overleggen de gevolgtrekkingen maken die haar geraden voorkomen.

Waarde van de onroerende zaak

6. Volgens artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan die zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Volgens artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

a. de aard en de bestemming van de zaak;

b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

7. Op grond van artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de vervangingswaarde berekend door bij de waarde van de grond de waarde van de opstal op te tellen. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van vergelijking, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder op basis van de beperkte stukken die verweerder wel heeft overgelegd, hierin niet geslaagd.

9. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door hem verdedigde waarde van € 2.516.000 aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag bevestigend te worden beantwoord. Eiseres heeft een taxatiematrix ingebracht, waarbij eiseres de levensduur op maximaal 50 jaar heeft geschat en de restwaarde op dat moment 0% is. Eiseres is met de taxatiematrix en hetgeen zij overigens heeft gesteld naar het oordeel van de rechtbank geslaagd in de op haar rustende bewijslast aannemelijk te maken dat de door haar aanvankelijk bepleite waarde van € 2.616.000 voor de onroerende zaak juist, althans niet te laag, is. De nader ter zitting ingenomen stelling van eiseres dat de door haar bepleite waarde met € 100.000 moet worden verminderd, heeft eiseres niet voldoende aannemelijk gemaakt.

10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep gegrond te worden verklaard.

11. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden aangesloten bij de uitgangspunten die zijn neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2005.2.In belastingzaken wordt, indien de redelijke termijn is overschreden, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat eiseres immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie.3.Een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase wordt in dit verband als redelijk beschouwd. Hiervan komt een half jaar toe aan de bezwaarfase. De termijn vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. In deze zaak is het bezwaarschrift door verweerder ontvangen op 18 maart 2021 en de uitspraak van de rechtbank is van25 juli 2023. Daarmee is sprake van een overschrijding van de redelijke termijn met vier maanden en zeven dagen.

12. Eiseres heeft een machtiging getekend waarin zij ermee instemt dat alle vorderingen uit hoofde van vergoedingen voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, kosten voor een deskundige, dwangsommen en immateriële schadevergoedingen ter zake van overschrijding van de redelijke termijn aan zijn gemachtigde worden gecedeerd en dat de genoemde vergoedingen rechtstreeks op de rekening van gemachtigde worden overgemaakt. Voor zover deze bedragen (vanwege verrekening of anderszins) toch naar eiseres worden overgemaakt, dan is zij uit hoofde van de machtiging verplicht de vergoeding over te maken naar gemachtigde. De hiervoor genoemde bepalingen in de machtiging brengen naar het oordeel van de rechtbank met zich dat eiseres niet persoonlijk gecompenseerd wordt voor veronderstelde spanning en frustratie. De rechtbank ziet in het voorgaande aanleiding om te volstaan met het oordeel dat de redelijke termijn is overschreden en geen compensatie in de vorm van schadevergoeding toe te kennen.

Proceskosten

13. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.266 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 296, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 1). Tevens dienen de taxatiekosten ten bedrage van € 230 (exclusief omzetbelasting) te worden vergoed.

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot

€ 2.616.000;

- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van€ 2.616.000;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;

- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.496;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 360 aan eiseres te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E.I. Batelaan-Boomsma, voorzitter, en mr. J.G.E. Gieskes en mr. M.A. Dirks, leden, in aanwezigheid van mr. J. van Kempen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 juli 2023.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).

U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.

Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).