1.2 Commercieel vastgoed

Hoewel het voorgaande (in meer of mindere mate) opgaat bij zowel een hypotheekrecht op commercieel vastgoed als een hypotheekrecht op particulier vastgoed voor eigen gebruik, is dit proefschrift uitsluitend gericht op commercieel vastgoed. In de Nederlandse literatuur over hypothecaire bevoegdheden is hiervoor relatief weinig aandacht. De focus ligt vaak (bedoeld of onbedoeld) op een hypotheekrecht op woningen met een particulier (consument) als hypotheekgever.1 Het onderhavige onderzoek beoogt in deze lacune te voorzien; commercieel vastgoed wordt juist als uitgangspunt genomen.2 Daarbij wordt uitgegaan van de volgende eigenschappen van commercieel vastgoed, die in geval van particulier vastgoed ontbreken.

Ten eerste zijn bij de financiering van commercieel vastgoed twee commerciële, professionele partijen betrokken. Enerzijds de financier en anderzijds de vastgoedondernemer. Deze laatste is meestal een speciaal daarvoor opgerichte vennootschap (SPV).3 Deze partijen onderhandelen over het krediet; over de hoogte daarvan en de voorwaarden waartegen het geld wordt uitgeleend. De overeenkomst die uiteindelijk wordt gesloten is een resultaat van deze onderhandelingen. Het is niet ongebruikelijk dat beide partijen worden bijgestaan door juridisch adviseurs en de kredietnemer is in deze verhouding niet altijd de zwakste partij.4

Daarnaast zijn de partijbelangen die bij financiering van commercieel vastgoed voorop staan hoofdzakelijk financieel van aard. Dit is anders bij woonruimte, waar ook persoonlijke belangen een rol spelen. Als bijvoorbeeld een particuliere gezinswoning wordt ontruimd, is de hypotheekgever zijn huis kwijt en komt hij op straat te staan. Bij commercieel vastgoed raakt een ontruiming de hypotheekgever vooral financieel, hij raakt (de controle over) zijn inkomsten kwijt. Dit kan een rol spelen wanneer een belangenafweging moet worden gemaakt.5 Maar het kan ook worden meegenomen bij de vraag of er altijd rechterlijke goedkeuring moet worden verkregen vóórdat een hypotheekhouder zijn bevoegdheden mag uitoefenen. De mogelijkheid om bij onregelmatigheden achteraf schadevergoeding te vorderen is wellicht afdoende.

Tot slot is kenmerkend voor commercieel vastgoed dat het hypotheekobject op zichzelf een onderneming vormt. De huuropbrengsten uit het vastgoed zijn voor de hypotheekgever zijn belangrijkste (en in geval van een SPV de enige) inkomstenbron.6 Met die inkomsten moeten alle lasten met betrekking tot het vastgoed worden voldaan, waaronder nadrukkelijk begrepen de rente- en aflossingsverplichtingen die de hypotheekgever aan de hypotheekhouder verschuldigd is. De hypotheekhouder wordt dan ook (indirect) uit het verhypothekeerde vastgoed zelf betaald. Hierin schuilt een belangrijk verschil met particulier onroerend goed, waarbij de inkomsten van de eigenaar extern worden verkregen (zoals loon uit arbeid of winst uit onderneming). De verhuur van commercieel vastgoed is als inkomstenbron dus enerzijds bepalend voor de kredietwaardigheid van de hypotheekgever. Maar de verhuur(baarheid) van het vastgoed hangt anderzijds ook nauw samen met de waarde van het vastgoed zelf.7 De prijs die een eventuele (executie)koper wil betalen, is vooral afhankelijk van de opbrengsten die hij in de toekomst uit het vastgoed verwacht te ontvangen. Een hypotheekhouder van commercieel vastgoed heeft hierdoor een dubbel belang bij een goede exploitatie van het vastgoed, waardoor controle over het vastgoed en de verhuur daarvan voor hem van grote waarde kunnen zijn.

Er is dus een aantal punten waarop commercieel vastgoed van particulier vastgoed verschilt. Dit heeft zijn weerslag op het toepassingsbereik van hypothecaire bevoegdheden en de invulling die daaraan gegeven kan worden. Deze specifieke kenmerken van commercieel vastgoed worden daarom in dit onderzoek meegenomen bij de analyse van die bevoegdheden.