4.1 Inleiding

In het vorige hoofdstuk is besproken wanneer sprake is van belastingplicht. Verricht degene die een vastgoedtransactie verricht zelfstandig een economische (vastgoed)activiteit, en is hij aldus de poort van de Europese btw gepasseerd, dan is de vervolgvraag of de verrichte vastgoedtransactie van deze belastingplichtige belastbaar is. Op grond van art. 2 lid 1, onderdelen a en d Btw-richtlijn is een vastgoedtransactie belastbaar indien deze levering of dienst – meer smaken zijn er niet – binnen het grondgebied van een lidstaat1 door een als zodanig handelende belastingplichtige onder bezwarende titel wordt verricht. Het belang van de belastbaarheid van een vastgoedtransactie is groot. De vrijstellingen voor vastgoedtransacties en de uitzonderingen daarop zijn slechts van toepassing indien de vastgoedtransactie belastbaar is.2 Bovendien is de kwalificatie van een vastgoedtransactie als een belastbare levering of dienst van belang voor de vraag welke vrijstelling of uitzondering daarop van toepassing kan zijn. Ook een recht op btw-aftrek voor de belastingplichtige die de vastgoedtransactie verricht of afneemt kan in beginsel slechts aan de orde zijn indien de vastgoedtransactie belastbaar is.3 Herziening van de btw-aftrek is daarentegen ook mogelijk indien een vastgoedtransactie onbelastbaar is.4 In onderstaande figuur is het verband tussen de belastbaarheid van een vastgoedtransactie, de vrijstellingen voor vastgoedtransactie en het recht op aftrek en de herziening daarvan weergegeven.

De belastbaarheid van vastgoedtransacties is geregeld in art. 2 lid 1, onderdelen a en d Btw-richtlijn. In de artikelen 14 en 15 Btw-richtlijn is te vinden wanneer een vastgoedtransactie aangemerkt moet of kan worden als een levering. Is een vastgoedtransactie geen levering, dan kwalificeert zij op grond van art. 24 lid 1 Btw-richtlijn als een dienst. In dit hoofdstuk komt daarom eerst het onderscheid van vastgoedtransacties tussen leveringen van goederen (paragaaf 4.2) en het verrichten van diensten (paragraaf 4.3) aan bod. Daarna wordt op hoofdlijnen ingegaan op de kwalificatie van een ‘samengestelde vastgoedtransactie’, d.w.z: een vastgoedtransactie die bestaat uit meerdere elementen of gepaard gaat met één of meerdere andere handelingen (paragraaf 4.4). Vervolgens wordt behandeld wanneer een belastingplichtige een vastgoedtransactie onder bezwarende titel verricht (paragraaf 4.5) en wanneer hij als belastingplichtige handelt (paragraaf 4.6). In paragraaf 4.7 wordt ingegaan op een vreemde eend in de bijt van de belastbaarheid. Lidstaten hebben op grond van art. 19 Btw-richtlijn de mogelijkheid een overgang van het geheel of een gedeelte van een algemeenheid van goederen niet als een levering aan te merken.5 In deze paragraaf komt aan bod of en, zo ja, wanneer een vastgoedtransactie onder deze niet-leveringsregel valt. In paragraaf 4.8 wordt dit hoofdstuk afgesloten met een conclusie.