Artikel 14, eerste en tweede lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR) (tekst 2023).
Rb. Zeeland-West-Brabant, 03-06-2026, nr. BRE 25/2231
Uitspraak 03‑06‑2026
Inhoudsindicatie
Overdrachtsbelasting. Geen recht op toepassing verlaagd tarief, ongegrond.
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/2231
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 3 juni 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende
(gemachtigde: mr. A.J. Nieuwenhuijse),
en
de inspecteur van de Belastingdienst, de inspecteur.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de inspecteur van 20 maart 2025.
1.1.
Belanghebbende heeft op 23 juni 2023 een bedrag van € 6.000 aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan.
1.2.
De inspecteur heeft aan belanghebbende een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd van € 25.200 (de naheffingsaanslag). Gelijktijdig met de vaststelling van de naheffingsaanslag heeft de inspecteur € 887 belastingrente in rekening gebracht (de belastingrentebeschikking) en een verzuimboete van € 2.520 opgelegd (de boetebeschikking).
1.3.
De inspecteur heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 22 april 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, de gemachtigde van belanghebbende en, namens de inspecteur, mr.drs. [inspecteur 1] , mr. [inspecteur 2] , mr. [inspecteur 3] .
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de inspecteur de naheffingsaanslag terecht heeft opgelegd. Daarbij is in geschil of ten aanzien van de verkregen onroerende zaak het verlaagde tarief van 2% van toepassing is en meer specifiek of de onroerende zaak op het moment van de verkrijging kwalificeerde als een woning.
2.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de inspecteur de naheffingsaanslag terecht opgelegd, omdat de onroerende zaak niet kwalificeerde als een woning en het verlaagde tarief van 2% niet van toepassing is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
3. Op 25 mei 2023 heeft belanghebbende de eigendom verkregen van een onroerende zaak gelegen aan de [adressen] (de onroerende zaak). In de akte van levering wordt het volgende vermeld:
“6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor en normaal gebruik als voormalig dorpshuis met bestemming wonen.
(...)
Dorpshuis
Koper is ermee bekend dat het registergoed voorheen diende als dorpshuis en basisschool. Tevens is koper ermee bekend dat de gymzaal aan de achterzijde bouwkundig niet in orde is.
(...)
D. Het is koper enkel toegestaan de te realiseren woning te gebruiken voor permanente bewoning of zelf te gebruiken als 'tweede woning’. Het is niet toegestaan de woning te gebruiken voor toeristische verhuur."
3.1.
Op 26 mei 2023 is de aangifte overdrachtsbelasting ingediend. In de aangifte is over de koopsom van € 300.000 2% overdrachtsbelasting aangegeven, zijnde € 6.000.
3.2.
Tot de stukken van het dossier behoren stukken uit het archief van de gemeente Nieuwvliet. Het gaat onder meer om bouwtekeningen van [adressen] uit de jaren 1959, 1974 en 1985, een vergunningaanvraag en een inventaris van de archieven van de gemeente Nieuwvliet 1630 – 1970.
3.3.
[adres 1] is in 1910 gebouwd als woning. [adres 2] is in het verleden in gebruik geweest als lagere school. In 1960 is de lagere school verbouwd tot gymnastiek- en verenigingslokaal.
3.4.
De twee panden zijn op enig moment samengevoegd door de tussenmuur te verwijderen. In 1985 is de onroerende zaak verbouwd tot een dorpshuis met sportzaal.
3.5.
In de voorgevel van de onroerende zaak bevindt zich de dubbele voordeur van [nummer 1] . De voordeur van [nummer 2] is dichtgemaakt. De entree is een hal met aan de linkerzijde een deur naar de ruimte van het dorpshuis. In de hal bevindt zich verder een deur naar een tweede hal met daarin een trap naar de bovenverdieping en een deur naar de sportzaal en bijbehorende doucheruimte. De bovenverdieping is een lege ruimte zonder muren.
3.6.
Op 25 mei 2022 is de bestemming van de onroerende zaak gewijzigd naar ‘wonen’.
3.7.
Belanghebbende heeft de waarde van de onroerende zaak op 9 februari 2023 laten taxeren. In het taxatierapport zijn foto’s van de onroerende zaak opgenomen en is verder onder meer het volgende opgenomen:
“Fundering beschadigd, directe kosten 6.000 Gevels directe kosten 18.768, Interieurconstructie directe kosten 4.440, som van de directe kosten € 29,208,00 de kosten op termijn som € 15.185,00 Muren grenzend aan aanliggende panden zijn vochtig, keukenblok matig, Sanitair matig, Plafonds matig, Wandafwerking matig, Vloerafweking matig, warmwatertoestellen matig”.
