5.1.1 Slecht huurderschap

Documentgegevens:

J.Ph. van Lochem, datum 01-10-2019

Datum: 01-10-2019
Auteur: J.Ph. van Lochem
JCDI: JCDI:ADS497421:1
Vakgebied(en): Huurrecht / Algemeen

Omdat gedrag van de huurder dat te classificeren is als ‘slecht huurderschap’ (zowel in de zin van artikel 7:274 als 7:296 BW) over het algemeen gelijk staat aan een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, wordt in veel gevallen door een verhuurder ingezet op ontbinding van de huurovereenkomst in plaats van beëindiging na opzegging. Voor een ontbinding hoeft de verhuurder immers geen rekening te houden met termijnen (huurtermijnen en opzegtermijn).

De Wijkerslooth-Vinke wijst erop dat er een verschil bestaat tussen de werking van ‘slecht huurderschap’ in artikel 7:274 BW versus artikel 7:296 BW:

“Art. 7:274 lid 1 onder a is vergelijkbaar met de beëindigingsgrond ‘geen goede bedrijfsvoering’ van art. 7:296. Deze bepaling strekt er blijkens de wetsgeschiedenis toe om ten behoeve van de 290-verhuurder huurbeëindiging door opzegging mogelijk te maken, ook waar ontbinding niet mogelijk is. In het 290-bedrijfsruimterecht is er dus een duidelijk inhoudelijk verschil tussen ‘geen goede bedrijfsvoering’ en ontbinding wegens een tekortkoming, dit in tegenstelling tot het woonruimterecht waar de meerwaarde van de opzeg- en beëindigingsgrond in de wetsgeschiedenis sterk is gerelativeerd.”1

Ontbinding is echter een verdergaande stap dan beëindiging van een huurovereenkomst.2 Het impliceert een dusdanige tekortkoming dat het (onder meer) gerechtvaardigd is de huurovereenkomst tussentijds te eindigen.3

In het kader van de beëindiging van een huurovereenkomst door opzegging op grond van slecht huurderschap (artikel 7:274 BW) dan wel een slechte bedrijfsvoering (artikel 7:296 BW) is een arrest van de Hoge Raad uit 2018 inzake de opzegging van duurovereenkomsten noemenswaardig.4 Het voornoemde arrest zag niet op een huurovereenkomst, maar de overwegingen zien op duurovereenkomsten in het algemeen, waartoe ook huurovereenkomsten behoren. De Hoge Raad overweegt:

“3.6.3

Ook als de wet of een duurovereenkomst wel voorziet in een regeling van de opzegging, kunnen, indien de wet en hetgeen tussen partijen is overeengekomen daarvoor ruimte laten, de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval op grond van art. 6:248 lid 1 BW meebrengen dat aan de opzegging nadere eisen gesteld worden.

3.6.4

Een beroep op een uit de wet of een overeenkomst voortvloeiende bevoegdheid om de overeenkomst op te zeggen kan op grond van art. 6:248 lid 2 BW onder omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn.”5

Uit de geciteerde overwegingen kan geconcludeerd worden dat ook bij een opzegging op grond van artikel 7:274 of 7:296 BW, waarbij de wet (en vaak ook de huurovereenkomst zelf) een regeling bevat, de redelijkheid en billijkheid een aanvullende of beperkende werking heeft ten aanzien van de opzegging.

In het hierboven geciteerde arrest was een opzeggingsmogelijkheid in de overeenkomst opgenomen, indien sprake was van een betalingsachterstand en deze na een schriftelijke aanzegging niet bijtijds werd voldaan. In die zin is het vergelijkbaar met de opzeggingsgrond ‘slecht huurderschap’ c.q. een slechte bedrijfsvoering, waar ook sprake is van een contractspartij (de huurder) die in enigerlei mate tekortschiet. Er is dan ook geen reden om aan te nemen dat de zojuist geciteerde overwegingen niet ook van toepassing zijn op opzegging op grond van slecht huurderschap. In het betreffende arrest werd echter overwogen dat er geen aanleiding was om nadere eisen aan de opzegging te stellen en in het geval van een huurovereenkomst lijkt dat ook de meest voor de hand liggende conclusie. De wet (en de huurovereenkomst) bevatten hiervoor al uitgebreide regelingen die rekening houden met de belangen van de partij tegen wie de opzegging zal zijn gericht (de huurder). En zeker in het geval van slecht huurderschap c.q. een slechte bedrijfsvoering zal niet sprake zijn van de situatie waarin de opzegging onaanvaardbaar is. Dit mede gelet op het feit dat de huurder kennelijk iets niet goed heeft gedaan, de verhuurder kiest voor de mildere variant van de opzegging (boven de ontbinding) en onaanvaardbaarheid terughoudend wordt aangenomen.

In paragraaf 4.1.3 is ook kort aan de orde gesteld dat een opzegging op grond van de redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kan zijn. Daar is een ander voorbeeld gegeven waar wel denkbaar is dat de drempel van de onaanvaardbaarheid wordt gehaald, te weten een opzegging op grond van artikel 39 Fw, terwijl de huurder niet tekortschiet en belang heeft bij een indeplaatsstelling.

Toon alle voetnoten

Voetnoten

Voetnoten

De Wijkerslooth-Vinke, in: GS Huurrecht, artikel 7:274 BW, aantekening 64.

Aldus de wetgever in Kamerstukken II 1966/67, 8875 (bedrijfsruimte), 3, p. 29: “Naast het geval van eigen gebruik is als grond voor de opzegging vanzelfsprekend ook opgenomen de omstandigheid dat de huurder zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt. Ook deze omstandigheid kan de lange duur van de overeenkomst onevenredig bezwaarlijk doen zijn; weliswaar zal soms ontbinding der overeenkomst op grond van wanprestatie mogelijk zijn, maar het is een ervaringsfeit, dat ontbinding van een huurovereenkomst op grond van wanprestatie voor de huurder als hier bedoeld, niet gemakkelijk te verkrijgen is.” En op gelijke wijze Kamerstukken II 1969/70, 10451 (woonruimte), 3, p. 6, aangehaald door de Hoge Raad in zijn arrest van 4 juli 1978, ECLI:NL:HR:1978:AB7159, NJ 1978/645: “Ten aanzien van de tweede grond, dat de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt, moge er op worden gewezen, dat op dit punt een verdere bescherming van de verhuurder nodig is, dan de mogelijkheid van ontbinding wegens wanprestatie, die artikel 1302 B.W. hem geeft. De ervaring leert, dat ontbinding van een huurovereenkomst op grond van wanprestatie van de huurder niet gemakkelijk te verkrijgen is. Het kan zeer wel zijn dat de wijze van bewoning, zonder dat zij gezegd kan worden wanprestatie op te leveren, van dien aard is dat van de verhuurder niet verlangd kan worden, dat hij de overeenkomst continueert. Bovendien valt te bedenken, dat niet elke wanprestatie grond tot ontbinding oplevert. Een wanprestatie kan onvoldoende zijn voor een ontbinding op grond van artikel 1302 B.W. doch wel van zodanige aard, dat de huurder daarmede zijn recht om een beroep te doen op een bijzondere bescherming redelijkerwijs moet verliezen.”

Een beëindiging door opzegging op grond van slecht huurderschap is enkel mogelijk met inachtneming van de opzegtermijn, en in het geval de huurovereenkomst voor een bepaalde duur geldt, kan enkel worden opgezegd tegen het einde van de huurtermijn.

HR 2 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:141.