HR, 18-07-2025, nr. 24/01790

PROCUREUR-GENERAAL

BIJ DE

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

Nummer 24/01790

Zitting 17 januari 2025

CONCLUSIE

G.R.B. van Peursem

In de zaak

[Huurder]

eiser in het principale cassatieberoep, verweerder in het incidenteel cassatieberoep

tegen

Golden Strip Development N.V.

verweerder in het principale cassatieberoep, eiser in het incidenteel cassatieberoep

Partijen worden hierna verkort aangeduid als [Huurder] en GSD of Verhuurder.

Deze Arubaanse zaak gaat over de vraag of de door Huurder gehuurde bedrijfspanden ‘ruimtelijk verbonden’ zijn met een hotel in de zin van art. 7:274 lid 2 BWA en daarmee aan Huurcommissiecontrole zijn onttrokken. Scherper gezegd is de vraag in deze zaak hoe ruim – of hoe figuurlijk – ‘ruimtelijk verbonden’ hier mag worden opgevat. Huurder huurt twee bedrijfspanden van Verhuurder waarin een bar en restaurant worden uitgebaat. Deze panden maken deel uit van een klein winkelcentrum gelegen aan een drukke weg tegenover de luxe high rise hotels aan de toeristische [plaats] in Aruba. Verhuurder heeft de huur opgezegd en voor zover vereist toestemming voor die opzegging verzocht aan de Huurcommissie. De Huurcommissie heeft Verhuurder niet-ontvankelijk verklaard in dit verzoek, omdat het gehuurde onder de uitzondering van art. 7:274 lid 2 BWA valt, zodat geen toestemming voor huuropzegging is vereist in dit geval. Huurder is hiertegen tevergeefs in beroep gegaan bij het Gerecht in Eerste Aanleg, dat ook oordeelde dat hier sprake is van ruimtelijke verbondenheid in de zin van art. 7:274 lid 2 BWA. Het Gemeenschappelijk Hof van Justitie heeft het daartegen gerichte hoger beroep van Huurder ontvankelijk geacht, maar verworpen, onder overname van het oordeel van het Gerecht dat hier sprake is van ruimtelijke verbondenheid. Naar het oordeel van het Hof is het gehuurde gelegen in een op toerisme gericht conglomeraat van op elkaar betrokken hotels en daartegenover gelegen ondernemingen die voor elkaar van meerwaarde zijn. Beide feitelijke instanties en ook de Huurcommissie oordelen hier zodoende dat sprake is van ruimtelijke verbondenheid, zodat er geen plaats is voor Huurcommissietoezicht. Kern van het cassatieberoep van Huurder is dat het Hof art. 7:274 lid 2 BWA te ruim heeft toegepast; van ruimtelijke verbondenheid met enig hotel is hier volgens de klachten geen sprake. Ik zie dit principaal cassatieberoep, zij het met de nodige aarzeling, geen doel treffen. Het incidenteel cassatieberoep is onvoorwaardelijk ingesteld en gericht tegen het ontvankelijkheidsoordeel van het Hof, dat naar ik meen ook tevergeefs is voorgesteld.

1. Feiten1.

1.1 Huurder huurt, via Latin Food Corporation N.V., twee bedrijfspanden van Verhuurder. Het betreft de aan Verhuurder toehorende bedrijfspanden A en B gelegen in Aruba te [a-straat 1] (hierna: het gehuurde)2..

1.2 Verhuurder wil de huur van het gehuurde opzeggen.

1.3 Bij beschikking van de Huurcommissie van 26 september 2022, met kenmerk HOP/059/22, heeft de Huurcommissie het verzoek van Verhuurder om toestemming tot huuropzegging aan Huurder (c.q. Latin Food Corporation N.V.) niet-ontvankelijk verklaard. Het dictum van die beschikking luidt als volgt:

"(…);

I. Het verzoek ter sprake als niet-ontvankelijk te verklaren, aangezien de “Huurcommissie” in deze is gebleken dat dit commercieel winkelcentrum onder de uitzondering van art. 7:274 lid 2 BWA valt;"

2.Procesverloop3.

2.1 Huurder heeft op 14 november 2022 op grond van art. 7:252 van het Burgerlijk Wetboek Aruba (hierna: BWA) beroep ingesteld tegen de beschikking van de Huurcommissie bij de griffie van het Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba (hierna: het Gerecht). Huurder heeft verzocht dat het Gerecht zijn beroep gegrond verklaart, de beschikking van de Huurcommissie vernietigt en doet wat de Huurcommissie had behoren te doen, namelijk het verzoek van Verhuurder tot opzegging van de huur van het gehuurde alsnog afwijzen.

2.2 Verhuurder heeft verweer gevoerd.

2.3 Het Gerecht heeft bij beschikking van 4 april 2023 het beroep van Huurder ongegrond verklaard met als motivering dat het gehuurde ruimtelijk is verbonden met de in de directe nabijheid daarvan gelegen hotels in de zin van art. 7:274 lid 2 BWA, zodat krachtens de uitzondering van die bepaling geen toestemming van de Huurcommissie nodig is voor opzegging van de huurovereenkomst. Daartoe overweegt het Gerecht aldus:

‘3.5 De bedrijfspanden bevinden zich in Aruba op de direct tegenover de zogeheten high rise hotels gelegen – en dat is van algemene bekendheid – [plaats] , ofwel op – en ook dat is van algemene bekendheid – zeer kostbare zo niet de meest kostbare grond in Aruba. Verder is van algemene bekendheid dat alle aldaar gebouwde panden en de daarin gevestigde ondernemingen, waaronder begrepen horecagelegenheden zoals [A] en [B] , geheel zijn ontwikkeld naar luxe – bij de tegenoverliggende hotels passende – maatstaven en zich hoofdzakelijk richten tot toeristen met bijbehorende toeristenprijzen. Al die van algemene bekendheid zijnde omstandigheden in onderlinge samenhang gelezen en beschouwd brengen naar het oordeel van het Gerecht met zich dat de bedrijfspanden ruimtelijk zijn verbonden met de in de directe nabijheid daarvan gelegen hotels in de zin van het tweede lid van artikel 7:274 BW. Dat betekent dat krachtens die wettelijke bepaling Paragraaf 3 van Afdeling 5 van Boek 7 BW, waaronder begrepen het hiervoor onder 3.2.2 omschreven eerste lid van artikel 7:248 BW, niet van toepassing is met betrekking tot (de huur door [Huurder] of Latin Food Corporation N.V. van) de bedrijfspanden. Dit klemt te meer omdat uit de Memorie van Toelichting op het tweede lid van artikel 7:274 BW volgt of blijkt dat de wetgever daarmee de toeristische sector en internationale handel voor ogen had en bijvoorbeeld niet een winkelcentrum dat zich richt op de lokale bevolking, ook al vergde de vestiging daarvan grote investeringen. Dit alles betekent dat voor opzegging door GSD aan [Huurder] of aan Latin Food Corporation N.V. van de huur van de bedrijfspanden geen toestemming is vereist van de Huurcommissie, en er dienaangaande (overigens net als ter zake van de hoogte van de huurprijs) geen wettelijke taak is weggelegd voor die commissie.’

2.4 Huurder is in appel gegaan. Hij heeft daartoe aangevoerd dat het appelverbod van art. 7:246 lid 3 BWA moet worden doorbroken omdat het Gerecht essentiële vormen van procesrecht heeft veronachtzaamd en art. 7:274 lid 1 BWA in samenhang met art. 7:248 BWA niet heeft toegepast, dan wel buiten het toepassingsgebied van art. 7:274 lid 2 BWA is getreden. Daarnaast heeft hij twee inhoudelijke redenen gegeven op grond waarvan de huurovereenkomst volgens hem niet kan worden beëindigd.

2.5 Het Gemeenschappelijk Hof van Justitie (hierna: het Hof) heeft de beschikking van het Gerecht bevestigd en daartoe (alsmede omtrent de ontvankelijkheid van het appel), voor zover in cassatie relevant, het volgende overwogen:

“Ontvankelijkheid/Doorbreking appelverbod?

3.1 Ingevolge art. 7:252 BW in verbinding met art. 7:246 lid 3 BW staat tegen een beschikking waarin het Gerecht heeft geoordeeld in beroep tegen een uitspraak van de huurcommissie, alleen cassatie in het belang der wet open. Over de vraag of in deze zaak dit zogenoemde appelverbod doorbroken moet worden, hebben partijen uitvoerig gedebatteerd. Naar het oordeel van het Hof is in deze zaak het appelverbod überhaupt niet van toepassing. Ter toelichting dient het volgende.

3.2 De huurcommissie heeft bij beschikking van 26 september 2022 (nr. HOP/059/22) het verzoek [naar het Hof begrijpt: voor zover vereist] van GSD als verhuurder om toestemming tot huuropzegging aan [Huurder] , zijnde de huurder van de aan GSD toehorende bedrijfspanden A en B gelegen in Aruba aan de [a-straat 1] (hierna: het gehuurde), niet-ontvankelijk verklaard. Het dictum van die beschikking luidt als volgt.

