Rb. Gelderland, 18-11-2022, nr. 9948966 CV EXPL 22-1838

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] vorderen in voorwaardelijke reconventie dat de kantonrechter, indien hij overeenkomstig de uitspraak van de Huurcommissie oordeelt of in goede justitie een huurprijs voor de woonruimte vaststelt:

I. verklaart voor recht dat de berging onlosmakelijk is verbonden met de woonruimte;

II. de aparte huurovereenkomst van de berging ontbindt, nu deze behoort tot de kale huurprijs van de woonruimte;

III. de kale huurprijs met ingang van 1 augustus 2020 vaststelt op € 425,89 per maand, althans in goede justitie te bepalen bedrag;

IV. [eiser] veroordeelt tot betaling van al het onverschuldigd betaalde vanaf 1 augustus 2020 tot de dag van de uitspraak, zijnde € 425,89 per maand, althans in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente;

V. [eiser] veroordeelt in de proceskosten in reconventie, waaronder de nakosten.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] leggen aan hun vorderingen in voorwaardelijke reconventie ten grondslag dat bij het bepalen van de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst uitgegaan moet worden van 99 punten conform de Huurprijscheck zelfstandige woonruimte (productie 14), hetgeen neerkomt op een maximale kale huurprijs van € 504,11. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen dat de verplicht gehuurde berging onlosmakelijk is verbonden met de gehuurde woning, zodat deze op grond van artikel 7:233 BW behoort te vallen onder de maximale kale huurprijs. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] volgt uit de door [eiser] overgelegde puntentelling van 148 punten (waarin de berging is gewaardeerd met 3 punten), dat partijen op dit punt overeenstemming hebben bereikt. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen dat zij vanaf 1 augustus 2020 een totale kale huurprijs betalen van € 930,00 per maand, bestaande uit de kale huurprijs van de woning ad € 750,00 en de huurprijs van de onlosmakelijk verbonden berging ad € 180,00. Omdat de maximale kale huurprijs € 504,11 per maand bedraagt, hebben zij vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomsten maandelijks € 425,89 te veel en derhalve onverschuldigd betaald, hetgeen zij op grond van artikel 6:203 BW thans terugvorderen.

Op de (overige) stellingen van partijen in reconventie wordt hierna, voor zover van belang voor de beslissing, nader ingegaan.

5. De beoordeling van het geschil in conventie en in voorwaardelijke reconventie

Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk.

[eiser] is ontvankelijk in zijn vordering, nu hij binnen de in artikel 7:262 lid 1 BW gestelde termijn van acht weken een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.

Partijen baseren hun vorderingen (onder meer) op de door hen overgelegde puntentellingen van de ‘Huurprijscheck zelfstandige woonruimte’. [eiser] gaat uit van 148 punten (productie 8 bij dagvaarding) en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gaan uit van 99 punten (productie 14 bij antwoord/voorwaardelijke eis in reconventie).

Het verschil van 49 bestaat uit de volgende onderdelen, die hierna afzonderlijk worden besproken: bergruimte binnen (2,25 punten), energielabel A (32 punten), aanrecht (3 punten), (inductie)kookplaat (0,25 punten), (thermostatische) mengkraan (0,25 punten), buitenruimte (5 punten) en WOZ-waarde (6 punten).

Uit artikel 7:262 BW volgt dat de kantonrechter bij het vaststellen van de huurprijs gebonden is aan de desbetreffende bepalingen van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW), het Besluit huurprijzen woonruimte (BHW) en het in Bijlage I onder B van het BHW vervatte waarderingsstelsel. Alvorens bovengenoemde geschilpunten te beoordelen, overweegt de kantonrechter het volgende.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] baseren hun stellingen op het ‘Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte - versie april 2019’, dat door de Huurcommissie wordt gehanteerd (hierna: het Beleidsboek). De kantonrechter stelt vast dat de versie april 2019 van toepassing was ten tijde van de ingangsdatum van de huurovereenkomst in kwestie. In het Beleidsboek is de letterlijke tekst van Bijlage I onder B opgenomen, met een toelichting en/of nadere beschrijving daarop van de Huurcommissie. De kantonrechter zal bij de beoordeling aansluiting zoeken bij het Beleidsboek, nu hij de toetsing dient te verrichten aan de hand van dezelfde normen die de Huurcommissie heeft toegepast (Hof Den Haag 5 juli 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:1951).

Geschilpunten Huurprijscheck zelfstandige woonruimte

Tijdens de mondelinge behandeling hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de punten voor het energielabel A erkend en heeft [eiser] erkend dat geen sprake is van een thermostatische mengkraan. Deze onderdelen behoeven daarom geen inhoudelijke bespreking.

