Rb. Midden-Nederland, 07-09-2022, nr. 9775652 AC EXPL 22-788

[eiser] heeft bezwaar gemaakt tegen kennisneming door de kantonrechter van de foto’s en teksten van websites die [gedaagde] heeft opgenomen in zijn akte voor de rolzitting van 29 juni 2022. Dat bezwaar is gegrond. De kanonrechter heeft partijen niet in de gelegenheid gesteld om na de mondelinge behandeling conclusies van repliek en dupliek in conventie en reconventie te nemen. De kantonrechter heeft partijen in de gelegenheid gesteld om na de mondelinge behandeling aktes te nemen. De kantonrechter heeft tijdens de mondelinge behandeling en ook in het daarna opgemaakt proces-verbaal van de mondelinge behandeling opgenomen dat het partijen niet is toegestaan aanvullende producties in het geding te brengen bij de te nemen aktes. Daarbij doet het er niet toe of die producties worden opgenomen in de akte of dat deze aan de akte worden gehecht. De foto’s en de teksten van websites die [gedaagde] in zijn laatst genomen akte heeft opgenomen blijven daarom bij de beoordeling buiten beschouwing.

Verzoek tweede mondelinge behandeling

[gedaagde] heeft de kantonrechter, nadat hij per e-mail van 11 juli 2022 de akte van [eiser] voor de rolzitting van 13 juli 2022 had ontvangen, op 12 juli 2022 gevraagd om een tweede mondelinge behandeling. Volgens hem heeft [eiser] in vorenbedoelde akte onjuistheden vermeld en nieuwe feiten en omstandigheden gepresenteerd, terwijl er ook aan zijn kant nieuwe relevante feiten en omstandigheden zijn. Verder is het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 25 mei 2022 beperkt, waardoor hij nu rechtstreeks in zijn belangen wordt geschaad, zo stelt [gedaagde] .

De kantonrechter is van oordeel dat partijen voldoende gelegenheid hebben gehad om hun standpunten in conventie en reconventie duidelijk te maken en op elkaars stellingen in conventie en reconventie te reageren. Tijdens de mondelinge behandeling van 25 mei 2022 hebben partijen de gelegenheid gehad om op de inhoud van de dagvaarding respectievelijk de conclusie van eis in conventie tevens van eis in reconventie te reageren, waarvan zij ook gebruik hebben gemaakt. Omdat partijen beiden zonder gemachtigde ter zitting zijn verschenen, [eiser] op 13 mei 2022 een groot aantal producties zonder toelichting had toegezonden die hij tijdens de zitting wilde toelichten, de toelichting waarop [gedaagde] dan tijdens de zitting zou mogen reageren, maar waarvoor de tijd die voor de zitting was uitgetrokken niet toereikend was, heeft de kantonrechter [eiser] de gelegenheid gegeven om die toelichting na de zitting bij akte te geven, waarna [gedaagde] schriftelijk mocht reageren. Tot slot heeft [eiser] als gedaagde in reconventie het woord gehad. In zijn laatste akte heeft [eiser] ook op de eisvermeerdering van [gedaagde] gereageerd. Gelet op het voorgaande valt niet in te zien waarom [gedaagde] door die gang van zaken in zijn verdedigingsbelangen kan zijn geschaad.

Ontbinding/ontruiming, opschorting, huurprijsvermindering en verrekening

Vast staat dat [gedaagde] sinds december 2021 een huurachterstand heeft. Hij heeft de huurachterstand van drie maanden die aanleiding was voor het uitbrengen van de dagvaarding, kort voor de eerst dienende dag betaald. De na februari 2022 verschenen huurtermijnen heeft hij weer onbetaald gelaten, zodat de achterstand tijdens de mondelinge behandeling opnieuw drie maanden was. Die tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst is zo ernstig, dat dit in beginsel moet leiden tot een toewijzing van de door [eiser] gevorderde ontbinding en ontruiming.

[gedaagde] beroept zich echter op opschorting van de betaling, omdat er volgens hem diverse gebreken aan de woning zijn die hij bij [eiser] heeft gemeld en die [eiser] heeft geweigerd (afdoende) te verhelpen. Hij heeft daarom de betaling van drie huurtermijnen opgeschort. Die opschorting ziet op de gehele periode waarin hij te maken heeft gehad met verminderd huurgenot door gebreken, te weten sinds de aanvang van de huur. Zo heeft hij ter zitting toegelicht. In reconventie vraagt hij de kantonrechter om aan hem een schadevergoeding toe te kennen van € 2.900,00 omdat de woning volgens hem gedurende de gehele huurperiode niet volledig voldoet aan wat daarvan verwacht mocht worden. De kantonrechter vat dit verzoek van [gedaagde] op als een vordering tot huurprijsvermindering wegens gebreken en overweegt daarover als volgt.