“(…);

I. Het verzoek ter sprake als niet-ontvankelijk te verklaren, aangezien het de "Huurcommissie" in deze is gebleken dat dit commercieel winkelcentrum onder de uitzondering van art. 7:274 lid 2 BWA valt;”

3.3 Bij de bestreden beschikking heeft het Gerecht – samengevat – geoordeeld dat de te beantwoorden kernvraag is of de huurcommissie al dan niet terecht tot haar oordeel is gekomen dat de door [Huurder] van GSD gehuurde bedrijfspanden voor wat betreft de huuropzegging onder de uitzondering van art. 7:274 lid 2 BW vallen, deze vraag bevestigend beantwoord en het beroep van [Huurder] ongegrond verklaard.

3.4 In Boek 7, Titel 4, Afdelingen 5 “Bijzondere bepalingen inzake de huur van woonruimte” en 6 “Bijzondere bepalingen inzake de huur van bedrijfsruimte” van het Burgerlijk Wetboek is een systeem neergelegd waarbij de huurcommissie is belast met het in de toepasselijke gevallen vaststellen van de maximale huurprijs (art. 7:241 BW) en het al dan niet verlenen van toestemming tot beëindiging van de huur (art. 7:248 BW).

3.5 In deze zaak heeft de huurcommissie niet beoordeeld of toestemming tot beëindiging moet worden verleend, omdat zij op basis van haar antwoord op een voorvraag daar niet aan toekwam. De bestreden beschikking betreft slechts die voorvraag en niet de vraag of de huurcommissie al dan niet terecht toestemming tot beëindiging heeft verleend of onthouden. De bestreden beschikking houdt welbeschouwd dus geen beslissing ingevolge art. 7:252 BW in. Om die reden is het appelverbod niet van toepassing. Het Hof zal daarom hieronder een inhoudelijk oordeel geven.

Beëindigingstoestemming niet vereist

3.6 Art. 7:274 lid 2 BW (in Titel 4, Afdeling 6 “Bijzondere bepalingen inzake de huur van bedrijfsruimte”) luidt als volgt:

2. Afdeling 5, paragrafen 2 tot en met 4, is niet van toepassing ten aanzien van zeehavens, luchthavens, hotels en op de in het eerste lid bedoelde panden voor zover deze in een zeehaven, op een luchthaven of in een hotel gevestigd zijn of daarmee ruimtelijk verbonden zijn.

3.7 Met de introductie van het nieuwe huurrecht, waarbij de toen verouderde (Arubaanse) Huurcommissieverordening is herzien en in Titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is geïntegreerd, is deze bepaling in het BW gekomen. Aan de voorganger van deze bepaling, artikel 17a van de (Arubaanse) Huurcommissieverordening, zijn toen de woorden “of daarmee ruimtelijk verbonden zijn” toegevoegd.

3.8 De Memorie van Toelichting houdt op dat punt het volgende in.

De uitzondering ingevolge het tweede lid voor ‘zeehavens, luchthavens, hotels en op de in het eerste lid bedoelde panden voorzover deze in een zeehaven, op een luchthaven of in een hotel gevestigd zijn’ is ontleend aan het bestaande artikel 17bis, eerste lid, slot, HCR. Toegevoegd zijn de slotwoorden ‘of daarmee ruimtelijk verbonden zijn’ in verband met de bestaande rechtspraak over deze uitzondering. Men zie recentelijk GHvJNAA 3 februari 2006, KG 208/04-H-224/05, Resort of the World v. […], waarin is overwogen: ‘dat het gehuurde deel uitmaakt van een voor het publiek als eenheid kenbaar complex, een resort, waarin een hotelgebouw met hotelkamers en lobby als hoofdgebouw een centrale positie inneemt. De wetgever heeft bij de term "hotels" in artikel 17bis van de Huurcommissie-Regeling, blijkens de memorie van toelichting, met name gedacht aan grote complexen en daarbij belang gehecht aan het scheppen van een gunstig investeringsklimaat. Naar voorshands oordeel van het Hof moet het gehuurde daarom aangemerkt worden als gevestigd in een hotel als bedoeld in artikel 17bis van de Huurcommissie-Regeling (vergelijk ook HR 9 oktober 1998, Jurdoc HR 1998/019 […]/Karis Development Company).’ Het woord ‘daarmee’ slaat mede terug op de zeehaven en luchthaven. Overigens beperkte de wetgever zich tot de toeristische sector, internationale handel e.d. De wetgever had dus niet op het oog bijvoorbeeld een winkelcentrum dat zich op de lokale bevolking richt, ook al vergde de vestiging daarvan grote investeringen.

3.9 Het Hof verenigt zich met het oordeel van het Gerecht dat het gehuurde valt onder de in art. 7:274 lid 2 BW bedoelde uitzondering en dus voor beëindiging van de huur geen toestemming van de huurcommissie is vereist, en maakt dit tot het zijne.

3.10 De uitbreiding van meergenoemde bepaling beoogde niet slechts een codificatie van de rechtspraak op dat punt, zoals door [Huurder] betoogd. Er is door de wetgever bewust gekozen voor uitbreiding van de uitzonderingsbepaling en bedoelde rechtspraak moet, blijkens de inhoud daarvan en de Memorie van Toelichting op het nieuwe huurrecht, veeleer worden beschouwd als een illustratie van de wenselijkheid daarvan.

3.11 Verder richt het appel zich tevergeefs tegen de door het Gerecht in de bestreden beschikking geformuleerde feiten van algemene bekendheid. Ook naar het oordeel van het Hof is van algemene – plaatselijke – bekendheid dat het gehuurde zich bevindt op de direct tegenover de high rise hotels gelegen [plaats] , zijnde zeer kostbare zo niet de meest kostbare grond in Aruba. En verder is van algemene plaatselijke bekendheid dat alle aldaar gebouwde panden en de daarin gevestigde ondernemingen, waaronder de in het gehuurde geëxploiteerde horecagelegenheden, geheel zijn ontwikkeld naar luxe – bij de tegenoverliggende hotels passende – maatstaven en zich hoofdzakelijk richten tot toeristen met bijbehorende toeristenprijzen.

3.12 Dat er niet een of meer specifiek(e) hotel(s) aan te wijzen zijn waarmee het gehuurde ruimtelijk verbonden is, is niet van doorslaggevend belang. Dat door [Huurder] gesuggereerde vereiste berust op een te beperkte uitleg van art. 7:274 lid 2 BW. Ook in het onderhavige geval geldt de uitzonderingsbepaling. Er is geen reden deze te beperken in de door [Huurder] voorgestelde zin. Het gehuurde is gelegen in en maakt deel uit van een conglomeraat van op elkaar betrokken hotels en daartegenover gelegen ondernemingen, hetgeen ook een feit van algemene plaatselijke bekendheid is. Het is een wederkerige betrokkenheid waarbij de hotels gasten brengen en de ondernemingen mogelijkheden brengen om te winkelen, te genieten van horeca, etc. en de daarmee gepaard gaande drukte, gezelligheid en sfeer, wat voor de hotels en hun gasten een meerwaarde biedt. Op grond daarvan dient, tezamen met het onder 3.11 overwogene, ruimtelijke verbondenheid aangenomen te worden.

3.13 De stelling van [Huurder] dat dit een categorische uitsluiting van de bemoeienis van de huurcommissie met zich brengt, is evenmin van doorslaggevend belang. Voor zover hij daarmee bedoelt dat ruimtelijke verbondenheid dan voor (veel) meer huurobjecten gelegen tegenover de high rise hotels aangenomen kan worden, mag dit zo zijn, maar doet dat aan de ruimtelijke verbondenheid in deze zaak niet af.

3.14 Het overigens door partijen naar voren gebrachte behoeft geen bespreking meer.

3.15 De slotsom luidt dat de bestreden beschikking zal worden bevestigd en dat [Huurder] , als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten in hoger beroep van GSD zal worden veroordeeld.”

2.6 Huurder heeft tijdig cassatieberoep ingesteld. Verhuurder heeft verweer gevoerd en onvoorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld, waartegen Huurder op zijn beurt verweer heeft gevoerd.

Het middel bevat zes onderdelen, gericht tegen het oordeel in rov. 3.9-3.13, 3.15 en het dictum dat het gehuurde valt onder de uitzondering van art. 7:274 lid 2 BWA en dus voor beëindiging van de huurovereenkomst geen toestemming van de Huurcommissie is vereist. Volgens onderdeel 1 volgt al uit de feiten dat dit oordeel onjuist is. Onderdeel 2 bevat klachten voor het geval is geoordeeld dat voor art. 7:274 lid 2 BWA relevant zou zijn dat er financieel-economische verbondenheid bestaat tussen het gehuurde enerzijds en de aan de overzijde van de weg gelegen hotels anderzijds. In onderdeel 3 wordt geklaagd dat gelet op de Toelichting op art. 7:274 lid 2 BWA een aantal (uitdrukkelijke) stellingen van Huurder (indien juist bevonden) tot een ander oordeel had moeten leiden. Volgens onderdeel 4 is art. 7:274 lid 2 BWA te ruim uitgelegd, omdat is afgeweken van de in de Toelichting genoemde rechtspraak en daarmee ook van de bedoeling van de wetgever. Onderdeel 5 klaagt over wat hof in rov. 3.11 ten grondslag legt aan zijn oordeel, namelijk dat van algemene – plaatselijke – bekendheid is dat het gehuurde zich bevindt op de direct tegenover de high rise hotels gelegen [plaats] , zeer kostbare zo niet de kostbaarste grond van Aruba. En volgens onderdeel 6 is het hof (ook) in rov. 3.12 uitgegaan van een te ruimte uitleg van art. 7:274 lid 2 BWA.