En:
“Genoemd object is een voormalig dorpshuis waarin, met toestemming van de gemeente, een woning wordt gecreëerd met nieuwe badkamer(s), keuken, hal, 4 slaapkamers, vrijetijd ruimte toiletten, en het geheel wordt opnieuw gestuct, plafonds wanden en vloeren worden aangepast aan de huidige woon/bouwnormen alsmede de isolatievoorzieningen. Bij de berekening en de ervaring van verkopen het laatste jaar is de gewaardeerde waarde volledig gerechtvaardigd. Objecten gaan nog steeds snel over op een nieuwe eigenaar. De geïnvesteerde waarde kis voor 85% meegenomen in de waarde na verbouwing doordat de gehele verbouwing noodzakelijk is er geen keuken, badkamer, toilet en hal is die kan worden gezien als woonhuis en de zaken zoals het plaatsen van wanden (noodzakelijk voor slaapkamers e.d.) en de reparatie niet kunnen worden gezien als vervanging van reeds bestaande delen.”
Motivering
Toetsingskader verlaagd tarief
4. Het tarief voor de overdrachtsbelasting bedraagt in beginsel 10,4%. De overdrachtsbelasting bedraagt echter 2% voor (onder meer) een verkrijging door een natuurlijk persoon van een woning als de verkrijger de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken.In de memorie van toelichtingwordt ten aanzien van het verlaagde tarief voor de verkrijging van een woning het volgende vermeld:
“Onder woningen wordt in dit kader verstaan onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning. Als een onroerende zaak feitelijk wordt bewoond, maar naar zijn aard niet bestemd is voor bewoning, dan wordt deze onroerende zaak niet aangemerkt als woning. Bij twijfel of een onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning is mede van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven. Het gedogen door de gemeente van bewoning is niet voldoende om een onroerende zaak als woning aan te merken.”
4.1.
In zijn arrest van 24 februari 2017overweegt de Hoge Raad hieromtrent als volgt:
“2.3.4 In de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel strekkende tot invoering van het tweede lid van artikel 14 Wbr is benadrukt dat feitelijke bewoning nog niet meebrengt dat het gekochte bouwwerk naar zijn aard tot bewoning is bestemd, terwijl ook niet van belang is of de koper het gekochte zelf wil gaan bewonen. Gelet op deze toelichting ligt het in de rede om de vraag of de verworven onroerende zaak ‘naar zijn aard voor bewoning is bestemd’, te beantwoorden met toepassing van een zo objectief mogelijke maatstaf, dat wil zeggen een maatstaf die zoveel mogelijk aanknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf.
2.3.5
Aanknoping bij de kenmerken van het bouwwerk zelf wordt bereikt door aansluiting te zoeken bij het doel waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Indien dat doel bewoning is geweest maar het bouwwerk nadien is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik, kan het alleen worden geacht zijn aard van woning te hebben behouden indien niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken.
2.3.6
Indien toepassing van de hiervoor vermelde regels niet leidt tot een duidelijke slotsom, komt mede betekenis toe aan de eisen of beperkingen die voor het (gebruik van het) bouwwerk voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften.”
Kwalificatie van de onroerende zaak
4.2.
Partijen zijn het erover eens dat de panden met nummers [nummer 2] en [nummer 1] in het verleden zijn gebouwd als twee onroerende zaken, maar dat inmiddels sprake is van één onroerende zaak. Het gedeelte met [nummer 2] is oorspronkelijk gebouwd als woning. Van het gedeelte met [nummer 1] zijn partijen het niet eens of dit oorspronkelijk gebouwd is als woning of als lagere school. Vast staat dat op enig moment verbouwingen hebben plaatsgevonden en [nummer 1] in elk geval dienst heeft gedaan als lagere school en dat op enig moment de tussenmuur tussen beide panden is verwijderd. Ook staat vast dat de onroerende zaak in 1985 is verbouwd tot een dorpshuis met een gymzaal.
