8.5.4 Verrekening van verpande huurvorderingen

Als tot slot een huurder een opeisbare tegenvordering op de hypotheekgever heeft, dan ontneemt het vestigen van een pandrecht op de huurvordering hem in beginsel niet de mogelijkheid om die tegenvordering met de huurschuld te verrekenen. Zolang het een stil pandrecht is, kan hij bevrijdend aan de hypotheekgever betalen en heeft de huurder daarvoor geen bijzondere wettelijke voorziening nodig. Gaat de hypotheekhouder (als pandhouder) tot mededeling over en wordt hij inningsbevoegd, dan geldt art. 6:130 lid 1 BW:1

Dit wetsartikel brengt mee dat, wanneer een huurder al vóór de mededeling van verpanding een tegenvordering op de hypotheekgever had, hij deze ondanks (de mededeling van) het pandrecht mag blijven verrekenen. Eventuele tegenvorderingen die ná de mededeling van het pandrecht ontstaan, mogen slechts worden verrekend als ze uit dezelfde rechtsverhouding voortvloeien als de verpande (huur)vordering. Hieronder vallen de vorderingen die de huurder uit hoofde van de huurovereenkomst op de hypotheekgever zou verkrijgen. Het openbare pandrecht doet in dat geval geen afbreuk aan de verrekeningsbevoegdheid van de huurder.

Een aanvullend pandrecht laat op dit punt de Nederlandse hypotheekhouder de positie van de Engelse dichter naderen. Wanneer de Nederlandse hypotheekhouder/pandhouder mededeling doet van zijn pandrecht blokkeert hij als het ware latere verrekeningen, hetgeen naar Engels recht al gebeurt bij het vestigen van het hypotheekrecht. Het verschil tussen beider rechtsposities wordt dan vooral veroorzaakt door het moment waarop de hypotheekhouder uiteindelijk mededeling doet van zijn pandrecht.