Het is mij ambtshalve bekend dat partijen nog een andere huurprocedure hebben gevoerd waarin het Gerecht op 8 februari 2024 uitspraak heeft gedaan4.met als uitkomst dat de huurovereenkomst door opzegging door Verhuurder per 31 december 2022 is geëindigd en dat Huurder het gehuurde moet ontruimen. Ook blijkt uit dit vonnis dat de huurovereenkomst ten aanzien van één van de gehuurde bedrijfspanden, ‘ [B] ’, al per 30 november 2022 is geëindigd en dat Huurder dit deel van het gehuurde ook al heeft ontruimd en verlaten (rov. 2.5). Ik heb niet kunnen nagaan of appel is aangetekend tegen die uitspraak; in de cassatiestukken wordt niet naar deze andere procedure verwezen.

Toepassing van art. 7:274 lid 2 BWA

Het gaat in het principale cassatieberoep om art. 7:274 BWA en wel in het bijzonder om het begrip ‘ruimtelijke verbondenheid’ uit lid 2:

“1. Afdeling 5, paragrafen 2 tot en met 4, is van overeenkomstige toepassing ten aanzien van winkels, magazijnen, tapperijen, koffiehuizen, logementen, societeiten, bierhuizen, ijshuizen, restaurants en kantoren, met dien verstande dat in plaats van het in artikel 243, eerste lid, genoemde percentage een maximumpercentage van 14% zal gelden.

2. Afdeling 5, paragrafen 2 tot en met 4, is niet van toepassing ten aanzien van zeehavens, luchthavens, hotels en op de in het eerste lid bedoelde panden voor zover deze in een zeehaven, op een luchthaven of in een hotel gevestigd zijn of daarmee ruimtelijk verbonden zijn.”

Voor zover van belang voor deze zaak gaat het dus om ‘horeca’, gevestigd in, of ‘ruimtelijk verbonden’ met, een hotel. Afdeling 5, paragrafen 2 t/m 4 BWA kent bijzondere bepalingen over huur van woonruimte met de mogelijkheid voor de huurder om de huurprijs en de opzegging door de verhuurder te laten toetsen door de Huurcommissie. Art. 7:248 lid 1 BW uit paragraaf 3 leert dat de huur niet door opzegging door verhuurder wordt beëindigd, indien voor die beëindiging geen toestemming van Huurcommissie is verkregen. Deze bepaling is volgens art. 7:274 lid 1 BWA van overeenkomstige toepassing op de huur van winkels, magazijnen, ‘horeca’ en kantoren, behalve wanneer het gehuurde een zee-, luchthaven, of hotel is, of het gehuurde bedrijfsruimte betreft bedoeld in lid 1 gelegen in een zee-, luchthaven of hotel of daarmee ruimtelijk is verbonden, zo bepaalt lid 2.

Deze regeling maakt deel uit van het nieuwe huurrecht dat per 1 september 2021 op Aruba is ingevoerd5.. Art. 7:274 BWA is bijna letterlijk gelijk aan het uit in 1991 stammende art. 17a lid 1 Huurcommissieverordening (hierna: ‘HcV’), dat op haar beurt weer bijna letterlijk hetzelfde is als het in 1977 ingevoerde art. 17 bis lid 1 van de Huurcommissieregeling (hierna: ‘HcR)’6.. Uit de Toelichting op deze bepaling blijkt dat er een economische ratio was voor de onttrekking van deze panden aan het toezicht van de Huurcommissie7.:

“Van de gelegenheid werd tevens gebruik gemaakt zeehavens, hotels en zakenpanden, voor zover zij in een zeehaven, op een luchthaven of in een hotel gevestigd zijn aan de competentie van de huurcommissie te onttrekken (…).

Ondergetekende is van oordeel dat zeehavens, luchthavens, hotels en zakenpanden, voorzover deze in een zeehaven, luchthaven of in een hotel gevestigd zijn, bezwaarlijk aan de beslissing van een huurcommissie kunnen worden onderworpen aangezien het hier gaat om grote complexen die in hun totaliteit minimaal kostendekkende opbrengsten moeten ontvangen. Het spel van vraag en aanbod zal dan kunnen bepalen welke huurprijs of welk tarief gehanteerd moet worden.” (Onderstreping A-G)

Bij de omzetting van art. 17a lid 1 HcV naar art. 7:274 BWA heeft de wetgever de uitzondering voor zee- en luchthavens en hotels gehandhaafd8.en daar aan toegevoegd het element ‘ruimtelijke verbondenheid’, hetgeen blijkens de Toelichting een codificatie was van rechtspraak over de uitzonderingsbepaling zoals die aanvankelijk luidde9.:

“De uitzondering ingevolge het tweede lid voor ‘zeehavens, luchthavens, hotels en op de in het eerste lid bedoelde panden voor zover deze in een zeehaven, op een luchthaven of in een hotel gevestigd zijn’ is ontleend aan het bestaande artikel 17a, eerste lid, slot, HCV. Toegevoegd zijn de slotwoorden ‘of daarmee ruimtelijk verbonden zijn’ in verband met de bestaande rechtspraak over deze uitzondering. Men zie recentelijk GHvJ 3 februari 2006, KG 208/04-H-224/05, Resort of the World v. […], waarin is overwogen: ‘dat het gehuurde deel uitmaakt van een voor het publiek als eenheid kenbaar complex, een resort, waarin een hotelgebouw met hotelkamers en lobby als hoofdgebouw een centrale positie inneemt. De wetgever heeft bij de term “hotels” in artikel 17a van de Huurcommissieverordening, blijkens de memorie van toelichting, met name gedacht aan grote complexen en daarbij belang gehecht aan het scheppen van een gunstig investeringsklimaat. Naar voorshands oordeel van het Hof moet het gehuurde daarom aangemerkt worden als gevestigd in een hotel als bedoeld in artikel 17a van de Huurcommissieverordening (vergelijk ook HR 9 oktober 1998, Jurdoc HR 1998/019 […]/Karis Development Company).’ Het woord ‘daarmee’ slaat mede terug op de zeehaven en luchthaven. Overigens beperkte de wetgever zich tot de toeristische sector, internationale handel e.d. De wetgever had dus niet op het oog bijvoorbeeld een winkelcentrum dat zich op de lokale bevolking richt, ook al vergde de vestiging daarvan grote investeringen.” (Onderstrepingen A-G)

Naast de twee in de Toelichting genoemde uitspraken heb ik nog twee gepubliceerde uitspraken over deze kwestie getraceerd (en een tussen-uitspraak); de rechtspraak hierover is schaars. Ik laat deze nu de revue passeren.

Resort of the World/[…]10.speelde op Sint Maarten. Naar verluidt11.ging het hier om gehuurde bedrijfsruimte in een winkelcentrum. Dit winkelcentrum was gebouwd voor een hotel en werd geëxploiteerd door dezelfde partij die ook het hotel exploiteerde. Daarnaast was het winkelcentrum als zodanig toegankelijk via de openbare weg en bestond er, aldus het Gerecht, nauwelijks enig structureel of functioneel verband met het hotel en was dit ook niet als zodanig kenbaar voor het publiek. Het Gerecht oordeelde dan ook dat het gehuurde niet gevestigd was in een hotel in de zin van art. 17 bis lid 1 HcR, maar daar ging het Hof niet in mee. Het gehuurde maakte volgens het Hof deel uit van een voor het publiek als eenheid kenbaar complex, namelijk een resort, waarin een hotelgebouw met hotelkamers en lobby als hoofdgebouw een centrale positie innam. Het Hof wees op de ratio van art. 17 bis lid 1 HcR: de wetgever had bij de term ‘hotels’ in deze bepaling met name gedacht aan grote complexen en daarbij belang gehecht aan het scheppen van een gunstig investeringsklimaat.

Ook […]/Karis12.speelde op Sint Maarten. Volgens het Hof bevond de gehuurde winkelruimte zich hier in een hotel omdat (i) het paviljoen waarin de winkelruimte zich bevond door middel van een vaste corridor verbonden was met het gebouw waarin de hotelkamers zich bevonden, (ii) het geheel gelegen was op een afgesloten terrein met bij de ingang een bord met de vermelding ‘Belair Hotel’ en (iii) in het paviljoen ook de receptie van het hotel gevestigd was en diensten ten behoeve van de hotelgasten werden verleend. Dat de vennootschap die het hotel exploiteerde geen enkele zeggenschap had over de panden die gevestigd waren in het paviljoen en dat de verhuurder van de winkelruimte geen zeggenschap had over de hotelexploitatie, werd hier niet relevant geacht door het Hof (rov. 3.3). De Hoge Raad liet dit oordeel in stand: van onjuiste uitleg van art. 17 bis lid 1 HcR is geen sprake en dit oordeel geeft evenmin anderszins blijk van een onjuiste rechtsopvatting, aldus de Hoge Raad. Daarbij wordt overwogen dat het Hofoordeel zozeer verweven is met waardering van de feitelijke situatie dat het voor het overige in cassatie niet op juistheid kan worden getoetst. Dat lijkt mij een aanwijzing dat de Hoge Raad hier veel ruimte laat aan de feitenrechter bij de uitleg van het begrip ruimtelijke verbondenheid.