4.3.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de onroerende zaak op het moment van de verkrijging kwalificeerde als een woning. Hiertoe voert belanghebbende aan dat de onroerende zaak op dat moment beschikte over al hetgeen dat voor bewoning nodig is. De onroerende zaak beschikte namelijk over een keuken, een douche, een ruime woonkamer, grote slaapkamer en genoeg ruimte voor hobby’s. Er hoefde niets aangepast te worden. De karakteristieke onderdelen en indelingen die verwezen naar het dorpshuis en de open ruimtes waren juist hetgeen dat belanghebbende aantrok. Daarnaast waren ook alle voorzieningen zoals elektra, water, gas en internet aanwezig. De in het taxatierapport opgenomen werkzaamheden waren niet nodig om de onroerende zaak geschikt te maken voor bewoning, maar alleen bedoeld voor het realiseren van maximaal woongenot. Belanghebbende heeft verder benoemd dat er nog een extra keukentje was met een kookplaat, die niet op de foto’s van het taxatierapport is terug te zien.
4.4.
De inspecteur betoogt dat de onroerende zaak niet kwalificeerde als woning. De inspecteur stelt dat [nummer 2] oorspronkelijk is gebouwd als woning, maar door de eerdere verbouwingen niet meer als woning is aan te merken. [nummer 1] is volgens de inspecteur nooit een woning geweest. De inspecteur voert aan dat de badkamer in feite de douches van de sportzaal zijn en dat het toilet geen regulier toilet is, maar in gebruik was in het kader van het gebruik van de onroerende zaak als gymzaal. Ook stelt de inspecteur dat er geen keuken aanwezig is. Als de onroerende zaak al van oorsprong als woning is aan te merken, dan zijn er volgens de inspecteur meer dan beperkte aanpassingen nodig om de onroerende zaak weer voor bewoning geschikt te maken.
4.5.
De rechtbank overweegt dat op belanghebbende de bewijslast rust om aannemelijk te maken dat de onroerende zaak naar zijn aard bestemd tot bewoning is bestemd. Het ligt daarom ook op de weg van belanghebbende om aannemelijk te maken dat [adres 2] oorspronkelijk is gebouwd als woning en beide panden hun aard van woning hebben behouden.
4.6.
De rechtbank zal eerst ingaan op de vraag of aannemelijk is dat [adres 2] oorspronkelijk is gebouwd als woning. Daartoe overweegt de rechtbank dat de diverse stukken uit het archief van de gemeente Nieuwvliet aanknopingspunten geven over de aard van de bebouwing en de verschillende verbouwingen die [adressen] zijn ondergaan. In de inventaris van de gemeente Nieuwvliet staat dat naast het gemeentehuis de dorpsschool met de onderwijzerswoning stond. De bouwtekening uit 1959 ziet op de verbouwing van lagere school naar gymzaal. Uit die tekening volgt dat [nummer 1] op dat moment dienstdeed als lagere school en de 3 lokalen van de lagere school zouden worden omgebouwd tot gymzaal (met kleedruimte). De aanvraag voor de vergunning is enkel gedaan voor [nummer 1] . De tussenmuren met [nummer 2] bleven staan en [nummer 2] bleef een eigen ingang houden naar een woonkamer en keuken. Op de bouwtekening uit 1974 is de indeling van [nummer 2] en [nummer 1] hetzelfde als de in 1959 beoogde situatie.
4.7.
De stukken bevatten geen aanknopingspunten dat [adres 2] oorspronkelijk is gebouwd als woning, maar alleen dat deze in eerste instantie dienstdeed als school, terwijl [nummer 2] op dat moment nog een woning was. Het standpunt van belanghebbende dat eerst sprake was van twee woningen en er pas een lagere school is gehuisvest nadat [nummer 2] en [nummer 1] zijn samengevoegd, vindt geen steun in de stukken. Belanghebbende heeft daarom niet aannemelijk gemaakt dat [nummer 1] oorspronkelijk is gebouwd als woning. De rechtbank gaat er daarom van uit dat [adres 1] oorspronkelijk is gebouwd als woning en [adres 2] voor een andere vorm van gebruik.
4.8.
