Einde inhoudsopgave
Open normen in het huurrecht (R&P nr. VG11) 2019/4.1.2
4.1.2 Redelijkheid en billijkheid gedurende de huurovereenkomst
J.Ph. van Lochem, datum 01-10-2019
- Datum
01-10-2019
- Auteur
J.Ph. van Lochem
- JCDI
JCDI:ADS499908:1
- Vakgebied(en)
Huurrecht / Algemeen
Voetnoten
Voetnoten
Zie voor de behandeling van het vraagstuk of een exploitatieplicht volgt uit de verplichting van goed huurderschap paragraaf 5.1.
Rb. Limburg, zp. Heerlen (ktr. vzr.) 28 oktober 2013, ECLI:NL:RBLIM:2013:8277.
Rb. Arnhem 15 oktober 2007, ECLI:NL:RBARN:2007:BB5919.
Rb. Utrecht (vzr.) 6 februari 2003, ECLI:NL:RBUTR:2003:AI1891, KG 2003/83.
Het vonnis bevat niet meer overwegingen/motivering. Er wordt ook niet verwezen naar de ‘onaanvaardbaarheidsmaatstaf’. Wellicht ligt de oorzaak daarvan in de (kennelijk) magere betwisting door de verhuurder.
Meer precies: volgens de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de huurder komt (artikel 6:75 BW).
Hof Amsterdam 7 april 2005, ECLI:NL:GHAMS:2005:AV8853, WR 2006/43.
Rb. Amsterdam 6 april 2000, ECLI:NL:RBAMS:2000:AH8147, KG 2000/98.
Zie HR 20 februari 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2587, NJ 1998/493, waarvan de overwegingen later zijn toegepast door Hof Amsterdam 23 juni 2009, ECLI:NL:GHAMS:2009:BJ8515: “Tegenvallende bezoekersaantallen kunnen op zichzelf in beginsel niet worden aangemerkt als een gebrek in de vorenbedoelde zin, en de gevolgen daarvan kunnen niet op de verhuurder worden afgewenteld.” Op 1 februari 2008 had de Hoge Raad op dit punt al een arrest in deze kwestie gewezen (bekend als het Amicitia-arrest, HR 1 februari 2008, ECLI:NL:HR:2008:BB8098) naar aanleiding van een door de huurders ingestelde cassatieprocedure dat volgde op een door voornoemd hof gewezen tussenarrest. In dit arrest was de overweging van het hof dat de ligging van een winkelcentrum niet kan worden aangeduid als een gebrek waarmee de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst geen rekening hoefde te houden, omdat de ligging de huurder bekend was. De Hoge Raad laat open dat tegenvallende bezoekersaantallen wel kunnen worden veroorzaakt door een gebrek, bijvoorbeeld een constructiefout, door de volgende overweging van het hof in stand te laten: “4.10 […] Voorstelbaar is dat trappen zodanig zijn geconstrueerd dat zij de toegankelijkheid van Amicitia negatief beïnvloeden en daardoor een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW opleveren.” (overweging van Hof Amsterdam, die terug te lezen is in het arrest HR 1 februari 2008, ECLI:NL:HR:2008:BB8098). Zie over de uitspraak: Jongbloed en Oosterling-van der Maarel, TvHB 2009, p. 143-149.
Hof Amsterdam 23 juni 2009, ECLI:NL:GHAMS:2009:BJ8515, r.o. 2.9.
Sieburgh 2018.
HR 7 juni 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0271, NJ 1991/708, r.o. 3.3.1.
Zie bijvoorbeeld HR 17 december 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC1186, NJ 1994/573.
Tjittes, NTBR 1999, afl. 7, p. 196-197.
Als de huurovereenkomst eenmaal gesloten is, maar er onduidelijkheden zijn, kan de redelijkheid en billijkheid hulp bieden bij het uitleggen of aanvullen van de overeenkomst. Zoals eerder is toegelicht (zie paragraaf 3.2.4.2 en 3.2.4.3), is in dat geval sprake van een andere werking van de redelijkheid en billijkheid dan de voornoemde beperkende werking.