In zijn conclusie vóór […]/Karis besteedt A-G Mok aandacht aan de ratio voor de onttrekking aan toezicht door de Huurcommissie. ‘Hotel’ moet ruim worden opgevat – daar valt ook een hotelcomplex onder, en de afbakening daarvan is vervolgens feitelijk van aard. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt volgens de A-G dat de wetgever ten aanzien van de in art. 17 bis lid 1 HcR genoemde complexen vooral belang heeft gehecht aan het scheppen van een gunstig investeringsklimaat voor de bouw van dergelijke complexen. Investeerders daarin moesten erop kunnen vertrouwen dat de huuropbrengsten hun investeringen in die complexen zouden goedmaken. Huurcommissietoezicht is daarbij niet passend. Irrelevant is volgens de A-G of de huuropbrengsten aan de hotelexploitant toevloeien. Het gaat niet om de hotelexploitatie, maar om de opbrengsten van het hotelcomplex teneinde de investeringen in dat complex terug te verdienen. Door de betreffende huurovereenkomsten buiten het Huurcommissietoezicht te houden zal in de regel een hogere huurprijs kunnen worden gevraagd. Als (een onderdeel van) het hotelcomplex vervolgens wordt verkocht, dan zal de uitzondering op de huurbescherming bijdragen aan een hogere opbrengst en op die manier dus ook bijdragen aan het terugverdienen van de investeringen die in het hotelcomplex zijn gedaan13..

In de Arubaanse zaak Brickel Bay/Entertainment Resource (2011)14.bestond het gehuurde uit twee restaurants die zich bevonden op het terrein van het Brickel Bay hotel, tegen het hotel aan gelegen (rov. 5.10). Onder verwijzing naar de parlementaire geschiedenis van art. 17a Hcv Aruba (rov 5.4), […]/Karis Development Company (rov. 5.5), de conclusie van A-G Mok vóór dat arrest (rov. 5.6) en Resort of the World v. […] (rov. 5.7) kwam het Hof tot het oordeel dat de ruimtelijke verbondheids-uitzondering hier van toepassing was. Dat er tussen het gehuurde en het hotel geen deur of een aansluiting op de hotellobby bestond en dat de toegangsdeuren van de restaurants aan de straatkant gesitueerd waren, was niet doorslaggevend. Evenmin deed het ertoe dat de grond waarop de restaurants stonden jarenlang ongebruikt was geweest en ook niet dat die restaurants niet door Brickel Bay zelf waren gebouwd. Het hotel hoefde volgens het Hof niet per se gedreven te worden door de verhuurder zelf, omdat de gedachte achter art. 17a Hcv is dat de verhuur van bedrijfsruimte op het hotelterrein direct of indirect financieel bijdroeg aan de instandhouding van het hotel (rov. 5.10).

De laatste zaak die ik heb kunnen traceren is City Café II (2013)15.op Bonaire en ziet op het vergelijkbare art. 17 bis lid 1, derde volzin van de Wet huurcommissie-regeling BES. Onder verwijzing naar Brickel Bay (rov. 2.4) is ook hier geoordeeld dat sprake was van ruimtelijke verbondenheid van het gehuurde restaurant met een hotel. Het gehuurde lag ook hier op het terrein van het Rochaline hotel, ook weer tegen het hotelgedeelte aan, en er bestonden verbindingsgangen vanuit de hotellobby naar delen van het gehuurde. Op bepaalde tijdstippen waren de grote deuren tussen de hotellobby en het gehuurde geopend ten behoeve van de hotelgasten. Ook had de huurder een kantoor in het hotelgedeelte. Daarnaast was volgens het Hof duidelijk dat de verhuur van de betreffende drie gedeelten op het hotelterrein direct of indirect financieel konden bijdragen aan de instandhouding van het hotel (rov. 2.5). Het door het Gerecht gehanteerde criterium dat er sprake moet zijn van een voor het publiek als eenheid kenbaar complex waarin het hotelgedeelte met hotelkamers en lobby een centrale plaats inneemt, verwerpt het Hof als geen steun vindend in de wetsgeschiedenis. Ook hier is geoordeeld dat verhuur van belang kan zijn voor het kostendekkend maken van de exploitatie van het hotel (rov. 2.6).

Uit de wetsgeschiedenis en de rechtspraak over de ruimtelijke verbondenheidsuitzondering doemt het volgende beeld op:

- Art. 7:274 lid 2 BWA is een bijna letterlijke voortzetting van art. 17 bis lid 1 HcR en uit de Toelichting op art. 7:274 lid 2 BWA blijkt niet dat op dit punt afwijking van bestaand recht is beoogd. De toevoeging ‘daarmee ruimtelijk verbonden’ is een codificatie van de (ruimere) wijze waarop art. 17 bis lid 1 HcR in de rechtspraak werd uitgelegd.

- De toevoeging ‘ruimtelijk verbonden’ betekent dat het gehuurde zich niet fysiek in het hotelgebouw hoeft te bevinden. Het is voldoende dat het gehuurde onderdeel uitmaakt van een hotelcomplex. Wanneer dit precies het geval is, vergt een sterk met de feiten verweven oordeel, zo leren de vier besproken zaken over ruimtelijke verbondenheid. Een gemene deler in die zaken is dat het gehuurde zich op het terrein van een specifiek, met naam genoemd, hotel(complex) bevond.

- Een zekere financieel-economische verbondenheid tussen het gehuurde en het hotel(complex) kan een rol spelen bij de feitelijke beoordeling of sprake is van ruimtelijke verbondenheid. Uit de Toelichting lijkt een ratio te volgen dat het erom moet gaan of de vrijstelling van Huurcommissietoezicht voor de investeerder in het hotelcomplex gunstig is met het oog op het terugverdienen van zijn investeringen. Uit de Toelichting blijkt dat de oorspronkelijke bepaling (art. 17 bis lis 1 HcR) is ingevoerd om de investeringen in grote (hotel)complexen te stimuleren en te beschermen. De verhuur van horeca en bedrijfsruimtes die zijn gevestigd in dergelijke complexen is daarom aan Huurcommissietoezicht onttrokken, zodat de vrije markt de huurprijs kan bepalen teneinde investeringen in zo’n complex terug te kunnen verdienen.

- Dat element lijkt door het Hof te worden verruimd in Brickel Bay/Entertainment Resource en City Café II tot de notie dat de gedachte achter de uitzondering zou zijn dat de bedrijfsruimteverhuur op het hotelterrein direct of indirect financieel bij kan dragen aan de instandhouding van het hotel of dat verhuur bijdraagt aan het kostendekkend maken van de exploitatie van het hotel. Dat lijkt een ander accent dan de in de Toelichting bedoelde ratio van investeringsbescherming in de vorm van terugverdienen van investeringen gedaan om überhaupt tot oprichting van zo’n hotelcomplex te komen.

Tussenconclusie

Wat het Hof in onze zaak heeft geoordeeld (in het voetspoor van de Huurcommissie en het Gerecht), rekt de uitzondering van het uitsluiten van Huurcommissietoezicht wegens ‘ruimtelijke verbondenheid’ – overigens welbewust, zo volgt uit de gebezigde motivering – aanzienlijk op ten opzichte van de situaties die in de besproken eerdere rechtspraak aan de orde waren, namelijk tot buiten de betreffende hotelcomplexen gelegen horeca aan de overzijde van de boulevard/weg met als motivering dat het hier een conglomeraat betreft van op elkaar betrokken hotels en daartegenover liggende ondernemingen die wederzijds van elkaar profiteren, nu het hier de prijzigste panden en ondernemingen van Aruba betreft, helemaal ontwikkeld naar luxemaatstaven en passend bij de tegenoverliggende hotels en (dan ook) hoofdzakelijk gericht op toeristen met bijbehorende toeristenprijzen (rov. 3.11). Volgens het Hof (rov. 3.10) is met de uitbreiding van de uitzonderingsbepaling met ruimtelijke verbondenheid niet slechts codificatie van rechtspraak op dit punt beoogd, maar ‘is door de wetgever bewust gekozen voor uitbreiding van de uitzonderingsbepaling’ en moet bedoelde rechtspraak op grond van de inhoud en de Toelichting op het nieuwe huurrecht ‘veeleer worden beschouwd als een illustratie van de wenselijkheid daarvan’16.. Dat je niet kan spreken van een of meer specifiek(e) hotel(s) waarmee het gehuurde ruimtelijk verbonden is, acht het Hof ‘niet van doorslaggevend belang’ en dat dat wel vereist zou zijn ‘berust op een te beperkte uitleg van art. 7:274 lid 2 BW’, zo overweegt het Hof in 3.12: ‘Er is geen reden deze te beperken in de door [Huurder] voorgestelde zin. Het gehuurde is gelegen in en maakt deel uit van een conglomeraat van op elkaar betrokken hotels en daartegenover gelegen ondernemingen, hetgeen ook een feit van algemene plaatselijke bekendheid is. Het is een wederkerige betrokkenheid waarbij de hotels gasten brengen en de ondernemingen mogelijkheden brengen om te winkelen, te genieten van horeca, etc. en de daarmee gepaard gaande drukte, gezelligheid en sfeer, wat voor de hotels en hun gasten meerwaarde biedt.’ Dat in combinatie met het hiervoor weergegeven in 3.11 overwogene brengt het Hof tot het aldus gemotiveerde oordeel dat hier ruimtelijke verbondenheid moet worden aangenomen.