Inmiddels is sprake van één onroerende zaak. Uit de bouwtekening uit 1985 volgt dat bij de verbouwing van woning ( [nummer 2] ) en gymzaal ( [nummer 1] ) naar dorpshuis met sportzaal de tussenmuren zijn doorbroken en extra toiletten zijn aangebouwd. Door de verbouwing is de onroerende zaak zonder aanpassingen naar zijn aard niet (meer) bestemd voor bewoning. Weliswaar beschikt de onroerende zaak over een eenvoudig keukenblok, een toilet en zijn er douches in de sportzaal, maar in zijn totaliteit bezien is de onroerende zaak naar het oordeel van rechtbank naar zijn aard niet als woning bestemd. Het is bestemd voor ander gebruik dan bewoning. De mogelijkheid om de onroerende zaak feitelijk voor bewoning te gebruiken doet hier niets aan af. Gelet op de ingrijpende bouwkundige wijzigingen die hebben plaatsgevonden met het samenvoegen tot één onroerende zaak, de omstandigheid dat [nummer 1] oorspronkelijk al was bestemd voor ander gebruik dan een woning, de oppervlakte van [nummer 1] (behoorlijk) groter is dan [nummer 2] en de onroerende zaak na samenvoeging naar zijn aard bestemd is voor ander gebruik dan bewoning, maakt dat de rechtbank van oordeel is dat het na de samenvoeging ontstane geheel niet is aan te merken als een onroerende zaak die oorspronkelijk is gebouwd als woning. [nummer 2] heeft met de samenvoeging zijn aard als woning definitief verloren. De rechtbank komt daarom niet toe aan de vraag of er meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om de onroerende zaak (weer) voor bewoning geschikt te maken.
4.9.
Op basis van hetgeen hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de onroerende zaak op het moment van de verkrijging niet kwalificeerde als woning en belanghebbende dus geen recht heeft op toepassing van het verlaagde tarief van 2% van artikel 14, tweede lid, van de WBR.
Belastingrente
4.10.
Het beroep wordt geacht mede betrekking te hebben op de belastingrente. Belanghebbende heeft geen zelfstandige gronden tegen de in rekening gebrachte belastingrente aangevoerd. De rechtbank ziet geen aanleiding af te wijken van de belastingrentebeschikking.
De verzuimboete
4.11.
Aan belanghebbende is een verzuimboete opgelegd op grond van artikel 67c van de Algemene wet inzake rijksbelastingen wegens het (gedeeltelijk) niet betalen van de overdrachtsbelasting. Belanghebbende heeft geen afzonderlijke gronden tegen de verzuimboete aangevoerd.
4.12.
De onroerende zaak kwalificeerde op het moment van de verkrijging niet als woning. Dit betekent dat belanghebbende door bij de voldoening op aangifte het verlaagde tarief toe te passen de verschuldigde overdrachtsbelasting deels niet heeft betaald. Daarmee heeft belanghebbende het beboetbare feit begaan.
4.13.
De mate van verwijtbaarheid speelt voor de verzuimboete geen rol, maar de boete moet achterwege blijven indien sprake is van afwezigheid van alle schuld. Voor een geslaagd beroep op avas moet belanghebbende aannemelijk maken dat zij in de gegeven omstandigheden alle in redelijkheid van haar te vergen zorg heeft betracht om ervoor te zorgen dat het verzuim niet zou worden begaan. Dit is echter niet gesteld of gebleken. De verzuimboete is dus terecht opgelegd.
4.14.
De rechtbank ziet geen omstandigheden die aanleiding geven om de boete te matigen en acht de boete dan ook passend en geboden.
4.15.
De rechtbank constateert met betrekking tot de verzuimboete dat de redelijke termijn van twee jaar voor de behandeling van een zaak in eerste feitelijke instantie met (afgerond) drie maanden is overschreden. Daarbij geldt de dagtekening van 11 maart 2024 van het voornemen tot het opleggen van de naheffingsaanslag als aanvangsmoment van de redelijke termijn, omdat op die datum de verzuimboete is aangekondigd. De rechtbank doet uitspraak op 3 juni 2026. Vanwege deze overschrijding van de redelijke termijn wordt de boete gematigd met 5% tot € 2.394.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de naheffingsaanslag en de belastingrentebeschikking in stand blijven. De rechtbank vermindert de verzuimboete tot € 2.394 in verband met ‘undue delay’. Omdat het beroep ongegrond is krijgt belanghebbende het griffierecht niet terug. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover deze betrekking heeft op de boetebeschikking;
- vermindert de verzuimboete tot € 2.394.
Deze uitspraak is gedaan door mr.drs. S.J. Willems-Ruesink, rechter, in aanwezigheid van mr. L.C.J.A. Miseré, griffier.
griffier | rechter |
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.