3. Onroerende zaken

Verder dient er volgens artikel 85 lid 1 sprake te zijn van (samenvoeging van) ‘onroerende zaken’. Aangezien in de begripsomschrijvingen, opgenomen in artikel 1 van de WILG, de term ‘onroerende zaken’ niet is vermeld, moet voor de definitie aansluiting worden gezocht bij artikel 3:3 BW.1 Dit is met name van belang voor de fiscale aspecten van de kavelruil, 2 aangezien de definitie uit het Burgerlijk Wetboek tevens opstallen omvat. Opstallen kunnen daardoor ook ‘meegenieten’ van de fiscale faciliteiten die op de kavelruil van toepassing zijn. Ook kan uit de wettekst van de WILG, zij het via een kleine omweg, worden afgeleid dat de wetgever het begrip ‘onroerende zaken’ niet heeft willen beperken tot gronden: zo blijkt bijvoorbeeld uit artikel 1, lid 1 WILG dat onder ‘eigenaar’ onder meer wordt verstaan degene aan wie een recht van gebruik of bewoning toebehoort.3

In zijn brief van 8 september 20064 heeft de minister desgevraagd met zoveel woorden bevestigd dat onder ‘onroerende zaak’ als bedoeld in artikel 85 WILG tevens opstallen begrepen worden, aangezien hier teruggegrepen kan worden op de definitie als opgenomen in artikel 3:3 BW. In de literatuur was deze conclusie reeds getrokken5 en ook de (hierna te bespreken) tekst van artikel 85 lid 3 WILG (bedrijfsverplaatsing) bood hiervoor duidelijke aanwijzingen, maar het is goed dat de minister op dit punt duidelijkheid schept, vooral omdat er in fiscalibus ook een tijd lang een ander (onjuist) standpunt heeft gegolden.6

Onder het regime van de Landinrichtingswet werd voor de betekenis van het begrip ‘onroerende zaak’ eveneens aansluiting gezocht bij artikel 3:3 BW. De definitie van de kavelruil uit artikel 17 Liw kwam inhoudelijk nagenoeg geheel overeen met artikel 85 lid 1 WILG. Wel werd, ingeval opstallen deel uitmaakten van een (Liw-)kavelruil, bij de goedkeuring van de overeenkomst door DLG doorgaans een voorbehoud gemaakt ten aanzien van de subsidiëring van de notariële kosten die betrekking hadden op de opstallen. Deze kosten kwamen derhalve niet voor subsidiëring in aanmerking.7 Civielrechtelijk voldeed een kavelruil waarin opstallen betrokken waren geheel: om juridisch-praktische redenen mochten gebouwen worden ‘meegenomen’ in een kavelruil.8 Ook fiscaal was er geen belemmering. Zie in dit kader onder meer de uitspraak Rechtbank Breda, 8 oktober 2008, waar de Rechtbank, kort samengevat, overweegt dat ten aanzien van de wettelijke regeling van kavelruil in de Landinrichtingswet niet is gebleken dat wetgever opstallen buiten kavelruil heeft willen houden. De overdracht van gebouwen kon derhalve deel uitmaken van de kavelruil als zodanig en daardoor tevens de fiscale faciliteit, de vrijstelling van overdrachtsbelasting, deelachtig worden.9 In hoger beroep bevestigde het Gerechtshof deze visie.10

Op fiscaal gebied wijzigde het beleid ten aanzien van de fiscale facilitering van in een kavelruil betrokken ‘onroerende zaken’ echter fundamenteel. In het besluit van 12 november 200411 stelde de staatssecretaris van Financiën zich op het standpunt dat de verkrijging van (ondergrond van) opstallen niet verenigbaar was met het doel van kavelruil en dat daarop de vrijstelling van overdrachtsbelasting derhalve niet van toepassing was. Deze onjuiste opvatting van de staatssecretaris12 zorgde voor fiscale onrust: naheffingen en procedures waren het gevolg.13 Een van deze procedures speelde zich af bij de Rechtbank Leeuwarden. Op 28 januari 2010 oordeelde de Rechtbank dat, ook na inwerkingtreding van het besluit van 12 november 2004, het standpunt omtrent de inhoud van het begrip ‘onroerende zaken’ ongewijzigd is. Opstallen kunnen dus in de kavelruil worden betrokken en hebben daarmee, gezien de duidelijke tekst van artikel 15, lid 1, onderdeel 1, WBR, ook recht op de fiscale faciliteiten.14 In hoger beroep15 werd het oordeel van de Rechtbank bevestigd.