Het is de vraag of deze uitleg de perken van het begrip ‘ruimtelijke verbondenheid’ overschrijdt – dat lijkt als je strikt naar deze wettelijke term zelf kijkt mogelijk het geval: het enige verband dat nu vereist wordt is dat het om verhuurde horeca gaat dat in hetzelfde gebied (namelijk: aan de overkant van de straat) ligt van een verzameling luxe, dure, vooral op toeristen gerichte hotels welke horeca op deze hotels en hun gasten is afgestemd en waarbij sprake is van wederzijds profiteren. Is deze oprekking van ‘ruimtelijke verbondenheid’ met enig hotel (of meerdere hotels) in de zin van de uitzonderingsbepaling, die huurders afhoudt van Huurcommissiecontrole op huurprijzen en huurbeëindiging in deze omstandigheden van het geval geen onjuiste uitleg, of wordt deze uitzondering daarmee juridisch te ‘los’ gezongen van wat bij ‘ruimtelijke verbondenheid’ (architectonisch, fysiek, althans visueel) voor ogen moet staan; is dat niet wat al te ‘figuurlijk’ of conceptueel genomen op die manier? Anders gezegd: moet de economische ratio voor de vrijstelling de doorslag geven (investeringsbescherming/stimulering m.b.t. de toeristische en handelssector) of moet meer worden aangesloten bij de wetstekst (wat is ‘ruimtelijk verbonden met een hotel’; is daarmee niet veeleer een soort architectonische, fysieke of althans visuele eenheid bedoeld?) en niet te zeer uit het oog worden verloren dat het hier om een uitzonderingsbepaling gaat, die doorgaans juist niet ruim, maar beperkt moet worden uitgelegd?

Dat is de kern van deze zaak: gaat de Hofuitleg juridisch te ver, of geeft hier de doorslag dat dit een oordeel is dat zozeer is verweven met oordelen van feitelijke aard en zozeer afhangt van de specifieke kenmerken en plaatselijke omstandigheden, dat dat in cassatie niet verder ten toets kan komen (vgl. […]/Karis)? Ik denk (toch) – als gezegd met de nodige aarzeling vanwege dat ‘loszingen’ en gelet op het uitzonderingskarakter van de uit te leggen bepaling – dat laatste, waarbij mij een factor van gewicht lijkt dat drie plaatselijke (semi-)gerechtelijke instanties in Aruba dit welbewust en uitgebreid gemotiveerd zo beoordelen, goed bekend als zij zijn met de feitelijke situatie ter plaatse waar dit speelt. Maar ik geef toe dat ook met kracht van argumenten kan worden geoordeeld dat hier juridisch geen sprake is van ruimtelijke verbondenheid in de zin van deze uitzonderingsbepaling, zoals het principaal cassatieberoep bepleit en dat als wenselijk zou worden geoordeeld dat in situaties als deze geen plaats zou moeten zijn voor Huurcommissietoezicht, de wetgever hier aan zet is.

Ik zou het hier bij kunnen laten; de klachtuitwerking komt telkens neer op deze hoofdvraag, maar ik loop de klachten nu nog afzonderlijk langs.

Volgens onderdeel 1 volgt al uit de feiten dat het oordeel van het Hof onjuist is17.. Het gehuurde bevindt zich in Aruba op de [plaats] , tegenover de zogeheten high rise-hotels. Tussen partijen is niet in geschil dat het gehuurde niet is gevestigd in een hotel, maar dat geschilpunt is of het ruimtelijk is verbonden met één of meerdere hotels18.. Het gehuurde maakt deel uit van een winkelcomplex aan de overkant van de straat waaraan de high rise-hotels liggen en bij het aangaan van de huurovereenkomsten lagen beide lokaliteiten aan een rustig open plein19.. Zoals Huurder (onbetwist) heeft gesteld20., ligt het winkelcomplex waarin het gehuurde zich bevindt ten opzichte van de dichtstbijzijnde hotels aan de overzijde van een drukke doorgaande weg, dat geheel los staat van de hotels, die aan de boulevard liggen21.. Het vormt geen visueel of architectonisch geheel met enig hotelcomplex in de buurt22.. Die stellingen laten geen andere conclusie toe dan dat geen sprake is van ruimtelijke verbondenheid met enig hotel of hotels. Zoals in rov. 3.8 aangegeven, is blijkens de Toelichting op art. 7:274 lid 2 BWA vereist ‘dat het gehuurde deel uitmaakt van een voor het publiek als eenheid kenbaar complex, een resort, waarin een hotelgebouw met hotelkamers en lobby als hoofdgebouw een centrale plaats inneemt’ en uit voornoemde feiten volgt dat daar hier (evident) geen sprake van is.

Voor zover de klacht het cursief uit de Toelichting geciteerde tot criterium voor ruimtelijke verbondenheid zou maken, kan dat niet slagen, omdat dat te beperkt is. Met dit citaat uit Resort of the World/[…] in de Toelichting is alleen een voorbeeld gegeven waaruit blijkt dat al in de rechtspraak onder het oude huurrecht was aanvaard dat een gehuurde zaak niet letterlijk in een hotelgebouw gevestigd hoefde te zijn om onder de uitzondering van art. 17 bis lid 1 HcR te vallen. Dat het hier niet om een hard criterium gaat, volgt ook uit de verwijzing in de Toelichting naar […]/Karis, waarin weer andere feiten beslissend waren.

Maar of in de feitelijke constellatie van onze zaak de Hofuitleg onjuist is dat hier sprake is van ruimtelijke verbondenheid van de verhuurde horecapanden aan de overkant van een drukke weg in een winkelcentrum, alleen maar omdat die horeca is afgestemd op de high-rise hotels, dat is de te beslissen vraag. Ik heb aangegeven dat te betogen valt dat deze uitleg vanwege de specifieke plaatselijke omstandigheden van het geval die het Hof in het voetspoor van het Gerecht omstandig motiveert, niet onjuist is cassatie-technisch bezien en voor het overige te zeer verweven is met waarderingen van feitelijke aard om nader in cassatie ten toets te kunnen komen (maar dat daar ook anders over geoordeeld kan worden). In de gekozen hoofdroute kets onderdeel 1 daar dan op af.

Onderdeel 2 klaagt dat indien en voor zover het Hof met de bestreden overwegingen heeft bedoeld te oordelen dat voor de toepassing van art. 7:274 lid 2 BWA relevant zou zijn dat er financieel-economische verbondenheid is tussen het gehuurde enerzijds en de aan de overzijde van de weg gelegen hotels anderzijds, dat oordeel (evenzeer) rechtens onjuist, dan wel onbegrijpelijk is, met voorbijgaan aan essentiële stellingen van Huurder. Het onderdeel valt uiteen in de volgende twee sub-klachten:

- a) De tekst van de uitzonderingsbepaling en dan met name de slotwoorden ‘of daarmee ruimtelijk verbonden zijn’, alsmede de overweging in de Toelichting ‘... een voor het publiek als eenheid kenbaar complex, een resort, waarin een hotelgebouw met hotelkamers en lobby als hoofdgebouw een centrale plaats inneemt’, laten geen andere uitleg toe, dan dat voor de toepassing van de uitzondering uitsluitend bepalend is of er een fysieke verbondenheid is met een hotel, niet of er een financieel-economische verbondenheid is tussen het gehuurde enerzijds en enig hotel anderzijds. Voor het publiek kan uiteraard ook niet kenbaar zijn of er enige financieel-economische verbondenheid is tussen het gehuurde enerzijds en enig hotel anderzijds; voor het publiek is uitsluitend enige fysieke ruimtelijke verbondenheid zichtbaar.

