Einde inhoudsopgave
Kavelruil (Publicaties vanwege het Centrum voor Notarieel Recht) 2014/1.II.B.1.0
0. Introductie
mr. J.W.A. Rheinfeld, datum 31-01-2014
- Datum
31-01-2014
- Auteur
mr. J.W.A. Rheinfeld
- JCDI
JCDI:ADS479828:1
- Vakgebied(en)
Ruimtelijk bestuursrecht / Grondexploitatie
Voetnoten
Voetnoten
De wettekst van art. 17 sprak over de ‘verkregen’ massa Vgl. grenspost 1, hfdst. I, onderdeel G.6.a.
Aldus artikel 85 lid 5 WILG, Zie tevens onderdeel B.4 van dit hoofdstuk.
De Liw sprak overigens van een ‘ruilverkavelingsovereenkomst’. Om verwarring met de oude (wettelijke) ruilverkaveling te voorkomen, prefereer ik de term ‘kavelruilovereenkomst.’
Nederlandsch Landbouw Comité, Rapport omtrent Ruilverkaveling met Ontwerp van Wet en Memorie van Toelichting, Memorie van Toelichting, p. 31 gebruikt de term ‘massa’ reeds: ‘alle gronden, waarover men eene ruilverkaveling wenscht te houden, worden samengevoegd tot eene massa, welke daarna opnieuw wordt verdeeld.’
Zie in dit kader B.F. Preller, ‘Commentaar op het wetsvoorstel Wet inrichting landelijk gebied (Wilg) met betrekking tot kavelruil’, p. 501, alsmede B.F. Preller, ‘Ontwikkelingen in rechtspraak en wetgeving rond kavelruil’, p. 16.
Aldus B.F. Preller, ‘Kavelruil onder de Wet inrichting landelijk gebied nader beschouwd’.
Waarover meer in onderdeel d hierna. H.F.A.M. Schuurmans, ‘Kavelruil’, p. 58 noemt het ruilen van grond treffend het wezenskenmerk van elke kavelruil.
Zie ook B.F Preller, ‘De perikelen rond de definitie van kavelruil’, in: Agrarisch recht 2006/9, p. 637 e.v.
Zie B.F Preller, ‘Ontwikkelingen in rechtspraak en wetgeving rond kavelruil’, p. 16, waarin de auteur concludeert dat de rechtstreekse wederkerigheid in de meeste kavelruiltransacties ook niet voorkomt. Zie tevens B.F Preller, ‘De Wet inrichting landelijk gebied en kavelruil’, in: JBN 2007/ 10. Zie nader onderdeel C.3 van dit hoofdstuk.
Zie onderdeel G.6.i van het vorige hoofdstuk.
Zie tevens D.W. Bruil, A. Verduijn, ‘Herverkaveling en kavelruil: katalysatoren voor de inrichting van het landelijk gebied’, p. 61. In de uitspraak ABRS 29 oktober 2003, nr. ECLI:NL:RVS:2003:AM5489 (besproken in het vorige hoofdstuk, onderdeel 6.G.j.5) is sprake van ruil door opschuiving, maar gezien het feit dat een koop-verkooptransactie binnen de keten van partijen naar het oordeel van de rechter volledig los stond van het ruilproces, kwam de kavelruilovereenkomst uiteindelijk niet voor goedkeuring in aanmerking. Zie in dit verband tevens de ruilschema’s (m.n. nr. 2), opgenomen aan het slot van dit onderzoek.
In gelijke zin: B.F. Preller, ‘Commentaar op het wetsvoorstel Wet inrichting landelijk gebied (Wilg) met betrekking tot kavelruil’, p. 502. Zie tevens onderdeel F.7 van het vorige hoofdstuk, waar ik o.a. pleitte voor de introductie van de term ‘herverkaveling bij overeenkomst.’
B.F. Preller, ‘Kavelruil en de vrijstelling van overdrachtsbelasting’, in: LTB 2005/1, p. 16.
Kamerstukken II 2005/2006, 30509, nr. 21, waarover uitgebreid onderdeel A.2.c van dit hoofdstuk. Zie tevens onderdeel E.l.c van dit hoofdstuk. Zie ook B.F. Preller, ‘De Wet inrichting landelijk gebied en kavelruil’, in: LTB 2010/6-7, p. 3, alsmede B.F. Preller, ‘De Wet inrichting landelijk gebied en kavelruil’, in: JBN 2007/10 en ten slotte B.F. Preller, ‘Kavelruil onder de Wet inrichting landelijk gebied nader beschouwd’.
Zie B.F. Preller ‘Commentaar op het wetsvoorstel Wet inrichting landelijk gebied (Wilg) met betrekking tot kavelruil’, in: Agrarisch recht 2006/9, p. 503.