De huurder kan de huurprijs niet zelf verminderen wegens gebreken, maar hij moet daarvoor een vordering instellen bij de rechter. Met het oog op die in te stellen vordering kan de huurder de betaling van de huur (gedeeltelijk) opschorten, voor zover dat in verhouding staat tot het verminderd huurgenot. De wettelijke regeling over huurprijsvermindering wegens gebreken luidt als volgt.

“Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft” (artikel 7:204 lid 2 BW).

“De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen” (artikel 7:207 BW).

Gelet op dit wettelijk kader is het aan de huurder om te stellen en voldoende te onderbouwen (1) dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, dat heeft geleid tot verminderd huurgenot; (2) dat hij dat gebrek bij de verhuurder heeft gemeld (in het geval dat de verhuurder daarmee nog niet bekend is) en wanneer hij dat heeft gedaan. Het is vervolgens aan de verhuurder om te stellen en voldoende te onderbouwen dat en wanneer hij het gebrek heeft verholpen. De huurprijsvermindering wordt berekend over de periode die is gelegen tussen de melding van het gebrek door de huurder en het verhelpen daarvan door de verhuurder. Niet elk gebrek rechtvaardigt echter een vermindering van de huurprijs; het gebrek en het verminderd huurgenot dat daarvan het gevolg is, moeten daarvoor voldoende ernstig zijn. Verder kent de wet de zogenoemde ‘kleine herstellingen’, die voor rekening van de huurder zijn (volgens het Besluit kleine herstellingen).

In dit geval is naar het oordeel van de kantonrechter niet komen vast te staan dat de woning gebreken heeft als bedoeld in de wet, die voor rekening van [eiser] zijn en die zo ernstig zijn dat [gedaagde] de betaling van drie volledige huurtermijnen heeft mogen opschorten met het oog op huurprijsvermindering. [gedaagde] heeft de diverse door hem gestelde gebreken, die hij ten grondslag heeft gelegd aan zijn beroep op opschorting, gezien de betwisting van [eiser] daarvan, onvoldoende onderbouwd. Aan het door [gedaagde] ter zitting gedane bewijsaanbod ter zake van de gestelde gebreken wordt daarom niet toegekomen. De diverse door [gedaagde] gestelde gebreken worden hierna, achtereenvolgens besproken.

Dubbel glas

[gedaagde] stelt dat het dubbel glas verouderd is en niet meer voldoet, waardoor hij last heeft van kou/tocht bij de ramen. [eiser] heeft dat echter gemotiveerd betwist, onder andere door tijdens de mondelinge behandeling te verwijzen naar de inhoud van zijn verslag van 31 december 20212.dat hij naar [gedaagde] heeft gestuurd in reactie op de e-mail van [gedaagde] van 1 december 20213.. [gedaagde] heeft zijn stelling niet onderbouwd, anders dan met algemene stellingen over de levensduur van dubbel glas en de relatieve waarde van energielabels. Dat is onvoldoende. [gedaagde] had moeten onderbouwen dat het dubbel glas in de door hem gehuurde woning gebrekkig is, bijvoorbeeld door een terzake deskundige in te schakelen om hierover (en de overige gestelde gebreken) te rapporteren en diens rapport ter onderbouwing van zijn stellingen in het geding te brengen. Dit geldt te meer omdat in de periode vóór deze procedure partijen over de door [gedaagde] gestelde gebreken hebben gecommuniceerd en van mening verschillen of sprake is van gebreken die recht geven op huurprijsvermindering. Omdat [gedaagde] dat niet heeft gedaan, is dit gestelde gebrek in rechte niet komen vast te staan.

Schilderwerk buiten

[eiser] heeft niet betwist dat het buitenschilderwerk aandacht behoeft en dat hij aan [gedaagde] heeft beloofd dat in de zomer van 2022 schilderwerkzaamheden aan de buitenzijde van de woning zullen plaatsvinden. [eiser] stelt dat hij die belofte ook is nagekomen door op 7 juli jl., opdracht te geven voor dat schilderwerk en - indien nodig - reparaties aan het houtwerk.

