3.3.1 Gronden voor uitstel van het verzoek tot inbezitneming

De rechter aan wie het verzoek tot inbezitneming wordt voorgelegd, toetst hoofdzakelijk of de overeengekomen voorwaarden voor inbezitneming zijn vervuld. Als dat zo is, dan zijn er (zeker) in commerciële verhoudingen voor de hypotheekgever maar weinig mogelijkheden om zich tegen de inbezitneming te verweren.1 Het afwijzen van een verzoek tot inbezitneming is in dat geval in principe niet aan de orde en rechters zijn ook zeer terughoudend met het verlenen van uitstel.2

Uit de literatuur volgen slechts enkele voorbeelden waarin de hypotheekgever respijt werd verleend. Een eerste voorbeeld is het geval waarin een lening op eerste verzoek van de financier moest worden terugbetaald. In de kredietovereenkomst was het recht op inbezitneming van de hypotheekhouder afhankelijk gemaakt van verzuim met betrekking tot die terugbetalingsverplichting. In zo’n situatie moet de hypotheekhouder na het doen van een betalingsverzoek de hypotheekgever een redelijke termijn geven om te betalen, voordat hij het vastgoed in bezit mag nemen.3 Een ander voorbeeld is een zaak waarin een vertegenwoordiger van de hypotheekhouder om betaling verzocht. De hypotheekgever moet dan een redelijke termijn krijgen om de inningsbevoegdheid van de vertegenwoordiger te verifiëren voordat de hypotheekhouder tot inbezitneming mag overgaan.4 De hypotheekhouder zal in zo’n situatie even pas op de plaats moeten maken.

Een laatste, wat algemenere grond voor het verlenen van uitstel bestaat wanneer de hypotheekgever binnen een redelijke termijn (within reasonable period) in staat zal zijn om de gehele gesecureerde vordering te voldoen.5 Om op deze grond uitstel te verlenen moet er daadwerkelijk een concrete mogelijkheid tot aflossing van de vordering zijn, bijvoorbeeld doordat de hypotheekgever een koopovereenkomst heeft gesloten waarbij de overeengekomen koopprijs hoog genoeg is om de vordering mee af te lossen.6 De rechter heeft weinig vrijheid; als de hypotheekgever niet een concrete terugbetalingsmogelijkheid kan aanwijzen, dan wordt het verzoek tot inbezitneming toegewezen.

Ook het bestaan van een tegenvordering van de hypotheekgever op de hypotheekhouder vormt in beginsel onvoldoende grond om een verzoek tot inbezitneming af te wijzen.7 Dat zou anders kunnen zijn als een te verrekenen tegenvordering (met een recht van equitable set-off) gelijk is aan de hypothecaire vordering, of deze zelfs overstijgt. In dat geval kan immers betoogd worden dat de hypothecaire vordering niet meer bestaat en er dus ook geen ruimte meer is voor het uitoefenen van hypothecaire bevoegdheden.

De Engelse jurisprudentie biedt echter nog geen uitsluitsel over de vraag of in dat geval een beroep op verrekening voldoende is voor het opschorten van inbezitneming door de hypotheekhouder.8 Hieraan staat het principe in de weg dat de hypotheekgever niet eenzijdig de hoogte van de hypothecaire vordering kan aanpassen:

Vooralsnog moet daarom worden aangenomen dat bij een beroep op het bestaan van een tegenvordering de hypotheekhouder het vastgoed ‘gewoon’ in bezit mag nemen, waarna over het bestaan en de omvang van de tegenvordering én de vraag of die met de hypothecaire vordering verrekend mag worden, geprocedeerd kan worden.10