4.9.5 Oplossingen in de literatuur IVa: het opstalrecht

Een volgende oplossing die wordt genoemd om natrekking te voorkomen is het vestigen van een opstalrecht, aangezien dat recht naast het eigendomsrecht op de grond een afzonderlijk eigendomsrecht op het opstal in het leven roept. Volgens art. 5:101 lid 1 BW is het recht van opstal een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen. Dit eigendomsrecht komt, zoals gezegd, voort uit zijn “recht van verwerving”. De levensvatbaarheid van dit verwervingsrecht is gekoppeld aan die van het opstalrecht. Als het opstalrecht tenietgaat, dan verkrijgt de eigenaar van de onroerende zaak automatisch de eigendom van de gebouwen, werken en/of beplantingen. Het opstalrecht doorbreekt (in ieder geval tijdelijk) de natrekking ex art. 5:20 lid 1 BW, waardoor bijvoorbeeld de eigenaar van de grond een andere is dan de eigenaar van het huis.1 Het voordeel van deze oplossing is, dat ze in de wet staat. Er is geen wetswijziging nodig om haar in te voeren. Tijdens de looptijd van het opstalrecht mag de gerechtigde bestanddelen van de opstal afscheiden. Hij is immers eigenaar van de gebouwen, werken en beplantingen. Aan het einde van het opstalrecht heeft hij krachten art. 5:105 lid 2 een ius tollendi, waardoor hij de door hem verplicht en onverplicht toegevoegde zaken mag afscheiden.2 Dit wegneemrecht heeft de gerechtigde ook kort na het einde van het opstalrecht. De grondeigenaar zal hem een korte tijd in de gelegenheid moeten stellen om de afscheiding te bewerkstelligen.3

Evenmin is een andere interpretatie van de opstalregel door de rechtspraak nodig. De eigenaar van een tiny house blijft eigenaar daarvan als hij een recht van opstal heeft op de grond waarop het huisje staat. Is het vestigen van een opstalrecht de oplossing? Niet in alle gevallen, aangezien er nadelen kleven aan de vestiging van een opstalrecht.

Een nadeel is dat de vestiging van het opstalrecht kosten met zich brengt. Voor de vestiging is bijvoorbeeld vereist dat een notaris het recht inschrijft in de openbare registers. Deze kosten zullen doorberekend worden aan de opstalgerechtigde (consument/cliënt). Doordat de notaris eraan te pas moet komen, kost de vestiging bovendien tijd. Ook zal men overdrachtsbelasting moeten betalen. Al met al is deze weg een relatief moeizame en dure. Daarnaast kunnen de (vele) opstalrechten de casco-eigenaar in een houdgreep hebben.4 Opstalrechten worden doorgaans voor langere tijd gevestigd. Degene die een opstalrecht vestigt, kan hier niet gemakkelijk vanaf komen als de opstalgerechtigde zijn verplichtingen niet (goed) nakomt.5

Een ander nadeel is dat het opstalrecht beperkt is tot onroerende zaken. Alleen gebouwen, werken en/of beplantingen die ten tijde van de vestiging van het opstalrecht reeds bestonden als ook die na de vestiging zijn ontstaan behoren toe aan de opstalgerechtigde. Partijen kunnen in de vestigingsakte afspreken dat slechts enkele bestanddelen onder het opstalrecht vallen.6 Maar hoe ver kan deze beperkende werking gaan? Met andere woorden, wat kan via het opstalrecht precies verzelfstandigd worden? Is het mogelijk om op alle type bestanddelen van een onroerende zaak een opstalrecht te laten gelden? Kan bijvoorbeeld het opstalrecht alleen betrekking hebben op een dak van een huis, zodat de zonnepanelen blijven toebehoren aan de opstalgerechtigde?7 En zo ja, geldt hetzelfde voor een baksteen van een huis?

In de literatuur bestaat discussie over hoe ver men een zaak juridisch kan splitsen en deze onzekerheid is een nadeel om voor een opstalrecht te kiezen.8 Door het opstalrecht kan de gerechtigde blijkens art. 5:101 BW een gebouw, werk of beplanting in eigendom verkrijgen, ondanks dat ze bestanddelen zijn van de grond. De vraag rijst of een opstalrecht kan rusten op elk bestanddeel? Aangenomen wordt dat een bestanddeel voldoende “individualiseerbaar” moet zijn of een zekere “zelfstandigheid” moet hebben, wil het opstalrecht daarop betrekking hebben.9 Het kenmerk van een bestanddeel is echter dat het niet zelfstandig is: het gaat immers op in de zaak. Zoals hierboven reeds vermeld, kan een bestanddeel binnen een zaak wél een zekere identiteit behouden.10 Heeft een bestanddeel voldoende “eigen” identiteit, dan kan een opstalrecht gevestigd worden. Een eenduidig antwoord op de vraag wanneer een bestanddeel “voldoende zelfstandig” is, bestaat echter niet.11 Waar de een stelt dat het vestigen van een opstalrecht niet mogelijk is voor deuren, keukens en badkamers omdat deze zaken als samenstellende bestanddelen van het huis worden beschouwd,12 stelt de ander dat dit wel mogelijk is omdat deze bestanddelen aan te merken zijn als werken, voldoende individualiseerbaar zijn en nauwkeurig te omschrijven in de akte van vestiging.13 Weer een ander geeft aan dat een dak moeilijk kan worden aangemerkt als een “werk”, waardoor het niet via een opstalrecht verzelfstandigd kan worden. Een zendmast die op een dak is geplaatst, heeft daarentegen wel voldoende individualiteit.14

