4.1.2 Redelijkheid en billijkheid gedurende de huurovereenkomst

Als de huurovereenkomst eenmaal gesloten is, maar er onduidelijkheden zijn, kan de redelijkheid en billijkheid hulp bieden bij het uitleggen of aanvullen van de overeenkomst. Zoals eerder is toegelicht (zie paragraaf 3.2.4.2 en 3.2.4.3), is in dat geval sprake van een andere werking van de redelijkheid en billijkheid dan de voornoemde beperkende werking.

Naast voornoemde gevallen, kan gedurende de huurovereenkomst een verscheidenheid aan situaties ontstaan die wordt ingekleurd aan de hand van de redelijkheid en billijkheid. Voorbeelden zijn een beroep op nakoming van de huurovereenkomst (dat in strijd met de redelijkheid en billijkheid kan zijn), het wel of niet toestaan van onderverhuur of indeplaatsstelling, de vraag of de verhuurder verplicht is in te grijpen als de huurder overlast aan anderen veroorzaakt evenals onderhoud en renovatie van het gehuurde (waarbij de verhuurder de huurder een redelijk voorstel presenteert).

Een beroep op nakoming kan bijvoorbeeld de (contractuele) exploitatieplicht van de huurder betreffen. Een exploitatieplicht houdt in dat de huurder verplicht is voortdurend gebruik te maken van datgene wat hij huurt. De kern van de discussie in dergelijke zaken is dan ook de vraag of de door de verhuurder ingestelde vordering tot nakoming van de exploitatieverplichting naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (artikel 6:248 lid 2 BW).1

Hoewel de economische omstandigheden diverse ondernemers in een lastig parket brachten, bestaat er slechts weinig rechtspraak waarin huurders ontslagen worden van hun contractuele exploitatieverplichting. Dit komt overeen met hetgeen in paragraaf 3.2.4.3 is opgemerkt, te weten dat met toepassing van artikel 6:248 lid 2 BW terughoudend omgegaan dient te worden. Wat dat betreft lijkt de vrijheid van partijen maar beperkt te worden aangetast.

Een voorbeeld van een uitspraak waarin het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid ten aanzien van de exploitatieplicht wel slaagde, betreft een uitspraak van Rechtbank Heerlen2. Deze kwestie zag op een grondverzakking onder het winkelcentrum, waarin de huurder op verdieping -1 een ruimte huurde. Het winkelcentrum moest daardoor tijdelijk sluiten en is zelfs deels gesloopt. Mede door een terugval in het aantal bezoekers, lukte het de huurder niet meer om winstgevend te exploiteren. Nadat de huurder de exploitatie staakte, vorderde de verhuurder hervatting daarvan op grond van de contractuele exploitatieplicht (opgenomen in de algemene bepalingen van het ROZ-model dat partijen hebben gebruikt voor het vastleggen van hun huurovereenkomst). De kantonrechter overwoog:

Als verhuurder en huurder ten aanzien van de huur van een bedrijfsruimte een exploitatieplicht overeen zijn gekomen, is het ook van belang dat de huurder hier wel in voldoende mate uitvoering aan geeft. Zo is het geopend houden van een in een winkelcentrum gelegen apotheek gedurende twee uren per dag te weinig, aldus Rechtbank Arnhem 15 oktober 20073:

Hier wordt de koppeling gemaakt met de waarde van het gehuurde:

De rechter toetst voorts of het houden van de huurder aan zijn exploitatieverplichting strijd met de redelijkheid en billijkheid oplevert:

De voorzieningenrechter te Utrecht oordeelde op 6 februari 20034 dat de huurder niet gehouden was zijn winkel geopend te houden gedurende de overeengekomen winkeltijden. De huurder leed in dat geval al zes jaar omvangrijke verliezen en die verlieslijdende situatie was voor een belangrijk deel te wijten aan de verhuurder. Zo wees de huurder op het slechte aanzien van het winkelcentrum waarin het gehuurde lag, op de niet nagekomen verplichting van de verhuurder om het gehuurde geschikt te houden voor het gebruik als Albert Heijn-supermarkt en op de op de koopkracht invloed hebbende veranderde bevolkingssamenstelling van de wijk waarin het winkelcentrum c.q. het gehuurde lag.

