Open normen in het huurrecht (R&P nr. VG11) 2019/4.1.3:4.1.3 Redelijkheid en billijkheid bij het einde van de huurovereenkomst

Open normen in het huurrecht (R&P nr. VG11) 2019/4.1.3

4.1.3 Redelijkheid en billijkheid bij het einde van de huurovereenkomst

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

De redelijkheid en billijkheid speelt in het huurrecht ook een rol bij het einde van de huurovereenkomst, bijvoorbeeld als een partij die de huurovereenkomst opzegt de opzegtermijn overschrijdt. Aan de hand van de redelijkheid en billijkheid wordt bepaald of de opzegging rechtsgevolg heeft of dat de huurovereenkomst wordt verlengd. En als de verhuurder opzegt, waarna de huurder een beroep doet op huurbescherming, kan onderwerp van discussie zijn of dat beroep in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Maar ook de opzegging door de verhuurder kan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn, bijvoorbeeld wanneer er nog geen huurachterstand is en de opzegging gedaan wordt in faillissement en samenvalt met een verzoek van de curator om indeplaatsstelling van de failliete huurder ten behoeve van een doorstart.1

Bij een beroep op ontbinding is ook ruimte voor de redelijkheid en billijkheid. Daar zit de toets in de tenzij-regel van artikel 6:265 lid 1 BW: de tekortkoming moet de ontbinding rechtvaardigen. Bij die beoordeling mag de rechter rekening houden met alle omstandigheden van het geval.

De Hoge Raad heeft in een arrest uit 1999 duidelijk gemaakt dat de toets van artikel 6:265 lid 1 BW niet inhoudt dat er een tweedeling gemaakt dient te worden ten aanzien van een tekortschieten in kernbedingen en overige bedingen in een huurovereenkomst:

“3.4.3

[…] De Rechtbank heeft echter, voordat zij aan de beoordeling van de omstandigheden van het geval toekwam, een onderscheid gemaakt tussen (1) bedingen die de kern van de overeengekomen prestatie betreffen en (2) bedingen die niet de kern raken van de overeengekomen prestatie. Naar het oordeel van de Rechtbank levert niet-naleving van tot de eerste categorie behorende bedingen in beginsel grond op voor ontbinding van de overeenkomst. Niet-naleving van tot de tweede categorie behorende bedingen kan naar het oordeel van de Rechtbank alleen dan tot ontbinding leiden, indien het belang bij ontbinding van de overeenkomst van de partij die de ontbinding nastreeft, zwaarder weegt dan het belang van zijn wederpartij bij instandhouding ervan. […]

3.4.4

Voor het op voorhand maken van een onderscheid van in een overeenkomst opgenomen beding en een verdeling van de stelplicht en bewijslast als door de Rechtbank is aangenomen, biedt art. 6:265 lid 1 echter geen grond. Volgens deze bepaling geeft immers iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen in beginsel aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. De Rechtbank heeft derhalve met haar door het onderdeel bestreden oordelen blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. […].”2

De Hoge Raad duidt de verhouding tussen het eerste deel van artikel 6:265 lid 1 BW en de daaropvolgende tenzij-bepaling nader in september 2018. De Hoge Raad beantwoordde prejudiciële vragen, inmiddels aangeduid als het ‘Tenzij-arrest’.3 De voorzieningenrechter Amsterdam, die oordeelde over een kwestie waarbij een huurder zijn sociale huurwoning tijdelijk in gebruik had gegeven aan een derde, had de volgende vragen aan de Hoge Raad voorgelegd:

“1. Dient artikel 6:265 lid 1 BW letterlijk te worden uitgelegd in die zin dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij het maken van een uitzondering hierop gerechtvaardigd is aan de hand van de in de wet genoemde gezichtspunten? Zo niet, hoe dient deze bepaling dan te worden uitgelegd?

2. Is er aanleiding bijzondere eisen te stellen ten aanzien van ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte, ervan uitgaande dat zulke woonruimte schaars is?”4

Als antwoord op de eerste vraag, hoe de tenzij-clausule moet worden uitgelegd, antwoord de Hoge Raad als volgt:

“3.5 […] Hoewel uit de slotzinnen van deze passage ook wel anders is afgeleid, is onjuist de opvatting dat de in de tenzij-bepaling neergelegde uitzondering op de hoofdregel slechts ‘bij uitzondering’ toegepast kan worden of op een ‘zeldzaam’ geval betrekking heeft. In de rechtspraak van de Hoge Raad is art. 6:265 lid 1 BW ook nooit aldus uitgelegd (zie hierna).