- b) Indien hierover al anders geoordeeld zou moeten worden, is door Huurder uitdrukkelijk gesteld23., dat het gehuurde niet (direct of indirect) bijdraagt aan de instandhouding van enig hotel; in tegendeel, het winkelcentrum met de zich daarin bevindende restaurants en uitgaansgelegenheden zal juist concurreren met soortgelijke voorzieningen in een hotel en de investeerder is niet dezelfde als enige investeerder in een van de hotels, welke stellingen (indien juist bevonden) tot een ander oordeel hadden moeten leiden. Wat het Hof daarbij met name ook heeft miskend, is dat de kern voor de beëindigingsbescherming in art. 7:274 BWA niet is de investering in het nabijgelegen winkelcentrum, maar de bescherming van de investering in het hotel; is er geen sprake van verhuur van bedrijfsruimte die financieel bijdraagt aan de bescherming van de investering in het hotel, dan gaat de bescherming van de investeringen van de huurder en diens belang bij voortzetting van de huur vóór24..

De klacht onder a) is voor wat betreft het eerste gedeelte een herhaling van zetten van onderdeel 1 en strandt op de daar aangegeven redenen; de gegeven uitleg is te beperkt. De klacht maakt bovendien niet duidelijk wat zij precies bedoelt met ‘fysieke verbondenheid’. Voor zover bedoeld zou zijn te stellen dat sprake moet zijn van een verbinding in constructief opzicht, is dat te beperkt; in ieder geval is uit de rechtspraak duidelijk dat ook sprake kan zijn van twee aparte gebouwen. De klacht over financieel-economische verbondenheid mist eveneens doel in dit verband. Duidelijk is, zoals besproken, dat de ratio voor de uitzondering van Huurcommissietoezicht hier ligt in investeringsbescherming in de hotelsector.

De klacht onder b) is gebaseerd op deze ratio van de uitzondering om door huurprijzenmarktwerking investeringen in hotels terug te kunnen laten verdienen. Dat heeft het hof inderdaad ruimer getrokken dan uit de Toelichting valt op te maken. In de totstandkomingsgeschiedenis is geen verband gelegd met hotelexploitatie, maar met investering in oprichting van hotelcomplexen en het terug kunnen verdienen middels huurprijzenmarktwerking van investeringen daarin. We hebben gezien dat het hof meer is gaan zitten op wat het noemt ‘wederkerige betrokkenheid’ in rov. 3.12: ‘(h)et gehuurde is gelegen en maakt deel uit van een conglomeraat van op elkaar betrokken hotels en daartegenover gelegen ondernemingen (…). Het is een wederkerige betrokkenheid waarbij de hotels gaten brengen en de ondernemingen mogelijkheden brengen om te winkelen, te genieten van horeca, etc. en de daarmee gepaard gaande drukte, gezelligheid en sfeer, wat voor de hotels en hun gasten een meerwaarde biedt.’ Dat is inderdaad een vrije(re) interpretatie van de ratio voor de uitzondering en ook in de hiervoor besproken rechtspraak is al een tendens te zien om ook een link te leggen met hotelexploitatie in plaats van alleen investeringen in oprichting van hotels (en die investeringen kunnen terugverdienen via door marktwerking tot stand gekomen huurprijzen). Mogelijk is deze uitleg van het Hof onjuist, maar ik houd het erop dat dit in dit geval niet onjuist is in cassatie-technisch opzicht en voor het overige een oordeel betreft dat te zeer verweven is met feitelijke waarderingen om in cassatie nader ten toets te kunnen komen (en het wordt eentonig, maar ik heb al aangegeven dat daar ook geredelijk anders over kan worden geoordeeld). In de gekozen hoofdroute uit deze conclusie ketst de klacht onder b) hier zodoende op af.

Onderdeel 3 klaagt dat Huurder ook expliciet heeft gesteld25.dat het winkelcentrum waar het gehuurde ligt ook door veel locals wordt bezocht en niet voornamelijk door gasten van hotels in de buurt, dat de investeerder in het gehuurde niet dezelfde is als die in enig hotel daar, het winkelcentrum niet voornamelijk dienstbaar is aan enig concreet hotel of diens gasten en het publiek dit winkelcentrum ook niet zal associëren met enig hotel. Dat zijn volgens de klacht (essentiële) stellingen, die, indien juist bevonden, tot een ander oordeel hadden moeten leiden.

Deze stellingen zijn met het besproken en geciteerde Hofoordeel over wederkerige betrokkenheid impliciet verworpen, zodat deze klacht niet tot cassatie kan leiden, als de hoofdroute van deze conclusie gevolgd wordt.

Onderdeel 4 klaagt over de vrije exegese van het Hof in rov. 3.10: onjuist is dat de uitbreiding tot ruimtelijke verbondenheid niet slechts codificatie van bestaande rechtspraak op dat punt beoogde en dat door de wetgever bewust gekozen zou zijn voor uitbreiding van de uitzonderingsbepaling en dat bedoelde rechtspraak blijkens de inhoud van de Toelichting op het nieuwe huurrecht veeleer zou moeten worden beschouwd als een illustratie van de wenselijkheid van de uitbreiding. Ik heb al aangegeven dat daar inderdaad de nodige vraagtekens bij te plaatsen zijn, nu uit de Toelichting wel degelijk lijkt te volgen dat beoogd is die uitbreiding te beperken tot codificatie van bestaande rechtspraak. De klacht zou dan ook kunnen slagen, ware het niet dat de vraag is of Huurder daar belang bij heeft: is dit een zodanig dragende overweging, dat hier cassatie zou moeten volgen? Ik denk het niet en zie meer als beslispunt of de meerbesproken uitleg in rov. 3.12 over wederkerige betrokkenheiden het (net) houdt, zoals de hoofdroute van deze conclusie bepleit. De klacht ketst hier dan op af.

Onderdeel 5 is een herhaling van zetten met een klacht tegen rov. 3.11: ook al zou zijn gegeven dat de panden ter plekke met hun ondernemingen geheel zijn ontwikkeld naar luxe – bij de tegenoverliggende hotels passende – maatstaven, daar hebben die hotels dan volgens de klacht niets aan bijgedragen, zoals expliciet gesteld door Huurder26.: het gehuurde draagt volgens Huurder niet (in)direct bij aan instandhouding van enig hotel en de horeca en uitgaansgelegenheden in het winkelcentrum zullen juist concurreren met soortelijke voorzieningen in een hotel en de investeerders zijn ook niet dezelfde, zodat er geen enkele financieel-economische verbondenheid is tussen de bedrijfspanden en de aan de overzijde van de weg liggende hotels. Ook is expliciet betwist door Huurder dat de horeca in het gehuurde zich hoofdzakelijk zou richten tot toeristen met de daarbij behorende toeristenprijzen, en ten onrechte gepasseerde essentiële stelling. Deze kwesties zijn al in de voorgaande klachten aan de orde gesteld en verwerpend besproken en de betreffende stellingnames zijn door het hof in rov. 3.12 impliciet verworpen.

Onderdeel 6 klaagt ten slotte over rov. 3.12: dat er geen specifieke hotel(s) zijn aan te wijzen waarmee het gehuurde ruimtelijk verbonden is, is (juist wel) van doorslaggevend belang en ook dit geeft blijk van een te ruime uitleg van de uitzonderingsbepaling. Voornoemde feiten laten namelijk het besproken wederkerige betrokkenheidscriterium niet toe volgens de klacht. Voor de toepassing van de uitzonderingsbepaling is nu juist niet relevant of de ruimte bestemd is te worden bezocht door toeristen27.. Dan volgt andermaal een hiervoor al bij herhaling afwijzend besproken herhaling van zetten: daarmee zou met name zijn miskend dat de hotels in financiële zin in niets hebben bijgedragen aan de totstandkoming van het winkelcentrum en het zich daarin bevindende gehuurde, dat het gehuurde niet (in)direct bijdraagt aan de instandhouding van enig hotel (het winkelcentrum met de zich daarin bevindende restaurants en uitgaansgelegenheden concurreren juist met soortgelijke voorzieningen in een hotel) en dat de investeerder van het winkelcentrum niet dezelfde is als enige investeerder in een van de hotels28.. Anders dan het Hof (aan het slot van rov. 3.12) heeft overwogen, kan daarom geen ruimtelijke verbondenheid in de zin van art. 7:274 lid 2 BWA worden aangenomen. De betreffende stellingen zijn impliciet verworpen door het Hof. In de hoofdroute van de conclusie kan ook deze klacht geen doel treffen.

Het principaal cassatieberoep is tevergeefs voorgesteld.

Verhuurder heeft onvoorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld. Het middel bevat twee onderdelen en is gericht tegen de gehele bestreden beschikking, in het bijzonder tegen rov. 3.1 tot en met 3.5 waarin het Hof onder het kopje "Ontvankelijkheid/Doorbreking appelverbod?" tot de slotsom is gekomen dat het kan overgaan tot de inhoudelijke beoordeling van de zaak. Volgens onderdeel 1 heeft het Hof miskend dat de zaak al in beroep is beoordeeld door het Gerecht en dat daarom het hoger beroep bij het Hof op grond van art. 260 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van Aruba (hierna: RvA) niet-ontvankelijk is. Onderdeel 2 bevat rechts- en motiveringsklachten tegen het oordeel dat het appelverbod van art. 7:252 in samenhang met 7:246 lid 3 BWA niet van toepassing is.