Naast voornoemde gevallen, kan gedurende de huurovereenkomst een verscheidenheid aan situaties ontstaan die wordt ingekleurd aan de hand van de redelijkheid en billijkheid. Voorbeelden zijn een beroep op nakoming van de huurovereenkomst (dat in strijd met de redelijkheid en billijkheid kan zijn), het wel of niet toestaan van onderverhuur of indeplaatsstelling, de vraag of de verhuurder verplicht is in te grijpen als de huurder overlast aan anderen veroorzaakt evenals onderhoud en renovatie van het gehuurde (waarbij de verhuurder de huurder een redelijk voorstel presenteert).
Een beroep op nakoming kan bijvoorbeeld de (contractuele) exploitatieplicht van de huurder betreffen. Een exploitatieplicht houdt in dat de huurder verplicht is voortdurend gebruik te maken van datgene wat hij huurt. De kern van de discussie in dergelijke zaken is dan ook de vraag of de door de verhuurder ingestelde vordering tot nakoming van de exploitatieverplichting naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (artikel 6:248 lid 2 BW).1
Hoewel de economische omstandigheden diverse ondernemers in een lastig parket brachten, bestaat er slechts weinig rechtspraak waarin huurders ontslagen worden van hun contractuele exploitatieverplichting. Dit komt overeen met hetgeen in paragraaf 3.2.4.3 is opgemerkt, te weten dat met toepassing van artikel 6:248 lid 2 BW terughoudend omgegaan dient te worden. Wat dat betreft lijkt de vrijheid van partijen maar beperkt te worden aangetast.
Een voorbeeld van een uitspraak waarin het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid ten aanzien van de exploitatieplicht wel slaagde, betreft een uitspraak van Rechtbank Heerlen2. Deze kwestie zag op een grondverzakking onder het winkelcentrum, waarin de huurder op verdieping -1 een ruimte huurde. Het winkelcentrum moest daardoor tijdelijk sluiten en is zelfs deels gesloopt. Mede door een terugval in het aantal bezoekers, lukte het de huurder niet meer om winstgevend te exploiteren. Nadat de huurder de exploitatie staakte, vorderde de verhuurder hervatting daarvan op grond van de contractuele exploitatieplicht (opgenomen in de algemene bepalingen van het ROZ-model dat partijen hebben gebruikt voor het vastleggen van hun huurovereenkomst). De kantonrechter overwoog:
“3.5. Tijdens de behandeling ter zitting is namelijk voldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] na de sinkhole, de tijdelijke sluiting en de heropening verlies is gaan draaien als gevolg van het teruglopend aantal bezoekers. Daarbij speelde leegloop en leegstand op niveau -1 in de loop van 2013 ook een belangrijke rol. Die sinkhole, tijdelijke sluiting, leegloop en leegstand op -1 is niet aan [gedaagde] te wijten maar vooral aan externe factoren, waar [gedaagde] geen invloed op had.
3.6. NSI is er kennelijk ook niet in geslaagd om die leegloop en leegstand op -1 voldoende tegen te gaan. Jumbo sloot ook nog eens op 14 september 2013 en NSI ‘hielp’ notabene Rousseau Chocolade door verhuizing van niveau -1 naar niveau 0 toe te staan zonder die ruimte op -1 in te vullen tot 31 december 2013. Ook Bistro mocht van NSI verhuizen naar niveau 0 zonder dat de daarbij ontstane ‘leegte’ op niveau -1 werd ingevuld.
3.7. Tegen die achtergrond moet worden geconcludeerd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om [gedaagde] te houden aan de exploitatieverplichting.”