De rechtbank Utrecht oordeelde:

In de meeste gevallen wordt een verlieslijdende exploitatie geschaard onder het ondernemingsrisico van de huurder6, maar in casu lag de oorzaak van het verlies volgens de voorzieningenrechter goeddeels buiten de risicosfeer van de huurder.

Een ander voorbeeld betreft het arrest Hof Amsterdam 7 april 20057. In deze kwestie kon de huurder de huurovereenkomst feitelijk niet meer nakomen. De daadwerkelijke exploitant van het gehuurde, zijnde de onderhuurder en franchisenemer van de huurder, had de franchiseovereenkomst en de onderhuurovereenkomst beëindigd vanwege tegenvallende resultaten. De huurster kon geen nieuwe franchisenemer vinden (en toonde dat in de procedure ook aan) en zij exploiteerde zelf geen vestigingen. Dit leidde tot het oordeel van het hof dat nakoming feitelijk onmogelijk moest worden geacht.

Een laatste voorbeeld op dit punt is een uitspraak waarin de huurder werd ontslagen van zijn exploitatieverplichting. Rechtbank Amsterdam wees op 6 april 2000 (een zeer kort) vonnis in een kort geding8 waaruit blijkt dat de kwestie een huurder betreft die een zeer verliesgevende exploitatie voerde. De huurder had zijn boekhouding in de procedure overgelegd en voor de rechter stond de verlieslijdende situatie aan de hand daarvan vast. De huurder had de exploitatie overigens al enkele maanden gestaakt. De voorzieningenrechter overwoog dat, als de huurder zijn onderneming weer zou moeten starten (heropenen), dit ertoe zou leiden dat bestaande en toekomstige crediteuren evenals de personeelsleden van de huurder niet betaald zouden kunnen worden. De voorzieningenrechter overwoog in het vonnis:

Uit deze overweging blijkt dat de rechtbank de huurder niet daadwerkelijk van haar exploitatieverplichting onthief. Rechtbank Amsterdam overwoog immers dat het niet nakomen van de exploitatieverplichting nog altijd een tekortkoming betreft.

Zoals vermeld zijn de voornoemde uitspraken uitzonderingen. Over het algemeen oordeelt een rechter dat een verlieslijdende situatie tot het ondernemingsrisico van de huurder behoort. Dikwijls wijst de huurder in dergelijke zaken tegenvallende bezoekersaantallen aan als oorzaak van het verlies. Het is echter vaste rechtspraak dat tegenvallende bezoekersaantallen tot het risico van de huurder behoren. De meest bekende arresten op dit punt hebben betrekking op het winkelcentrum Amicitia9, waar onder meer de vraag speelde of het beroep van de verhuurder op nakoming door de huurder van de betalingsverplichting en de exploitatieverplichting naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. De tegenvallende bezoekersaantallen en de daardoor veroorzaakte lagere omzetten behoorden echter tot de risicosfeer van de huurders en betreffen daarom geen omstandigheid die het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar maakten dat de verhuurder zich op nakoming beriep.10

Tot slot is een niet onbelangrijk voorbeeld de rechtsverwerking, een uitvloeisel van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Sieburgh definieert rechtsverwerking als:

De Hoge Raad geeft de volgende invulling aan rechtsverwerking:

Het feit dat het niet verzenden van een aanmaning onvoldoende is om aan te nemen dat een schuldeiser zijn rechten heeft verwerkt, sluit aan bij het uit de rechtspraak voortvloeiende uitgangspunt dat geen rechtsverwerking kan ontstaan door enkel stil te zitten.13

Rechtsverwerking leidt er derhalve toe dat een partij enig recht dat zij had, niet meer kan inroepen omdat dit in strijd wordt geacht te zijn met de redelijkheid en billijkheid. Uit het bovenstaande volgt dat de oorzaak hiervan moet liggen in een uiting/gedragingen van de desbetreffende partij zelf. Indien een verhuurder bijvoorbeeld bij de huurder het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt geen boeterente te zullen vorderen omdat hij heeft gezegd dat bij betaling binnen een maand de kwestie wat hem betreft in orde is, kan hij dat later niet alsnog doen.

Overigens meent Tjittes dat gedeeltelijke rechtsverwerking ook mogelijk zou moeten zijn in het kader van de proportionaliteit van het rechtsgevolg ten opzichte van de gedraging.14