Het rechtsmiddelenverbod van art. 7:252 in verbinding met 7:246 lid 3 BWA

De Huurcommissie heeft onder het Arubaanse huurrecht twee bijzondere bevoegdheden ten aanzien van de huur van woonruimte. Huurder en verhuurder kunnen de Huurcommissie verzoeken om de huurprijs van woonruimte vast te stellen (§ 2 van afd. 7.4.5 BWA) en de huurovereenkomst van woonruimte eindigt niet door de opzegging van de verhuurder, indien daar geen toestemming voor is verkregen van de Huurcommissie (§ 3 van afd. 7.4.5 BWA). Onderdeel van § 2 is art. 7:246 BWA waarin bijzondere processuele voorschriften zijn opgenomen voor het geval waarin huurder en/of verhuurder het niet eens zijn met de uitspraak van de Huurcommissie waarin de huurprijs is vastgesteld. Lid 1 schrijft voor dat zij bij het Gerecht in beroep kunnen van de uitspraak van de Huurcommissie en lid 3 bevat een rechtsmiddelenverbod: tegen een dergelijke beschikking van het Gerecht staat geen andere voorziening open dan cassatie in het belang der wet. Art. 7:246 BWA is, aldus art. 7:252 BWA, ook van toepassing op het geval waarin de Huurcommissie om toestemming is gevraagd voor de opzegging van de huurovereenkomst van woonruimte.

Het Nederlandse huurrecht kent met art. 7:262 BW een met art. 7:246 BWA vergelijkbare bepaling. Als huurder en/of verhuurder de Huurcommissie om een uitspraak hebben verzocht over een betalingsverplichting kunnen zij daartegen in beroep bij de kantonrechter. Art. 7:262 lid 2 BW bevat ook een rechtsmiddelenverbod dat bepaalt dat tegen een beslissing krachtens art. 7:262 BW geen hogere voorziening open staat29..

Het is vaste rechtspraak, zowel in het Caribisch deel als in het Europese deel van het Koninkrijk, dat een rechtsmiddelenverbod kan worden doorbroken op grond van een aantal in de rechtspraak aanvaarde doorbrekingsgronden. Het gaat om (i) de situatie dat de rechter buiten het toepassingsgebied van een regeling of artikel is getreden of deze ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten en/of (ii) de rechter een fundamenteel rechtsbeginsel heeft veronachtzaamd, zodat niet meer kan worden gesproken van een eerlijke en onpartijdige behandeling van de zaak30.. Een appellant is ontvankelijk in zijn hoger beroep als hij stelt dat een doorbrekingsgrond zich heeft voorgedaan31..

In deze zaak heeft het Hof geoordeeld dat Huurder ontvankelijk is in appel, omdat de bestreden beschikking van het Gerecht slechts een voorvraag betreft en geen (inhoudelijke) beoordeling bevat of toestemming tot beëindiging van de huurovereenkomst moet worden verleend, zodat het rechtsmiddelenverbod van art. 7:252 BWA jo. 7:246 lid 3 BWA niet van toepassing is. De voorvraag is of een bepaalde regeling waarvoor een rechtsmiddelenverbod geldt überhaupt wel van toepassing is. Het gaat doorgaans om kwalificatievragen die positief beantwoord moeten worden, wil de rechter tot een inhoudelijke beoordeling van het geschil kunnen komen32.. Een voorbeeld is de situatie waarin partijen discussiëren over de vraag of sprake is van woonruimte volgens art. 7:233 BW. In zo’n geval is het rechtsmiddelenverbod van art 7:262 BW niet van toepassing, omdat die bepaling slechts betrekking heeft op beslissingen van de kantonrechter waarin de Huurcommissie zich eerst heeft uitgesproken over de huurprijsvoorschriften die gelden voor de huur van woonruimte33..

Een rechtsmiddelenverbod is dus niet van toepassing op voorvragen34.. Een voorvraag kan aan de orde komen in zowel de situatie waarin de rechter buiten het toepassingsgebied van een regeling of artikel is getreden, als in de situatie waarin de rechter deze ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten35.. In dit laatste geval wordt bijvoorbeeld gesteld dat de rechter een geschil niet inhoudelijk heeft beoordeeld, omdat hij ter beantwoording van een voorvraag (ten onrechte) een bepaalde regeling niet van toepassing achtte. Vertaalt naar een doorbrekingsgrond wordt dan aangevoerd dat de rechter een bepaalde regeling ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten36..

Volgens onderdeel 1 geeft rov. 3.1-3.5 blijk van een onjuiste rechtsopvatting, omdat het Hof ten onrechte niet heeft beoordeeld of het hoger beroep ontvankelijk is, terwijl al een beroepsinstantie bij het Gerecht is doorlopen. Het Hof had Huurder ambtshalve niet-ontvankelijk moeten verklaren, omdat hoger beroep bij het Hof tegen een uitspraak van de beroepsrechter niet mogelijk is.

De klacht wordt als volgt uitgewerkt. De procedure is ingeleid met een verzoek van Verhuurder bij de Huurcommissie. Tegen de beschikking van de Huurcommissie is door Huurder op grond van art. 7:252 jo. art. 7:246 BWA beroep ingesteld bij het Gerecht. Dit beroep is door het Gerecht als beroepsrechter beoordeeld37.. Volgens art. 260 RvA is hoger beroep bij het Hof niet mogelijk tegen uitspraken waarin anders dan in eerste aanleg is geoordeeld. Het Gerecht heeft hier in beroep en dus anders dan in eerste aanleg geoordeeld, zodat het Hof heeft miskend dat de zaak al in beroep is beoordeeld en het appel bij het Hof daarom niet-ontvankelijk is. Dat art. 260 RvA van hoger beroep van een "vonnis" spreekt, doet daar niet aan af; de regel dat hoger beroep niet mogelijk is tegen een in beroep gewezen uitspraak is ook van toepassing op de onderhavige beschikking van het Gerecht. Ook art. 429n Rv doet daar niet aan af, dat hoger beroep van een eindbeschikking toestaat en niet uitdrukkelijk bepaalt dat het moet gaan om een beschikking gegeven in eerste aanleg; dat artikel doet geen afbreuk aan genoemde regel, althans is die bepaling hier niet van toepassing. Er is al een beroepsprocedure doorlopen (beroep bij het Gerecht) en voor een tweede beroepsprocedure (hoger beroep bij het Hof) en daarmee drie feitelijke instanties is geen rechtvaardiging. Zeker nu de wetgever deze rechtsgang expliciet heeft beperkt tot twee instanties (zie onderdeel 2). Ook daarom kan niet worden aanvaard dat partijen en de rechterlijke macht kunnen worden belast met drie in plaats van de gebruikelijke twee feitelijke instanties. Tot slot doet aan dit een en ander ook niet af dat in de procedure bij het Hof geen beroep is gedaan op deze grond voor niet-ontvankelijkheid. Appellabiliteit is van openbare orde. Het Hof had daarom ambtshalve moeten beoordelen of Huurder gelet op het in dit onderdeel aangevoerde appelverbod ontvankelijk was. Ook dit heeft het Hof miskend.

De klacht faalt, nu wordt miskend dat de procesgang van art. 7:252 jo. art. 7:246 BWA een bijzonder eigen rechtsmiddelenverbod kent in de vorm van art. 7:246 lid 3 BWA dat aan art. 260 RvA in dit geval derogeert38.. Zoals besproken, kan het rechtsmiddelenverbod van art. art. 7:246 lid 3 BWA worden doorbroken met een geldig beroep op een doorbrekingsgrond. Een partij is ontvankelijk in appel als zij een doorbrekingsgrond stelt. Dat heeft Huurder in deze zaak gedaan met de stelling dat het Gerecht essentiële vormen van het procesrecht heeft veronachtzaamd én ten onrechte art. 7:274 lid 1 jo. 7:274 lid 2 BWA niet heeft toegepast, dan wel ten onrechte buiten het toepassingsgebied van art. 7:274 lid 2 BW is getreden39.. Het Hof heeft Huurder dan ook terecht ontvankelijk geacht in appel, nu hij zich op een doorbrekingsgrond heeft beroepen.

Daarnaast miskent de klacht dat de procedure die volgens art. 7:252 jo. art. 7:246 BWA voor het Gerecht wordt gevoerd nadat de Huurcommissie een uitspraak heeft gedaan niet kan worden gezien als een procedure waarin het Gerecht anders dan in eerste aanleg heeft geoordeeld in de zin van art. 260 RvA. De Huurcommissie is namelijk geen rechterlijke instantie, maar (slechts) een administratief orgaan40.. De procedure voor de Huurcommissie is dan ook geen gerechtelijke procedure in eerste aanleg.

