7.2.3 Tot besluit

De ruimte die open normen op het terrein van het huurrecht bieden varieert in meer dan één opzicht. De ruimte varieert in de eerste plaats naar de (open) norm die het betreft. Zo hebben partijen de ruimte om de open norm goed huurderschap zelf in te vullen (te sluiten), maar voor zover de norm nog open is op het moment dat er een geschil ontstaat dat aan de rechter wordt voorgelegd, ligt de ruimte met name bij de rechter. De omgekeerde verhouding (weinig ruimte bij de rechter en veel ruimte bij de partijen) zien we bij de uitlegfunctie van de redelijkheid en billijkheid. Daar dient de rechter in beginsel de gezamenlijke bedoeling van partijen te achterhalen en die te volgen. Dat beperkt zijn ruimte. Is dat niet mogelijk, dan ontstaat meer ruimte voor de rechter omdat hij, rekening houdend met alle individuele en zakelijke aspecten van het geval, tot een meer geobjectiveerde invulling van de open norm dient te komen. Ook is de bedoelde variatie van de mate van ruimte afhankelijk van de persoon of instantie die van de ruimte gebruik maakt. De variatie wordt niet alleen bepaald door de steller van de norm – de wetgever – (aan wie bedeelt hij ruimte toe), maar in veel gevallen ook door de normadressaten zelf (in welke mate nemen de rechter en/of de partijen de aan hen geboden ruimte).

Een algemene conclusie is dat open normen met name ruimte geven aan de rechters, en de ruimte van (proces)partijen (hun contractsvrijheid) inperken. Een terughoudende toepassing van de open normen laat zoveel mogelijk ruimte van partijen in stand. De wetgever heeft met de open normen zowel aan de rechters als aan de partijen ruimte willen geven (zelfregulering). Van dat laatste is in de huurrechtpraktijk ten aanzien van de onderzochte open normen nauwelijks sprake van, behalve bij het zelf kunnen bepalen van wat zij verstaan onder goed huurderschap.

Bij de werking van de redelijkheid en billijkheid ten aanzien van de uitleg van overeenkomsten, heeft de rechter gebruik gemaakt van zijn ruimte door kaders te stellen. In dat geval geeft het gestelde kader, dat primair wordt gekeken naar de bedoeling van partijen, ruimte aan de (proces)partijen.

Als meer op detailniveau wordt gekeken naar de ruimte aan de zijde van de rechter, dan blijkt deze minder omvangrijk te zijn dan op het eerste gezicht gedacht kan worden. Dat doet echter niet af aan het feit dat de ruimte die er is met name de rechter toekomt. Anderzijds is het goed mogelijk dat sommige rechters meer waarde toekennen aan het kunnen volgen van een vaste maatstaf (bijvoorbeeld artikel 6:236 BW) dan dat zij zelf moeten vaststellen of een beding onredelijk bezwarend is.

De (proces)partijen hebben niet altijd baat bij ruimte. De zwakkere partij heeft soms (semi)dwingend recht nodig om op te kunnen komen voor zijn belangen. Maar waar (semi)dwingend recht afbreuk doet aan gemaakte afspraken (bijvoorbeeld op grond van onredelijk bezwarend beding), beperkt het (volgens de definitie in dit proefschrift) de ruimte van partijen. Toepassing van de open normen leidt doorgaans tot een inperking van die ruimte, omdat dit gemaakte afspraken kan aantasten. Feit is echter dat niet alleen de huurder (zoals gezegd) belang kan hebben bij de inperking van de ruimte van de andere partij. Ook een verhuurder heeft bijvoorbeeld baat bij het vaststellen van gedragsverplichtingen aan de zijde van de huurder (op grond van goed huurderschap).

Het onaantastbaar zijn van gemaakte afspraken (die niet in strijd zijn met (semi)dwingend recht) leidt echter wel tot een grote mate van rechtszekerheid, en dat is in het algemene belang van (proces)partijen en van belang voor de aanvaardbaarheid van het recht.

Uit dit verkennende onderzoek naar de ruimte en rechtsonzekerheid die enkele open normen bieden op het terrein van het huurrecht blijkt dat de op basis van die normen gegeven of genomen ruimte en daaruit voortvloeiende (rechts)onzekerheid allerminst eenduidig en al zeker niet absoluut is. Het verkregen beeld is genuanceerd en in zekere zin ook gematigd. De open norm is door toedoen van de wetgever al niet altijd geheel open. Vervolgens beperken rechters in uiteenlopende gevallen de openheid van de norm door deze nader in te vullen en maken partijen met regelmaat van de mogelijkheid gebruik om elkaar bindende afspraken te maken die de met de open norm geboden ruimte meer of minder inperkt.

Deze genuanceerdheid en de mogelijkheid van de rechter en de (proces)partijen om in sommige gevallen de norm zelf (deels) te sluiten en daardoor invloed uit te oefenen op de rechts(on)zekerheid, verklaart vermoedelijk waarom rechters, partijen en hun procesvertegenwoordigers in de praktijk weinig moeite lijken te hebben met open normen in het huurrecht. Dit betekent niet dat rechtsonzekerheid voor al deze actoren zonder problemen is, maar de onzekerheid die open normen met zich meebrengen lijkt niet het grootste probleem. Vooral voor partijen geldt dat vragen omtrent rechtszekerheid niet primair de wetgeving of de jurisprudentie betreffen, maar veeleer gericht zijn op zekerheid omtrent het contract.

Dat neemt niet weg dat rechtszekerheid zich als probleem wel regelmatig kan voordoen zodra geschillen tussen partijen ontstaan. Partijen hebben dan een belang om hun kansen in een rechtsgeding in redelijke mate te kunnen inschatten. Ook hun raadslieden hebben hier baat bij, omdat zij door hun partij gewoonlijk om een inschatting van de kansen worden gevraagd. Volledige onvoorspelbaarheid van de rechterlijke toepassing van de betreffende open norm zou betekenen dat de advocaat geen enkele indicatie zou kunnen geven en dus aan de cliënt niet kan aangeven of zijn zaak kansrijk dan wel kansloos zal blijken.

Streven naar volledige voorspelbaarheid is niet aan de orde. Niet zozeer omdat dit het einde van rechtsgedingen zou betekenen, maar in de eerste plaats omdat dit een ondenkbare situatie is. Uit de gegeven opvattingen van partijen en hun raadslieden over ruimte versus onzekerheid op het huurrechtelijk terrein blijkt wel behoefte te bestaan aan enige rechtszekerheid en dus aan enige herkenbare invulling van de bestaande open normen op dat terrein. Die invulling kan vooral worden verkregen door het in beeld brengen van de desbetreffende rechtspraktijk, van rechterlijke uitspraken, van de opvattingen van partijen en van de reflecties daarop in de rechtsleer op dit terrein. Met dit proefschrift is beoogd een bijdrage te leveren aan de rechtspraktijk van het huurrecht.