Als verhuurder en huurder ten aanzien van de huur van een bedrijfsruimte een exploitatieplicht overeen zijn gekomen, is het ook van belang dat de huurder hier wel in voldoende mate uitvoering aan geeft. Zo is het geopend houden van een in een winkelcentrum gelegen apotheek gedurende twee uren per dag te weinig, aldus Rechtbank Arnhem 15 oktober 20073:
“De beoordeling
Uit artikel 5 lid 3 van de huurovereenkomst en uit artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek kan worden afgeleid dat de huurder verplicht is de winkelruimte daadwerkelijk te exploiteren overeenkomstig de in de huurovereenkomst opgenomen bestemming. Deze exploitatieverplichting wordt ook in de rechtspraak aangenomen, zij het dat die rechtspraak ziet op situaties, waarin huurders de exploitatie van de winkelruimte volledig hebben gestaakt. In dit kort geding gaat het om de vraag of [gedaagde partij] haar exploitatieverplichting heeft geschonden door de openingstijden te beperken tot zes dagen per week van 10.00 tot 12.00 uur en door de bestemming van [handelsnaam apotheek] te wijzigen in apotheek servicepunt. Naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter is dit het geval.”
Hier wordt de koppeling gemaakt met de waarde van het gehuurde:
“Juist omdat [handelsnaam apotheek] onderdeel uitmaakt van een winkelcentrum kan het beperkt exploiteren van de winkelruimte (beperkte openingstijden en beperkte dienstverlening) een verminderde attractiewaarde van het winkelcentrum veroorzaken, een negatieve invloed op de overige tot het winkelcentrum behorende winkels hebben en daarmee voor [eisende partij] de beleggingswaarde van het winkelcentrum verminderen.”
De rechter toetst voorts of het houden van de huurder aan zijn exploitatieverplichting strijd met de redelijkheid en billijkheid oplevert:
“Gesteld noch gebleken is dat er omstandigheden zijn die het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar maken dat [eisende partij] aan haar exploitatieverplichting houdt. Nu apotheek servicepunt is voorzien van inrichting en inventaris kan de exploitatie van [gedaagde partij] [naam apotheek] op eenvoudige wijze worden hervat.”
De voorzieningenrechter te Utrecht oordeelde op 6 februari 20034 dat de huurder niet gehouden was zijn winkel geopend te houden gedurende de overeengekomen winkeltijden. De huurder leed in dat geval al zes jaar omvangrijke verliezen en die verlieslijdende situatie was voor een belangrijk deel te wijten aan de verhuurder. Zo wees de huurder op het slechte aanzien van het winkelcentrum waarin het gehuurde lag, op de niet nagekomen verplichting van de verhuurder om het gehuurde geschikt te houden voor het gebruik als Albert Heijn-supermarkt en op de op de koopkracht invloed hebbende veranderde bevolkingssamenstelling van de wijk waarin het winkelcentrum c.q. het gehuurde lag.
De rechtbank Utrecht oordeelde:
“3.5 Ahold kan in rechte niet verplicht worden tot een gedwongen exploitatie van een verliesgevende onderneming. Naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter heeft Ahold voldoende aannemelijk gemaakt, dat er sinds de afgelopen zes jaren sprake is van een verliesgevende exploitatie van niet onbeduidende omvang, welke niet enkel aan Ahold zelf te wijten is geweest, maar ook voor een belangrijk deel aan externe factoren waarop Ahold geen invloed heeft. Pantarhei heeft dit onvoldoende gemotiveerd betwist.”5
In de meeste gevallen wordt een verlieslijdende exploitatie geschaard onder het ondernemingsrisico van de huurder6, maar in casu lag de oorzaak van het verlies volgens de voorzieningenrechter goeddeels buiten de risicosfeer van de huurder.
Een ander voorbeeld betreft het arrest Hof Amsterdam 7 april 20057. In deze kwestie kon de huurder de huurovereenkomst feitelijk niet meer nakomen. De daadwerkelijke exploitant van het gehuurde, zijnde de onderhuurder en franchisenemer van de huurder, had de franchiseovereenkomst en de onderhuurovereenkomst beëindigd vanwege tegenvallende resultaten. De huurster kon geen nieuwe franchisenemer vinden (en toonde dat in de procedure ook aan) en zij exploiteerde zelf geen vestigingen. Dit leidde tot het oordeel van het hof dat nakoming feitelijk onmogelijk moest worden geacht.