In artikel 85 lid 1 is de definitie van het instrument opgenomen. Deze definitie, die de hoofdkenmerken van kavelruil bevat, luidt als volgt:
“Ruilverkaveling bij overeenkomst is de schriftelijk aan te gane en in de openbare registers in te schrijven overeenkomst waarbij drie of meer eigenaren zich verbinden bepaalde, hun toebehorende onroerende zaken samen te voegen, de gegeven1massa op bepaalde wijze te verkavelen en onder elkaar bij notariële akte te verdelen, (onderstreping door mij.JR)”
Uit deze definitie is een aantal voorwaarden te destilleren, waaraan voldaan moet zijn om een ‘gewone’ ruiling van gronden aan te kunnen merken als een kavelruil in de zin der wet:
er dienen drie of meer partijen (eigenaren) te zijn die zich (door middel van een in de openbare registers in te schrijven2 overeenkomst3) verbinden;
om bepaalde, hun toebehorende onroerende zaken samen te voegen;
de gegeven massa4 op een bepaalde wijze te verkavelen (ruilen);
en onder elkaar bij notariële akte te verdelen.
Wanneer er niet drie of meer, maar slechts twee eigenaren een overeenkomst aangaan met dezelfde inhoud als een ruilverkaveling bij overeenkomst, dan treden wij uit de kavelruilsfeer en is er sprake van een gewone civielrechtelijke ruil (7:49 BW)5 en niet van een ruilverkaveling bij overeenkomst ex artikel 85 lid 1 WILG. Wanneer er meer dan drie partijen aan de overeenkomst deelnemen, dan moet, om te kunnen beoordelen of er sprake is van een overeenkomst van kavelruil, de integrale tekst van de overeenkomst met alle daarin opgenomen in te brengen en toe te delen onroerende zaken in de beoordeling worden betrokken.6
Uit de definitie blijkt tevens dat er in elke kavelruil ook daadwerkelijk ‘samenvoeging’ en ‘verkaveling’ van onroerende zaken dient plaats te vinden, 7 waarbij moet worden aangetekend dat het begrip ‘kavelruil’ in dit kader afwijkt van het begrip ‘ruil’ als bedoeld in artikel 7:49 BW, waarbij partijen zich verbinden elkaar over en weer een zaak in plaats van de andere te geven.8 Een rechtstreekse wederkerigheid, zoals in 7:49 BW het geval is, is bij kavelruil niet vereist.9 Onder ‘ruil’ in kavelruiltermen kan door de afwezigheid van dit vereiste ook de zogenaamde ‘ruil door opschuiving’ worden begrepen. Deze vorm van ruil is in bijlage 3 van de (bij inwerkingtreding van de WILG vervallen) Instructie Kavelruil10 met zoveel woorden genoemd en wordt aldaar als volgt omschreven:
“Drie partijen brengen grond in (partijen 1, 2 en 3 ). Eén partij verkoopt zijn g rond aan de tweede partij, wiens grond door ruil (opschuiving) verkregen wordt door de derde partij. De grond van deze laatste partij wordt verkregen door een vierde partij, welke met geld toetreedt teneinde grond te verkrijgen. Hier is geen sprake van onderlinge ruil tussen twee partijen, maar van ruil door opschuiving. Aangezien van grondruil sprake is indien een partij grond afitoot én terugkrijgt, voldoet dit aan de normen voor een minimale kavelruil.” (onderstreping door mij, JR) 11
Opvallend is dat aan voormelde, op sommige onderdelen bijzondere, aspecten van het (toch essentiële) element ‘ruil’ uit het woord ‘kavelruil’, geen expliciete aandacht is besteed tijdens de parlementaire behandeling van de WILG. Noch in de wet, noch in de parlementaire stukken zijn opmerkingen te vinden die kunnen worden gebruikt als handvat bij het nader inkleuren van de inhoud, reikwijdte en toepassingsmogelijkheden van de ‘ruil’ binnen de kaders van de kavelruil-regelgeving. Een omschrijving van het ruilbegrip zou mijns inziens niet hebben misstaan in artikel 85 lid 1 WILG.’Ruilen’ vormt immers de basis van iedere kavelruil, waarbij de term ‘ruil’ mijns inziens ongelukkig gekozen is: er wordt immers dikwijls niet daadwerkelijk ‘geruild’ binnen een kavelruiltraject.12 Ik sluit me in dit kader aan bij de woorden van Preller:
“Samenvoegen, verkavelen en verdelen duiden het ruilproces aan.”13
Voor een nader onderzoek naar de ‘ruil’ en de mogelijke parallellen met het civielrechtelijke ruilbegrip zij verwezen naar onderdeel C.3 hierna.
De overige in de definitie gebruikte begrippen, te weten de termen ‘eigenaren’, ‘samenvoeging’, ‘massa’, ‘verkavelen’ en ‘verdelen’ zijn, op aandringen van (met name) Kamerlid Slob, door de minister nader verduidelijkt in zijn brief van 8 september 20 06.14 Voor deze nadere verduidelijking is door de wetgever gebruik gemaakt van de tekstvoorstellen, zoals geformuleerd door Preller in zijn rapport over de regeling van kavelruil in het wetsvoorstel WILG.15