De kantonrechter overweegt dat de noodzaak voor buitenschilderwerk op zich nog geen gebrek is in de zin van de wet, dat kan leiden tot huurprijsvermindering. Daarvoor is nodig dat het slechte buitenschilderwerk tot substantieel verminderd huurgenot leidt. Dat daarvan sprake is heeft [eiser] betwist en [gedaagde] heeft zijn stelling dat het slecht geschilderde houtwerk tot houtrot met als gevolg tocht en vocht in de woning leidt, niet onderbouwd. Dat sprake is van een gebrek in de zin van de wet is daarom niet komen vast te staan.

Badkamer en keuken

Een verstopte gootsteen in de keuken en een lekkende douchekraan zijn geen gebreken in de zin van de wet die voor rekening van de verhuurder zijn. Dit zijn de kleine herstellingen die de huurder zelf moet verhelpen. In het midden kan daarom blijven of de gootsteen inderdaad verstopt is ( [eiser] heeft dat betwist). [gedaagde] heeft weliswaar aangevoerd dat niet gaat om een “gewone” verstopping die een huurder zelf kan oplossen, maar hij heeft die stelling tegenover de betwisting van [eiser] , die de verstopping zelf heeft onderzocht, niet onderbouwd. Nergens blijkt uit dat het gaat om bijvoorbeeld een fout in de constructie van de afvoer, waardoor steeds verstoppingen optreden. Verder zijn een paar gescheurde tegels in de badkamer alleen dan een gebrek als dit leidt of kan leiden tot lekkages. Dat dit het geval is, is niet gesteld of gebleken. Het binnenschilderwerk is voor rekening van de huurder, volgens het Besluit kleine herstellingen. Hetzelfde geldt voor het vastzetten van loszittende raam- en deurklinken. De defecte vaatwasser in de keuken heeft [eiser] al vervangen door een nieuw exemplaar. Volgens [gedaagde] is bij de inbouw daarvan iets niet goed gegaan, waardoor de vaatwasser voorover helt als deze wordt geopend. [eiser] heeft betwist dat dit zo is; volgens hem is de nieuwe vaatwasser op dezelfde manier ingebouwd als de vorige. Wat daarvan verder ook zij, ook dit is geen gebrek in de zin van de wet dat leidt tot substantieel verminderd huurgenot. Hetzelfde geldt voor de ontsteking van het fornuis, die volgens [gedaagde] deels niet meer functioneert, de “nauwelijks” werkende afzuigkap en de gestelde (enkel cosmetische) beschadigingen aan de wastafel in de badkamer en de aan de onderkant verroeste radiator.

Schuur

Volgens [eiser] heeft hij met [gedaagde] bij het sluiten van de huurovereenkomst afgesproken dat [gedaagde] de schuur zelf (op kosten van [eiser] ) zou schilderen. [gedaagde] heeft dat niet betwist. Hij stelt echter dat de schuur in een zo slecht staat bleek te zijn dat deze op instorten staat en niet bruikbaar is. Hij heeft er daarom vanaf gezien om de schuur te schilderen. Omdat [gedaagde] echter met [eiser] heeft afgesproken dat hij zelf voor het schilderwerk zou zorg dragen, kan hij [eiser] nu niet tegenwerpen dat hij verminderd huurgenot heeft omdat het schilderwerk van de schuur slecht is. [eiser] heeft betwist dat de schuur in een zo slechte staat is dat deze onbruikbaar is en [gedaagde] heeft die stelling niet onderbouwd. Ook dit door [gedaagde] gestelde gebrek is daarom in rechte niet komen vast te staan.

Conclusie ontbinding/ontruiming, opschorting, huurprijsvermindering en verrekening

De conclusie luidt dat de door [gedaagde] gestelde gebreken niet zijn komen vast te staan dan wel geen gebreken zijn in de zin van de wet, die voor rekening van [eiser] zijn en die een huurprijsvermindering kunnen rechtvaardigen. De door hem gevorderde huurprijsvermindering (schadevergoeding) wegens gebreken wordt daarom afgewezen.