Bergruimte binnen

[eiser] stelt, verwijzend naar een plattegrond van een deel van de woning (productie 7 bij dagvaarding), dat de Huurcommissie ten onrechte een in de woning aanwezige bergruimte (van 2,03 x 1,30 meter) niet heeft gewaardeerd.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten de afmetingen van de bergruimte en voeren aan dat uit de metingen die zijn verricht door henzelf, hun gemachtigde en de rapporteur van de Huurcommissie, blijkt dat de bergruimte 1,23 m² groot is, zodat daaraan conform het gestelde op pagina 21 van het Beleidsboek geen punten kunnen worden toegekend.

De kantonrechter is van oordeel dat de exacte afmeting van de bergruimte onvoldoende blijkt uit de door [eiser] overgelegde plattegrond. Gelet op de betwisting door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] had het op de weg van [eiser] gelegen om dit onderdeel voldoende te onderbouwen. Nu hij dit niet heeft gedaan, kan de kantonrechter niet uitgaan van de juistheid van de door [eiser] gestelde afmeting, zodat er geen punten worden toegekend aan de bergruimte.

Aanrecht en (inductie)kookplaat

[eiser] stelt dat de Huurcommissie is uitgegaan van een aanrecht van 1 tot 2 meter, terwijl de juiste afmeting 2,10 meter is. Daarom moeten niet 4 maar 7 punten worden toegekend. Bovendien is de Huurcommissie uitgegaan van een ingebouwde kookplaat (gas/elektrisch), terwijl er een ingebouwde inductiekookplaat aanwezig is, aldus [eiser] .

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren, verwijzend naar het Beleidsboek, aan dat het kookgedeelte niet moet worden meegenomen in de berekening van de afmeting van het aanrecht, zodat de lengte van het aanrecht onder de 2 meter blijft. Verder betwisten zij dat de aanwezige kookplaat een inductiekookplaat is.

De kantonrechter is van oordeel dat het Beleidsboek ter zake van de afmeting van het aanrecht helder is. Op pagina’s 34 en 35 staat dat ingebouwde spoelbakken wel, maar ingebouwde kookplaten niet moeten worden meegeteld. De kantonrechter ziet geen aanleiding hiervan af te wijken. Daarmee staat vast dat de lengte van het aanrecht ligt tussen 1 en 2 meter, zodat de door de Huurcommissie toegekende 4 punten worden gehandhaafd. Met betrekking tot het geschil over de inductiekookplaat is de kantonrechter van oordeel dat [eiser] het verweer van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] onvoldoende gemotiveerd en niet onderbouwd heeft weersproken, zodat ook ter zake hiervan de Huurcommissie wordt gevolgd.

Buitenruimte

Naar aanleiding van het rapport van onderzoek van 16 december 2021 heeft voorzitter van de Huurcommissie in zijn uitspraak van 23 december 2021 een aftrek toegepast van 5 punten wegens de afwezigheid van privé-buitenruimte. De Huurcommissie heeft in haar uitspraak van 2 maart 2022 geoordeeld dat ter zitting onweersproken is verklaard en daarmee voldoende vast is komen staan dat wel sprake is van een openbare buitenruimte, die wordt gebruikt als parkeerplaats, maar die ook deels gebruikt kan worden als buitenruimte. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren in deze procedure wel verweer op dit punt en zij voeren aan dat uit de door hen overgelegde foto (productie 13) volgt dat de buitenruimte grotendeels bestaat uit parkeerplaatsen. Voorts voeren zijn aan dat zij geen exclusief gebruiksrecht hebben van de buitenruimte, zodat op grond van hetgeen is gesteld op pagina 47 van het Beleidsboek een aftrek van 5 punten moet worden toegepast.

De kantonrechter overweegt allereerst het volgende.

Volgens het Beleidsboek (pagina 44) zijn privé-buitenruimten tot de woning behorende buitenruimten, waarvan de bewoners van de desbetreffende woning krachtens de huurovereenkomst het exclusief gebruiksrecht hebben. Alleen privé-buitenruimten met een diepte en breedte van 1,5 m of meer worden gewaardeerd.

De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] het verweer van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , dat zij geen exclusief gebruikrecht hebben van (een deel van) de buitenruimte, onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken. Bovendien heeft hij niet gesteld wat de afmetingen zijn van de tot de woning behorende buitenruimte. Uit de overgelegde foto’s blijkt wel de aanwezigheid van buitenruimte, al dan niet bestaande uit voornamelijk parkeerplaatsen, maar dit is naar het oordeel van de kantonrechter enkel gemeenschappelijke buitenruimte, zonder afdwingbaar exclusief gebruiksrecht door huurders, zodat geen sprake is van privé-buitenruimte voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Daarom handhaaft de kantonrechter de door de Huurcommissie toegepaste puntenaftrek.

