Open normen in het huurrecht (R&P nr. VG11) 2019/5.1.2:5.1.2 Samenloop open norm en andere (wettelijke) verplichting

Open normen in het huurrecht (R&P nr. VG11) 2019/5.1.2

5.1.2 Samenloop open norm en andere (wettelijke) verplichting

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

In diverse gevallen gaat een huurdersverplichting samen met de open norm ‘goed huurderschap’. Een voorbeeld daarvan is de kleinonderhoudsverplichting (waartoe ook het schoonhouden van het gehuurde behoort) van de huurder. Ernstige vervuiling levert derhalve strijd op met artikel 7:217 en 7:240 BW, maar ook met artikel 7:213 BW. De voorzieningenrechter te Arnhem overweegt in een vonnis van 13 september 20041 dat ernstige vervuiling van een verhuurde woonruimte in strijd is met het goed huurderschap:

“7. [eiser] heeft ter zitting een aantal foto’s overgelegd waaruit blijkt dat de keuken en de sanitaire voorzieningen van het pand aan de [adres] ernstig zijn vervuild. […] Voorts bevindt zich bij de stukken een brief van [betrokkene] namens schoonmaakbedrijf Aanzicht V.O.F., d.d. 5 november 2000 en gericht aan [eiser], waarin onder meer wordt medegedeeld: ‘Hierbij deel ik u mede dat wij het schoonmaken van het pand [adres] te [woonplaats] gaan beëindigen. De reden hiervan is dat de bewoner kamer links beneden er een grote puinhoop van maakt. Op het toilet vind ik de ontlasting op de grond, doucheruimte en keuken zijn zeer ernstig vervuild. Wij zijn wel een schoonmaakbedrijf maar helaas niet voor deze vervuiling.’

Tenslotte bevindt zich bij de stukken een brief van [betrokkene], namens de Vereniging van Eigenaren Hoogeinde, d.d. 26 maart 2003 en gericht aan [eiser], waarin onder meer wordt medegedeeld: ‘Uw huurders maken er een bende van door (huis)vuil te storten of op te slaan in hun achtertuin.’ […]

8. Gelet op het voorgaande en met inachtneming van artikel 7:213 BW, is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat voldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde] zich geruime tijd niet als een goed huurder jegens [eiser] heeft gedragen. Ook hiermee is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens [eiser].”

Voor wat betreft de staat van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst geeft Rechtbank Leeuwarden op 16 september 20142 in haar vonnis het volgende weer inzake een geschil over schoonmaak- en herstelwerkzaamheden die de verhuurder na het vertrek van de huurder in een verhuurde woonruimte moest uitvoeren:

“5.1 [X] is op grond van artikel 7:213 BW verplicht zich als goed huurder te gedragen ten aanzien van het gebruik van de woning. Partijen verschillen van mening over de vraag of [X] zich als goed huurder heeft gedragen en of Bloemketerp ten gevolge van de gedragingen van [X] schade heeft geleden die [X] dient te vergoeden.

[…]

5.3 […] Evenmin kan het verweer van [X] dat partijen niet hebben afgesproken dat de woning weer in oorspronkelijke staat diende te worden opgeleverd haar baten, nu zij op grond van de wet verplicht is de woning – zoals een goed huurder betaamt – in de oorspronkelijke staat op te leveren.”

De kantonrechter oordeelt hier zowel aan de hand van de open norm als de wettelijke verplichting van artikel 7:224 BW.

Een ander voorbeeld betreft een verhuurder, die zijn vorderingen baseerde op het handelen in strijd met goed huurderschap (terwijl ook een specifiek wetsartikel op de situatie van toepassing is), toen zijn huurder een sociale huurwoning zonder toestemming geheel onderverhuurde.3 Hof Amsterdam gaf dit in zijn arrest van 22 september 20154 als volgt weer:

“3.2 [appellante] heeft aan haar vorderingen – kort gezegd – ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] stelstelmatig zijn woning commercieel onderverhuurt. Daarmee handelt hij volgens [appellante] primair in strijd met de algemene huurvoorwaarden en subsidiair in strijd met het bepaalde in artikel 7:213 BW.

[…]

3.12 Het hof is evenwel van oordeel dat [geïntimeerde] door de stelselmatige onderverhuur van een sociale huurwoning heeft gehandeld in strijd met hetgeen een goed huurder betaamt, zoals bedoeld in artikel 7:213 BW. Dit levert een tekortkoming op die niet van geringe aard is en in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.”

Uit dit citaat volgt dat Hof Amsterdam, daar waar de eiser de vordering grondt op strijd met goed huurderschap, de beoordeling ook op die grond baseert.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.