Een laatste voorbeeld op dit punt is een uitspraak waarin de huurder werd ontslagen van zijn exploitatieverplichting. Rechtbank Amsterdam wees op 6 april 2000 (een zeer kort) vonnis in een kort geding8 waaruit blijkt dat de kwestie een huurder betreft die een zeer verliesgevende exploitatie voerde. De huurder had zijn boekhouding in de procedure overgelegd en voor de rechter stond de verlieslijdende situatie aan de hand daarvan vast. De huurder had de exploitatie overigens al enkele maanden gestaakt. De voorzieningenrechter overwoog dat, als de huurder zijn onderneming weer zou moeten starten (heropenen), dit ertoe zou leiden dat bestaande en toekomstige crediteuren evenals de personeelsleden van de huurder niet betaald zouden kunnen worden. De voorzieningenrechter overwoog in het vonnis:
“4. […] In deze omstandigheden kan NTU niet worden verplicht haar bedrijf te heropenen (hetgeen overigens niet wil zeggen dat zij niet toerekenbaar tekort schiet in haar verplichting tot nakoming van de huurovereenkomst met de daaraan verbonden gevolgen als schadevergoedingsverplichting en schadebeperkingsplicht). […]”
Uit deze overweging blijkt dat de rechtbank de huurder niet daadwerkelijk van haar exploitatieverplichting onthief. Rechtbank Amsterdam overwoog immers dat het niet nakomen van de exploitatieverplichting nog altijd een tekortkoming betreft.
Zoals vermeld zijn de voornoemde uitspraken uitzonderingen. Over het algemeen oordeelt een rechter dat een verlieslijdende situatie tot het ondernemingsrisico van de huurder behoort. Dikwijls wijst de huurder in dergelijke zaken tegenvallende bezoekersaantallen aan als oorzaak van het verlies. Het is echter vaste rechtspraak dat tegenvallende bezoekersaantallen tot het risico van de huurder behoren. De meest bekende arresten op dit punt hebben betrekking op het winkelcentrum Amicitia9, waar onder meer de vraag speelde of het beroep van de verhuurder op nakoming door de huurder van de betalingsverplichting en de exploitatieverplichting naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. De tegenvallende bezoekersaantallen en de daardoor veroorzaakte lagere omzetten behoorden echter tot de risicosfeer van de huurders en betreffen daarom geen omstandigheid die het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar maakten dat de verhuurder zich op nakoming beriep.10
Tot slot is een niet onbelangrijk voorbeeld de rechtsverwerking, een uitvloeisel van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Sieburgh definieert rechtsverwerking als:
‘het beroep van een der partijen op een haar toekomend contractueel recht, gelet op haar eigen voorafgaande houding of gedraging, als in strijd met de redelijkheid en billijkheid moet worden beschouwd (rechtsverwerking)’.11
De Hoge Raad geeft de volgende invulling aan rechtsverwerking:
“[…] Van rechtsverwerking kan slechts sprake zijn indien de schuldeiser zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van het betrokken recht; het enkele nalaten van een uitdrukkelijke ingebrekestelling levert naar die maatstaven niet een zodanige onverenigbaarheid op.”12
Het feit dat het niet verzenden van een aanmaning onvoldoende is om aan te nemen dat een schuldeiser zijn rechten heeft verwerkt, sluit aan bij het uit de rechtspraak voortvloeiende uitgangspunt dat geen rechtsverwerking kan ontstaan door enkel stil te zitten.13
Rechtsverwerking leidt er derhalve toe dat een partij enig recht dat zij had, niet meer kan inroepen omdat dit in strijd wordt geacht te zijn met de redelijkheid en billijkheid. Uit het bovenstaande volgt dat de oorzaak hiervan moet liggen in een uiting/gedragingen van de desbetreffende partij zelf. Indien een verhuurder bijvoorbeeld bij de huurder het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt geen boeterente te zullen vorderen omdat hij heeft gezegd dat bij betaling binnen een maand de kwestie wat hem betreft in orde is, kan hij dat later niet alsnog doen.
Overigens meent Tjittes dat gedeeltelijke rechtsverwerking ook mogelijk zou moeten zijn in het kader van de proportionaliteit van het rechtsgevolg ten opzichte van de gedraging.14