De soms tegenstrijdige antwoorden uit de literatuur zijn onder meer het gevolg van het feit dat men aan de hand van de verkeersopvattingen dient te bepalen of een bestanddeel zich als een (onzelfstandige) eenheid binnen de hoofdzaak presenteert.15 Deze eenheid moet zich zo presenteren dat zij in de akte van vestiging voldoende kan worden omschreven. Het probleem is dat vrijwel alles te omschrijven is in de akte, zelfs kleine samenstellende delen van een zaak. Hierdoor presenteert zo’n onderdeel zich als een eenheid. Door de huidige stand van de techniek kan achterhaald worden welke bakstenen in een huis door wie zijn geleverd. Zo bestaat er sinds enkele jaren het Materialen-kadaster (Madaster), waarin materialen kunnen worden geïdentificeerd door middel van productinformatiesystemen (chips). Het Madaster “fungeert als een bibliotheek en generator voor materialenpaspoorten” en maakt het mogelijk dat materialen “uit de anonimiteit verdwijnen”. Het voorkomt dat deze materialen tot afval worden gereduceerd.16 Deze materialen blijven identificeerbaar, ook nadat ze in een gebouw zijn verwerkt. Zo ontstaat een “gebouwenpaspoort” dat aangeeft welke materialen van wie afkomstig zijn.17 Betekent dit dat een opstalrecht voor een baksteen kan worden gevestigd? Allereerst zou dit betekenen dat de opstalgerechtigde (en tevens eigenaar) zijn baksteen kan revindiceren uit het huis van een ander. En als een opstalrecht voor een baksteen mogelijk is, dan zijn kleinere zaken zoals schroeven eveneens te verzelfstandigen. Dit leidt tot een grote versnippering van eigendom en dat is juist iets wat het eenheidsbeginsel wil voorkomen, aangezien dit rechtsonzekerheid meebrengt.18 Een ander probleem is dat het toestaan van opstalrechten voor alle bestanddelen kan leiden tot registervervuiling.

Een veel gehoord argument is dan ook dat een opstalrecht alleen betrekking kan hebben op objecten, die hun maatschappelijke nutsfuncties blijven behouden.

In een circulaire economie waar afval niet meer bestaat, behoudt echter elk onderdeel zijn “maatschappelijke nutsfunctie”. Een raamkozijn kan, nadat het is gesloopt uit het gebouw, aan een meubelmaker worden doorverkocht.21 Bakstenen kunnen eveneens hergebruikt worden. Vandaar dat in de literatuur is geopperd dat een opstalrecht slechts gevestigd kan worden als dit “economisch aanvaardbaar is”. Dit zou volgen uit het eenheidsbeginsel, dat immers waardeverlies wil voorkomen. De vraag is dan: wanneer is dit aanvaardbaar? Het bestanddeel moet exploiteerbaar zijn. Dankzij de technologische ontwikkelingen kan dit steeds gemakkelijker en sneller. Denk aan bijvoorbeeld de gevel of de lift die op afstand kan worden bestuurd. De huurder van deze zaken (inmiddels bestanddelen) betaalt geld voor het gebruik en voor de geboden service.22

De bovenstaande beschouwing legt de nadelen bloot bij de keuze voor het opstalrecht. Onduidelijk is tot welk niveau een bestanddeel via het opstalrecht te verzelfstandigen is. Hierdoor is het opstalrecht in veel gevallen niet een ideale oplossing voor partijen om zich zakenrechtelijk te beschermen tegen natrekking. Een belangrijke vraag in dit kader is: past een opstalrecht voor alle typen bestanddelen in het systeem van de wet? Ons wettelijke systeem gaat uit van één eigendomsrecht op één zaak. Een uitzondering op deze regel is weliswaar het opstalrecht, maar deze uitzondering is niet onbegrensd. Ze is te gebruiken om de eigendom te splitsen tussen bijvoorbeeld een huis en een stuk grond of anders gezegd om natrekking op grond van 5:20 BW te voorkomen. Kortom, een opstalrecht is mogelijk bij een “functionele vereniging” van zaken, maar niet als een zaak “integraal” verenigd is met een hoofdzaak. In dat laatste geval is zij volledig daarin opgegaan. Als het opstalrecht ook van toepassing is op integraal verwerkte bestanddelen, zoals bakstenen, wat blijft er dan van het wettelijke systeem nog over? Met name het eenheidsbeginsel verzet zich tegen deze versnippering van eigendom. Versnippering brengt immers rechtsonzekerheid met zich mee en afscheiding leidt, naar men zegt, tot kapitaalvernietiging.

Die rechtsonzekerheid en kapitaalvernietiging staan in het licht van circulair bouwen en modulair geproduceerde zaken meer en meer ter discussie door de technologische ontwikkelingen. De ontwikkelingen op het gebied van circulair bouwen zijn gericht op de mogelijkheid om zaken eenvoudig vast en los te maken. Van kapitaalvernietiging of waardeverlies door afscheiding is geen sprake. Wat betreft de problemen die spelen op het gebied van rechtszekerheid: ook hier biedt de technologie uitkomst.