Onderdeel 2 richt nog een andere rechts- en motiveringsklacht tegen het oordeel dat het appelverbod van art. 7:252 jo. 7:246 lid 3 BWA hier niet van toepassing is en beroept zich op de volgende, zo nodig in samenhang te lezen, redenen:

- a) het oordeel dat de beschikking van het Gerecht geen beslissing volgens art. 7:252 BW is en dat het appelverbod om die reden niet van toepassing is, is onjuist, althans ontoereikend gemotiveerd. Verhuurder heeft de Huurcommissie zekerheidshalve – voor zover vereist – verzocht toestemming te verlenen tot huuropzegging41.. De Huurcommissie heeft die toestemming niet verleend met als reden dat het gehuurde onder de uitzonderingsbepaling van art. 7:274 lid 2 BWA valt42.. Huurder is tegen deze beschikking op grond van art. 7:252 BWA in beroep gegaan43.. Het Gerecht heeft dit beroep ook zo opgevat door onder meer te beoordelen of het beroep is ingesteld binnen de termijn van art. 7:246 lid 1 BWA44.. Ook partijen zijn ervan uitgegaan dat sprake is van een beslissing waarop het rechtsmiddelenverbod van art. 7:252 jo. art. 7:246 lid 3 BWA van toepassing is45.. Huurder heeft alleen betoogd dat het appelverbod moet worden doorbroken en niet aangevoerd dat het rechtsmiddelverbod niet van toepassing zou zijn46.. Daarmee is een onbegrijpelijke uitleg aan de gedingstukken gegeven en is onjuist en zonder nadere maar ontbrekende toelichting onbegrijpelijk waarom de beschikking van het Gerecht geen beslissing in beroep in de zin van art. 7:252 jo. art. 7:246 lid 2 BWA is (waarop het rechtsmiddelenverbod van art. 7:246 lid 3 BWA wel van toepassing is).

- b) Voor zover het Hof heeft geoordeeld dat de bestreden beschikking van het Gerecht slechts een voorvraag betreft en het rechtsmiddelenverbod niet van toepassing is, omdat de uitzondering van art. 7:274 lid 2 BWA geldt en daarom niet aan art. 7:248 lid 1 BWA wordt toegekomen, dan is dat oordeel onjuist. Ook de bevestigende beantwoording van de voorvraag of het toestemmingsvereiste van art. 7:248 lid 1 BWA gelet op art. 7:274 lid 2 BWA buiten toepassing moet blijven, wordt bestreken door het rechtsmiddelenverbod van art. 7:252 BWA jo. art. 7:246 lid 3 BWA. Dat verbod strekt ertoe verhuurder en huurder zo snel mogelijk definitief uitsluitsel te geven over hun rechtspositie. In deze zaak hebben partijen die snelle duidelijkheid gekregen door de bindende rechtsgang bij de Huurcommissie en het Gerecht. De Huurcommissie heeft in haar beschikking onder meer overwogen dat Verhuurder een rechtmatig belang heeft bij de beëindiging van de huurovereenkomst en geoordeeld dat het gehuurde onder de uitzondering van art. 7:274 lid 2 BWA valt47.. In beroep heeft het Gerecht, kort gezegd, (eveneens) geoordeeld dat art. 7:274 lid 2 BWA van toepassing is, wat betekent dat het toestemmingvereiste van art. 7:248 lid 1 BW niet van toepassing is op het gehuurde, en het beroep van Huurder verworpen48.. Dit oordeel verschaft partijen de beoogde duidelijkheid dat het toestemmingsvereiste van art. 7:248 lid 2 BWA niet van toepassing is en dat de buitengerechtelijke beëindiging werking heeft gehad. Die duidelijkheid is ook spoedig gegeven, namelijk binnen een jaar door het Gerecht.49.. Door een hoger beroep wordt die periode minimaal verdubbeld50.. Door in een geval als dit waarin voor zover vereist om beëindigingstoestemming wordt verzocht aan de Huurcommissie een (volgend) rechtsmiddel toe te staan, wordt de wens van de wetgever om snel uitsluitsel te geven op onaanvaardbare wijze doorkruist. Daarom is hoger beroep ook niet mogelijk tegen een beschikking van het Gerecht waarin is geoordeeld dat art. 7:274 lid 2 BWA van toepassing is. Het Hof heeft dit miskend.

- c) Voor zover het Hof heeft geoordeeld dat de bestreden beschikking van het Gerecht slechts een voorvraag betreft en dat de beantwoording van die voorvraag tot niet-ontvankelijkheid leidt bij de Huurcommissie zoals door het Gerecht is bevestigd51.en dergelijke oordelen niet onder een rechtsmiddelverbod vallen, dan is dat oordeel eveneens rechtens onjuist en onbegrijpelijk. Een rechtsmiddelenverbod geldt ook voor een niet-ontvankelijkheidsbeslissing als die beslissing rechtstreeks is gegrond op de wettelijke regeling waarvoor het verbod geldt.

Deze klachten treffen geen doel vanwege het navolgende.

Het Hof heeft terecht geoordeeld dat de beschikking van het Gerecht geen art. 7:252 BW -beslissing is. Zowel de Huurcommissie als het Gerecht zijn blijven steken bij de besproken voorvraag en aan inhoudelijke beoordeling of toestemming tot huuropzegging kon worden verleend is niet toegekomen. In die zin is de beschikking van het Gerecht dus geen beslissing volgens art. 7:252 BW, omdat zij buiten de reikwijdte valt van de regeling waar deze bepaling onderdeel van uitmaakt. Dat tekent het lot van de rechtsklacht van onderdeel 2.a.

Van ontoereikende motivering is ook geen sprake. Huurder heeft drie doorbrekingsgronden aangevoerd: 1) schending essentiële vormen door de grenzen van de rechtsstrijd te overschrijden, waardoor niet kan worden gesproken van een eerlijke en onpartijdige beslissing52., 2) ten onrechte art. 7:274 lid 1 jo. art. 7:248 BWA niet toegepast, dan wel 3) ten onrechte buiten het toepassingsgebied van art. 7:274 lid 2 BWA getreden. Ter onderbouwing heeft Huurder uitgebreid betoogd waarom het gehuurde niet onder de uitzondering van art. 7:274 lid 2 BWA valt53.. Dat Huurder heeft gesteld dat het rechtsmiddelenverbod van art. 7:246 lid 3 BWA doorbroken moet worden en niet letterlijk dat het rechtsmiddelenverbod niet van toepassing is, is een (onnodige) semantische discussie; daar zit geen licht tussen. Door doorbrekingsgronden aan te voeren heeft Huurder immers duidelijk beoogd dat het Hof het rechtsmiddelenverbod moest passeren. En dat is voldoende voor ontvankelijkheid.

Onderdeel 2.b berust op een onjuiste rechtsopvatting. Zoals besproken wordt beslechting van een voorvraag niet bestreken door een rechtsmiddelenverbod. Huurder heeft aangevoerd dat het Gerecht ten onrechte de regeling van art. 7:274 lid 1 jo. art. 7:248 BWA niet heeft toegepast54.. Hiermee heeft hij in wezen een kwalificatievraag aan het Hof voorgelegd: valt het Gehuurde onder de uitzondering van het Huurcommissietoezicht als bedoeld in art. 7:274 lid 2 BWA? Het Hof heeft dit terecht als een voorvraag opgevat, die niet wordt bestreken door het rechtsmiddelenverbod van art. 7:246 lid 3 BWA. Dat ziet immers slechts op procedures waarin eerst de Huurcommissie en vervolgens het Gerecht een oordeel heeft gegeven over de huurprijs of, via de schakelbepaling van art. 7:252 BWA, de opzegging door de verhuurder. Hoger beroep tegen een beschikking van het Gerecht waarin is geoordeeld dat art. 7:274 lid 2 BWA van toepassing is, is dus mogelijk met aanvoering van doorbrekingsgronden. Dat de procedure hierdoor langer duurt, mag zo zijn, maar daarmee wordt niet op onaanvaardbare wijze afbreuk gedaan aan de wens van de wetgever om partijen zo spoedig mogelijk duidelijkheid te geven. Gezien de reikwijdte van het rechtsmiddelenverbod van art. 7:246 lid 3 BWA ziet die wens immers alleen op geschillen waarin het om de huurprijsvaststelling of huuropzegging door de verhuurder gaat en valt de voorvraag of die regelingen überhaupt van toepassing zijn hierbuiten.

Onderdeel 2.c. treft geen doel om twee redenen. Ook hiervoor geldt dat een partij ontvankelijk is in appel als zij een doorbrekingsgrond stelt tegen een rechtsmiddelenverbod, waarna het Hof de doorbrekingsgrond moet beoordelen. Dat een rechtsmiddelenverbod ook zou gelden voor een niet-ontvankelijkheidsbeslissing als die beslissing rechtstreeks is gegrond op de wettelijke regeling waarvoor het verbod geldt, vindt geen steun in het recht. Daarnaast is de niet-ontvankelijkheidsbeslissing van de Huurcommissie niet rechtstreeks gegrond op de wettelijke regeling waarvoor het rechtsmiddelenverbod geldt. De niet-ontvankelijkheidsbeslissing van de Huurcommissie in deze zaak is erop gegrond dat zij heeft geoordeeld dat het gehuurde onder de uitzondering van art. 7:274 lid 2 BWA valt (afd. 7.4.6 BWA). Dat is een andere wettelijke regeling dan die waar het rechtsmiddelenverbod van art. 7:246 lid 3 BWA voor geldt.

Het onvoorwaardelijk incidenteel cassatieberoep kan niet slagen.

Ik concludeer tot verwerping van zowel het principaal als het incidenteel cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G