Hof Arnhem-Leeuwarden, 24-01-2023, nr. 200.306.191

[appellant] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, op 13 oktober 2021 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:

[appellant] is eigenaar van het pand aan de [adres1] in [plaats1] . Sinds 1 mei 1988 huurt (de rechtsvoorgangster van) InBev de bedrijfsruimte op de begane grond van het pand. De huurovereenkomst tussen [appellant] en InBev is een aantal keren verlengd. Bij de laatste verlenging in 2011 heeft InBev de bedrijfsruimte van [appellant] gehuurd van 1 april 2010 tot en met 31 maart 2020.

In het gehuurde wordt sinds 1975 een horecabedrijf geëxploiteerd onder de naam Café De Zaak. InBev huurt de bedrijfsruimte onder aan de exploitant van Café De Zaak. In 2011 heeft InBev met Café De Zaak B.V. (hierna: De Zaak) een onderhuurovereenkomst gesloten voor de periode van 1 april 2010 tot en met 31 maart 2020.

[appellant] heeft per e-mail en bij aangetekende brief van 7 januari 2019 aan InBev bericht dat hij de huurovereenkomst opzegt tegen 31 maart 2020. InBev heeft niet ingestemd met die opzegging.

[appellant] heeft bij de kantonrechter gevorderd dat een tijdstip zal worden vastgesteld waarop de huurovereenkomst zal eindigen (artikel 7:295 lid 2 BW). De kantonrechter heeft de vordering van [appellant] afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vordering alsnog wordt toegewezen.

Het hof is het met de kantonrechter eens dat de vordering van [appellant] tot beëindiging van de huurovereenkomst niet kan worden toegewezen. Daarbij is het volgende van belang.

De gehuurde bedrijfsruimte merkt het hof aan als een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW. [appellant] heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen het einde van de termijn waarmee de huurovereenkomst was verlengd (artikel 7:296 lid 3 BW). Aan zijn opzegging heeft [appellant] ten grondslag gelegd dat zijn belang bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder dient te wegen dan het belang van InBev bij voortzetting van de huurovereenkomst.

De rechter kan een beëindigingsvordering toewijzen, op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder en van de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, bij verlenging van de overeenkomst. De rechter wijst de vordering in elk geval af indien van de huurder, bij een redelijke afweging van de voormelde belangen van hem en van de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, tegen de voormelde belangen van de verhuurder, niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt (artikel 7:296 lid 3 BW).

InBev heeft belang bij voortzetting van de huurovereenkomst. De huidige huurprijs die InBev aan [appellant] betaalt voor de huur van de bedrijfsruimte bedraagt ruim € 51.000,- op jaarbasis. De Zaak betaalt voor het onderhuren van de bedrijfsruimte (nagenoeg) dezelfde huurprijs aan InBev. Op de huurprijs behaalt InBev dus geen winst. Het belang van InBev bij de onderhuurovereenkomst is gelegen in een exclusief drankafnamebeding in de onderhuurovereenkomst dat De Zaak verplicht om in het gehuurde uitsluitend de door InBev aangewezen bieren en andere dranken te verkopen. Daarnaast is in de onderhuurovereenkomst een beding opgenomen op grond waarvan InBev het exclusieve recht heeft om in of bij het gehuurde voor zichzelf of voor door haar aangewezen derden reclame te maken. InBev is door deze afspraken met De Zaak verzekerd van een bepaalde omzet. Verder bevindt de bedrijfsruimte zich in het centrum van [plaats1] . InBev heeft onweersproken aangevoerd dat ook een partij als zij dient te vechten voor haar marktaandeel, zeker in belangrijke uitgaansgebieden en de centra van binnensteden.

[appellant] heeft rapporten overgelegd van onderzoeken naar (de concurrentie in) de horecabiermarkt. Volgens [appellant] heeft InBev door de constructie zoals InBev die met De Zaak heeft afgesproken financieel voordeel, terwijl de enige tegenprestatie van InBev is dat zij een risico loopt bij wanbetaling. Naar het oordeel van het hof doet dit betoog van [appellant] niet af aan (de zwaarte van) het belang van InBev bij de voortzetting van de huurovereenkomst. Het onderverhuren van panden aan horecaexploitanten en het daarbij overeenkomen van exclusieve drankafnamebedingen is een onderdeel van de bedrijfsvoering van InBev. [appellant] erkent dat dergelijke constructies in de rechtspraak juridisch toelaatbaar zijn gevonden. Bovendien is dit een kwestie tussen InBev en De Zaak en geen direct belang van [appellant] .