[gedaagde] heeft de huurbetaling niet gerechtvaardigd opgeschort wegens gebreken. Hij heeft bovendien met een onterecht beroep op opschorting de betaling van de maandelijkse huurtermijn niet slechts gedeeltelijk opgeschort, evenredig aan het (door hem gestelde) verminderd huurgenot, maar hij heeft tot tweemaal toe drie volledige huurtermijnen onbetaald gelaten, naar hij ter zitting heeft toegelicht ter compensatie voor het verminderd huurgenot gedurende de gehele voorafgaande huurperiode. Die wijze van opschorting is per definitie ongerechtvaardigd: opschorting van de betaling van de gehele huurtermijn impliceert immers dat er in het geheel geen huurgenot meer is en opschorting van de betaling “met terugwerkende kracht” is niet mogelijk. Ook afgezien daarvan staat het opschorten van de betaling van drie volledige huurtermijnen in geen enkele verhouding tot de aard en ernst van de door hem gestelde gebreken en het daaraan verbonden verminderd huurgenot.

Omdat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] recht heeft op huurprijsvermindering, kan geen sprake zijn van verrekening van de huurprijsvermindering met de huurachterstand.

De hoofdverplichting van de huurder is de betaling van de huur. Door meer dan drie maanden geen huur te betalen is sprake van een zodanig ernstige tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, dat deze de ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt. Van [eiser] kan in de gegeven omstandigheden niet worden gevraagd de huurovereenkomst met [gedaagde] voort te zetten. Het door [gedaagde] gestelde belang om van de woning gebruik te kunnen blijven maken, omdat de woning is gelegen dicht bij de verblijfplaats van zijn kinderen en het moeilijk zal zijn andere woonruimte te vinden, moet daarvoor wijken. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning worden toegewezen. De kantonrechter geeft daarbij aan [gedaagde] de gebruikelijke termijn van 14 dagen na betekening van het vonnis om tot ontruiming over te gaan. Zijn verzoek om een termijn van drie maanden toe te kennen, wordt dus niet gehonoreerd. De kantonrechter ziet daarvoor geen aanleiding, gelet op het tijdsverloop sinds het begin van de (almaar oplopende) huurachterstand en de datum van dit vonnis. [gedaagde] heeft voldoende gelegenheid gehad om zich erop voor te bereiden dat hij de woning zal moeten verlaten.

[eiser] heeft een machtiging gevorderd om zelf de ontruiming uit te voeren. Die vordering wordt afgewezen. De wet schrijft namelijk voor dat de gedwongen ontruiming gebeurt door een deurwaarder. Een machtiging aan [eiser] om zelf te zorgen voor de ontruiming zou met deze regel in strijd zijn. Als [gedaagde] de woning niet zelf verlaat, dan zal [eiser] na betekening van dit vonnis op grond van de wet (artikelen 555 en verder, in samenhang met artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering) de deurwaarder in moeten schakelen om [gedaagde] te dwingen de woning te verlaten. De kosten van die gedwongen ontruiming komen op grond van de wet voor rekening van [gedaagde] .

Herstel gebreken

Omdat de huurovereenkomst wordt ontbonden en [gedaagde] de woning op korte termijn moet ontruimen en verlaten, heeft [gedaagde] geen belang meer bij de gevorderde veroordeling van [eiser] om de gestelde – maar betwiste – gebreken te herstellen. Die vordering wordt daarom afgewezen.

Verlaging huurprijs

[gedaagde] verzoekt de kantonrechter om de huurprijs met terugwerkende kracht aan te passen naar € 1.300,00 per maand. Voor zover [gedaagde] die vordering baseert op de wettelijke regeling over huurprijsvermindering wegens gebreken, dan verwijst de kantonrechter wat daarover hiervoor, onder 5.4. tot en met 5.8.5. is overwogen. De vordering is op die grond niet toewijsbaar. Voor zover [gedaagde] heeft bedoeld te stellen dat de overeengekomen aanvangshuurprijs van € 1.450,00 per maand niet redelijk is, dan had hij zich binnen de wettelijke termijn van zes maanden na aanvang van de huur moeten wenden tot de Huurcommissie, met het verzoek de overeengekomen aanvangshuurprijs te toetsen op redelijkheid. Omdat hij dat niet heeft gedaan geldt nu tussen partijen de huurprijs die zij zijn overeengekomen. De kantonrechter is niet bevoegd de tussen partijen overeengekomen huurprijs lager vast te stellen, omdat [gedaagde] die huurprijs bij nader inzien te hoog vindt.In zijn na de mondelinge behandeling genomen akte maakt [gedaagde] melding van een opmerking die [eiser] tijdens de mondelinge behandeling heeft gemaakt. [gedaagde] vraagt de kantonrechter om op grond van die opmerking van [eiser] de huurprijs vast te stellen op € 1.300,00 per maand. Daartoe bestaat geen grond, omdat [eiser] tijdens de mondelinge behandeling geen uitdrukkelijke, ondubbelzinnige en onvoorwaardelijke toezegging tot verlaging van de huurprijs tot een bedrag van € 1.300,00 per maand heeft gedaan.