De tenzij-bepaling van art. 6:265 lid 1 BW is vergelijkbaar met de tenzij-bepaling in art. 6:74 lid 1 BW, welk artikel eveneens de structuur kent van hoofdregel (iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis verplicht de schuldenaar tot schadevergoeding) en uitzondering (tenzij de tekortkoming de schuldenaar niet kan worden toegerekend). Zoals in laatstgenoemd artikel de hoofdregel en de tenzij-bepaling tezamen uitdrukking geven aan de materiële rechtsregel dat slechts een toerekenbare tekortkoming (wanprestatie) tot schadevergoeding verplicht, zo brengen in art. 6:265 lid 1 BW de hoofdregel en de tenzij-bepaling tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. In zodanig geval behoeft niet van een schuldeiser gevergd te worden dat hij met een tekortschietende wederpartij als contractspartner verder moet; in die zin moet ook de hiervoor geciteerde passage uit de parlementaire geschiedenis begrepen worden.

De inhoudelijke maatstaf dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst, stoelt op de redelijkheid en billijkheid en stemt inhoudelijk overeen met vaste rechtspraak van de Hoge Raad, zowel onder oud recht als onder huidig recht. […]”

En op de tweede vraag luidde het antwoord van de Hoge Raad:

“3.9 Gelet op het voorgaande bestaat ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte geen behoefte aan bijzondere regels. Bij de toepassing van art. 6:265 lid 1 BW kan rekening worden gehouden zowel met het belang van sociale woningbouwverenigingen of -stichtingen om, in geval van misbruik of een andere tekortkoming aan de zijde van de huurder die van voldoende gewicht is, de woning beschikbaar te krijgen ten behoeve van anderen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning, als met het belang van de huurder om het ingrijpende gevolg van ontbinding en ontruiming te vermijden. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden. […]”5

Kortom, de Hoge Raad overweegt dat de hoofdregel (iedere tekortkoming geeft de bevoegdheid tot ontbinding) en de tenzij-bepaling samen de materiële rechtsregel vormen dat enkel ‘een tekortkoming van voldoende gewicht’ de bevoegdheid tot ontbinding geeft. Deze maatstaf is volgens de Hoge Raad gegrond op redelijkheid en billijkheid en er mag rekening gehouden worden met alle omstandigheden van het geval. Gelet op dit laatste zijn geen speciale regels voor sociale verhuur nodig.

In 2000 overwoog de Hoge Raad nog dat de rol van redelijkheid en billijkheid in het geval van ontbinding beperkt was:

“Het vierde onderdeel van het middel bevat een rechtsklacht met betrekking tot het oordeel van het Hof dat ondanks de zwaarwegende gevolgen van de ontbinding van de overeenkomst in een geval als het onderhavige een beroep op de redelijkheid en billijkheid ter afwering van de ontbinding slechts 'in beperkte mate' mogelijk is. Het bestreden oordeel van het Hof moet aldus worden begrepen dat uit de bewoordingen en de ontstaangeschiedenis van artikel 6:265 BW blijkt dat in geval van tekortkoming een vordering tot ontbinding van de overeenkomst toewijsbaar is, tenzij de bijzondere aard of de geringe betekenis van de tekortkoming daaraan in de weg staat, zodat voor de werking van de redelijkheid en billijkheid te dezer zake slechts een beperkte ruimte is opengelaten. Dit oordeel is juist, zodat het onderdeel faalt.”6

Het hiervoor geciteerde arrest uit 2018 geeft een nuancering van het arrest uit 2000, in zoverre dat duidelijk wordt dat in de tenzij-bepaling een volwaardige redelijkheid- en billijkheidstoets verwerkt zit.

De intrinsieke open norm ‘redelijkheid en billijkheid’ is eenmaal in het huurrecht terug te vinden7, te weten in artikel 7:269 lid 2 sub c BW, welk artikel ziet op de bescherming van een onderhuurder van een zelfstandige woonruimte die aldaar zijn hoofdverblijf heeft. Volgens voornoemd artikel wordt de onderhuurovereenkomst voortgezet door de hoofdverhuurder indien de hoofdhuurovereenkomst eindigt. De hoofdverhuurder kan binnen zes maanden beëindiging van de onderhuurovereenkomst (waar hij op dat moment aan gebonden is) vorderen. Daartoe staan de hoofdverhuurder slechts vier beëindigingsgronden ten dienste, waaronder het geval dat:

‘in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, mede gelet op de inhoud van de huurovereenkomsten die betrekking hebben op soortgelijke woonruimte alsmede op de inhoud van de geëindigde huur tussen hem en de huurder en de inhoud van de voortgezette huurovereenkomst, niet van hem kan worden gevergd dat hij de huur met de wederpartij voortzet;’

De ruimte die de wetgever met open normen in het algemeen biedt is uitgebreid beschreven in hoofdstuk 2. Mede aan de hand van de in deze paragraaf benoemde voorbeelden wordt in de volgende paragraaf bezien in welke mate de redelijkheid en billijkheid ruimte geeft aan de rechter en de (proces)partijen. Tevens wordt aandacht besteed aan de rol van de wetgever bij het introduceren van de redelijkheid en billijkheid als wettelijke open norm. Daarnaast wordt nagegaan of het toepassen van de genoemde open norm leidt tot afbreuk van de rechtszekerheid. Tot slot wordt een afweging tussen beide gemaakt: ruimte versus rechtszekerheid.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.