[appellant] heeft een financieel belang bij de beëindiging van de huurovereenkomst. [appellant] wil de bedrijfsruimte rechtstreeks aan De Zaak gaan verhuren. [appellant] heeft met De Zaak een huurovereenkomst gesloten onder de opschortende voorwaarde dat de huurovereenkomst tussen [appellant] en InBev wordt beëindigd. In deze huurovereenkomst is een huurprijs van € 75.000,- op jaarbasis genoemd. Het rechtstreeks verhuren door [appellant] van de bedrijfsruimte aan De Zaak levert [appellant] dus een rendementsvoordeel op. Alleen het rendementsvoordeel van [appellant] weegt echter niet op tegen het grote commerciële belang van InBev bij de voortzetting van de huurovereenkomst. In dit kader overweegt het hof ten overvloede dat InBev heeft aangeboden meer huur te betalen dan zij op dit moment betaalt. [appellant] kan dus ook zonder beëindiging van de huurovereenkomst rendementsvoordeel behalen.

Voor de beëindiging van de huurovereenkomst zijn naast het rendementsvoordeel voor [appellant] voldoende zwaarwegende bijkomende omstandigheden nodig. Daarvan is onvoldoende gebleken. In dat kader is het volgende van belang. Op de eerste verdieping van het pand van [appellant] bevinden zich twee onzelfstandige woonruimten die [appellant] rechtstreeks aan De Zaak verhuurt. [appellant] noemt als belang bij de beëindiging van de huurovereenkomst dat hij de bedrijfsruimte en de onzelfstandige woonruimten in één gecombineerde huurovereenkomst aan De Zaak kan gaan verhuren. [appellant] heeft bewijs aangeboden van zijn stelling dat De Zaak bereid is om een gecombineerde huurovereenkomst aan te gaan. [appellant] wil de middellijk bestuurders van De Zaak daarover als getuigen horen. Het hof wil wel aannemen dat De Zaak bereid is om met [appellant] een gecombineerde huurovereenkomst te sluiten, maar het belang van [appellant] om een gecombineerde huurovereenkomst te kunnen sluiten is onvoldoende zwaarwegend om tot een beëindiging van de huurovereenkomst te kunnen leiden. [appellant] betoogt dat het gecombineerd verhuren van de bedrijfsruimte en de onzelfstandige woonruimten de kans op overlastklachten aanzienlijk zal verminderen. Ten aanzien hiervan sluit het hof aan bij de overwegingen van de kantonrechter in dit kader en neemt deze over. Zoals de kantonrechter heeft overwogen gaat dit over de toekomstige situatie waarin de gebruiker van de bedrijfsruimte een andere is dan de gebruikers van de eerste verdieping en sprake is van overlast. Dit is geen actueel belang. Op dit moment is geen sprake van overlast en mogelijk zal in de toekomst nooit overlast plaatsvinden.

Verder noemt [appellant] als belang bij de beëindiging van de huurovereenkomst dat

indien hij de bedrijfsruimte rechtstreeks aan De Zaak verhuurt hij bij een eventueel faillissement van De Zaak of bij een eventuele indeplaatsstellingsprocedure directe invloed heeft op wie de nieuwe verhuurder wordt en op de af te spreken huurprijs. [appellant] stelt dat hij dan zal kiezen voor een huurder die niet gebonden is aan een drankafnameverplichting jegens een brouwerij, zodat hij een hogere huurprijs kan vragen. Ook dit belang is onvoldoende zwaarwegend om nu tot een beëindiging van de huurovereenkomst te kunnen leiden. In dit kader sluit het hof zich aan bij de overwegingen van de kantonrechter ter zake en neemt deze over. [appellant] heeft geen omstandigheden aangevoerd die het oordeel van de kantonrechter anders maken. Zoals de kantonrechter heeft overwogen, gaat dit om situaties die zich in de toekomst zouden kunnen voordoen. Er is geen sprake van een actueel belang. Daarnaast is er geen reden om te veronderstellen dat InBev in de toekomst een eventuele nieuwe onderverhuurovereenkomst niet met een geschikte, betrouwbare huurder zal aangaan. Integendeel, het is juist in haar commerciële belang (bierverkoop) om dat wel te doen.

Gelet op het voorgaande kan de vordering van [appellant] op grond van een redelijke afweging van de belangen van [appellant] bij beëindiging van de huurovereenkomst tegen die van InBev bij de voortzetting van de huurovereenkomst niet worden toegewezen. InBev heeft een groot commercieel belang bij de voortzetting van de huurovereenkomst. Daartegen wegen de belangen van [appellant] op zichzelf en in samenhang bekeken niet op. Bij deze stand van zaken komt het hof niet toe aan het verzoek van InBev tot toekenning van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten (artikel 7:297 BW).

De conclusie

Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.1.

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, van 13 oktober 2021;

veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van InBev:

€ 772,- aan griffierecht;

€ 1.114,- aan salaris van de advocaat van InBev (1 procespunt x appeltarief II);

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, Th.C.M. Willemse en A.J.J. van Rijen, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 januari 2023.