Gezien het voorgaande wordt de vordering van [gedaagde] om de huurprijs met terugwerkende kracht vast te stellen op € 1.300,00 per maand wordt afgewezen.

Verrekening met waarborgsom

[gedaagde] heeft zich ter zitting beroepen op verrekening van de huurachterstand met de betaalde waarborgsom. De gevorderde ontbinding moet volgens hem worden afgewezen, omdat na die verrekening geen of een veel lagere huurachterstand resteert.

Dit beroep op verrekening wordt verworpen. De waarborgsom is niet bedoeld voor de huurder, om gedurende de huurperiode te kunnen gebruiken voor de betaling van de huur. Deze dient tot zekerheid van verhaal voor de verhuurder, bijvoorbeeld voor het geval dat er bij het einde van de huurovereenkomst herstelkosten gemaakt moeten worden omdat de huurder de woning niet correct heeft opgeleverd, of er bij het einde van de huur een huurachterstand bestaat. De huurovereenkomst wordt vandaag door de kantonrechter ontbonden. Dit betekent dat [eiser] de waarborgsom na de oplevering van de woning aan [gedaagde] dient te retourneren, met dien verstande dat [eiser] hetgeen [gedaagde] op dat moment nog aan hem verschuldigd mocht zijn in mindering mag brengen op de te retourneren waarborgsom.

Huurachterstand en contractuele rente

De vordering ter zake huurachterstand wordt toegewezen. [gedaagde] heeft niet betwist dat de huur sinds maart 2022 onbetaald is gebleven. [gedaagde] dient aan [eiser] daarom de huurtermijnen te betalen over de periode van maart 2022 en tot aan de datum van dit vonnis. Eventuele huurbetalingen die hij vóór de datum van dit vonnis nog heeft verricht strekken uiteraard in mindering op wat bij dit vonnis wordt toegewezen.

Over de achterstallige huur wordt de contractuele rente toegewezen als gevorderd. [gedaagde] heeft daartegen geen verweer gevoerd.

Buitengerechtelijke incassokosten

[eiser] vordert vergoeding van de gemaakte buitengerechtelijke incassokosten op grond van de wet. Hij heeft twee aanmaningen overgelegd die voldoen aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Dat [gedaagde] die aanmaningen zoals hij heeft aangevoerd per e-mail en niet per post heeft ontvangen, doet niet ter zake. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten van € 415,00, berekend volgens de staffel behorend bij het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten over een hoofdsom van € 2.900,00, worden toegewezen. (In het petitum van de gewijzigde eis is de aanvankelijk over het bedrag van € 415,00 gevorderde btw, een bedrag van € 87,15, niet opgenomen. De kantonrechter kan daarover dus niet beslissen.)

Proceskosten

[gedaagde] heeft ongelijk gekregen, zowel in conventie als in reconventie. Hij wordt daarom in de kosten veroordeeld. Dit betekent dat hij de eigen proceskosten draagt en de proceskosten van [eiser] moet betalen. Die proceskosten van [eiser] worden tot vandaag begroot op in totaal € 746,74, te weten:

In conventie

De nakosten en de wettelijke rente over de proces- en nakosten worden toegewezen als hierna in de beslissing te melden.

In reconventie

- € 218,00 € 218,00 salaris gemachtigde (1 punt x het tarief van € 218,00 voor de akte van 13 juli 2022, voor de zitting worden geen punten gerekend omdat [eiser] zonder gemachtigde is verschenen).

De wettelijke rente over de proceskosten worden toegewezen als hierna in de beslissing te melden.

Uitvoerbaar bij voorraad

[eiser] heeft gevorderd de veroordelingen in conventie en de proceskostenveroordeling in reconventie uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Daartegen is [gedaagde] niet opgekomen. Op grond van het bepaalde in artikel 233, eerste lid, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering wordt die vordering toegewezen.