WOZ-waarde

[eiser] stelt zich op het standpunt dat de Huurcommissie ten onrechte is uitgegaan van een WOZ-waarde van € 127.000,- (peildatum 1 januari 2019) en dat zij de op de peildatum 1 januari 2020 vastgestelde WOZ-waarde van € 159.000,- had moeten hanteren. [eiser] heeft in dit verband ter zitting, wijzend op het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:633), gesteld dat de reële waarde van de woning van belang is en dat de WOZ-beschikking niet leidend is, maar dat de kantonrechter er rekening mee kan houden. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen zich op het standpunt dat volgens het Beleidsboek de laatstelijk vastgestelde waarde bepalend is, zodat ten tijde van het ingaan van de huurovereenkomst de WOZ-beschikking van 2020 gold, met als peildatum 1 januari 2019.

Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt uit Bijlage I onder A, punt 9 Bhw dat aansluiting moet worden gezocht bij de laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde, waarvan op grond van artikel 18 Wet WOZ de peildatum één jaar ligt voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Dat betekent dat in deze zaak in beginsel de WOZ-waarde van € 127.000,- met peildatum 1 januari 2019 geldt. Dit kan anders zijn indien een renovatie heeft plaatsgevonden die heeft geleid tot een investering van minimaal € 10.000,-.

Dit is echter niet gesteld of gebleken, zodat de WOZ-waarde van € 127.000,- wordt gehanteerd en derhalve de door de Huurcommissie toegekende 29 punten worden gehandhaafd. De verwijzing naar voormelde uitspraak van de Hoge Raad maakt dit niet anders. De Hoge Raad heeft in die uitspraak prejudiciële vragen beantwoord over de toepassing van het woningwaarderingsstelsel in gevallen waarin de WOZ-waarde niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde. [eiser] heeft geen feiten en/of omstandigheden gesteld die tot de conclusie kunnen leiden dat de vastgestelde WOZ-waarde geen goed beeld geeft van de werkelijke waarde van het gehuurde.

Het voorgaande brengt met zich mee dat de kantonrechter 131 punten toekent aan de woning. Dit puntenaantal is gebaseerd op het door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] berekende puntenaantal van 99 punten, vermeerderd met 32 punten ter zake van het energielabel A. De maximale huur bij 131 punten bedraagt € 679,67 per maand.

Gelet op het voorgaande worden de vorderingen in conventie afgewezen.

Ter zake van de berging aan de [straatnaam 2] te [woonplaats] is de kantonrechter van oordeel dat uit artikel 1.3. van de huurovereenkomst – “Huurder (…) gaat ermee akkoord dat deze huurovereenkomst alleen gelijktijdig met de huur van de woonruimte opgezegd kan worden – volgt dat de huur van de woning en de berging onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden en dat de berging moet worden gekwalificeerd als een onroerende aanhorigheid in de zin van artikel 7:233 BW. De in reconventie gevorderde verklaring voor recht wordt daarom gegeven. De berging maakt dan ook deel uit van de huurprijs en levert punten op in het woningwaarderingsstelsel. Dit heeft echter geen invloed op de puntentelling onder rechtsoverweging 5.5.5, nu uit de door partijen opgestelde Huurcheck zelfstandige woonruimte (productie 8 bij dagvaarding en productie 14 bij antwoord/voorwaardelijke eis) blijkt dat de berging van 4,05 m² al in die puntentelling is begrepen en dat daaraan 3 punten zijn toegekend.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] vorderen ontbinding van de huurovereenkomst van de berging in de zin van artikel 6:265 BW, omdat er geen grondslag meer is om de aparte huurovereenkomst van de berging voort te laten duren.

De kantonrechter wijst de gevorderde ontbinding af, nu geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming door [eiser] . Voor zover er geen grondslag meer is om de overeenkomst voort te laten duren, dan leidt dat nog niet tot de mogelijkheid te huurovereenkomst te ontbinden.

Het onder III in reconventie gevorderde wordt toegewezen, met dien verstande dat de kale huurprijs wordt bepaald op € 679,67 per maand.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben onweersproken gesteld dat zij vanaf 1 augustus 2020 maandelijks € 930,00 hebben betaald ter zake van de kale huur van de woning en de berging. De kale huurprijs voor de woning, inclusief de berging, is per 1 augustus 2020 vastgesteld op € 679,67 per maand, zodat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] maandelijks € 250,33 onverschuldigd hebben betaald aan [eiser] . Het onder IV in reconventie wordt aldus toegewezen, met dien verstande dat de wettelijke rente wordt toegewezen vanaf de datum waarop de eis in reconventie is ingesteld.

[eiser] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten in conventie en in reconventie.