Hof Den Haag, 03-11-2020, nr. BK-19/00311

In (de aanvulling op) haar bezwaar heeft belanghebbende onder meer verzocht om een afwaardering van de fiscale boekwaarde van de sloopwoningen tot de marktwaarde van de ondergrond van de opstallen. Daarbij heeft belanghebbende aan de opstallen een waarde van nihil toegekend.

Het bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde verlies voor het jaar 2011 van € 19.156.240 heeft voor een gedeelte groot € 10.330.482 betrekking op de afwaardering van de sloopwoningen tot de lagere bedrijfswaarde van de opstallen en ondergrond. In zijn brief van 5 december 2017 betreffende het bezwaarschrift van belanghebbende merkt de Inspecteur hierover op:

"Hoewel dit naar de letter niet specifiek in uw brief staat vermeld veronderstellen wij voorts dat ter vaststelling van de bedrijfswaarde de marktwaarden zijn verhoogd met overdrachtskosten (…)"

Oordeel van de Rechtbank

3. De Rechtbank heeft het volgende overwogen.

"Beoordeling van het geschil

8. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat in het onderhavige geval, waarbij bestaande sociale huurwoningen worden gesloopt om nieuwe woningen, bestaande uit een mix van sociale huurwoningen, duurdere huurwoningen en koopwoningen, te realiseren, de kostprijs van de nieuwbouwwoningen in beginsel uit de boekwaarde (in het onderhavige geval gelijk aan de bedrijfswaarde) van de gesloopte woningen, te vermeerderen met de investeringen ter zake van de nieuwbouw (vgl. Hoge Raad 28 oktober 1992, nr. 28.374, ECLI:NL:HR:1992:ZC5148, BNB 1993/37). Het is op grond hiervan in beginsel in strijd met goedkoopmansgebruik om, zoals [belanghebbende] voorstaat, de (na afwaardering tot bedrijfswaarde resterende) boekwaarde van de opstallen in één keer in het jaar van sloop ten laste van het resultaat over 2011 te brengen.

9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [belanghebbende], tegenover de betwisting van [de Inspecteur], niet aannemelijk gemaakt dat in het jaar 2011 sprake was van een situatie waarin de sloopwoningen in de bedrijfsuitoefening van [belanghebbende] waren ‘versleten’ als bedoeld in het arrest BNB 1993/240. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat [belanghebbende] niet aannemelijk heeft gemaakt dat de sloopwoningen in het onderhavige jaar niet meer door haar konden worden verhuurd en er bij [belanghebbende], anders dan in het hiervóór genoemde arrest, geen sprake was van een verhoudingsgewijs geringe bedrijfswaarde van de sloopwoningen (vgl. Hof Leeuwarden 23 mei 2007, ECLI:NL:GHLEE:2007:BA6098). Dat [belanghebbende] op grond van haar volkshuisvestelijke taak (in de toekomst) verplicht was meer duurzamere (huur)woningen aan te bieden, maakt dit oordeel niet anders. Dat renovatie per saldo onrendabeler zou zijn dan wel het technisch niet haalbaar zou zijn om de sloopwoningen te renoveren, maakt dit naar het oordeel van de rechtbank evenmin anders.

10. Gelet op wat hiervóór is overwogen, zal de rechtbank het beroep ongegrond verklaren. De rechtbank ziet anders dan [belanghebbende] geen aanleiding prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad.

Proceskosten

Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding."

Omschrijving geschil in hoger beroep, standpunten en conclusies van partijen

In geschil is of belanghebbende de boekwaarde van de sloopwoningen, die gelijk is aan de bedrijfswaarde, verder ten laste van de winst mag afwaarderen tot de marktwaarde van de ondergrond. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend, de Inspecteur ontkennend.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat het voor het boekjaar 2011 vastgestelde verlies met € 6.339.254 moet worden verhoogd tot € 25.495.494. De verhoging van het vastgestelde verlies betreft een aanvullend afwaarderingsverlies voor de sloopwoningen. Dit aanvullende afwaarderingsverlies is als volgt berekend:

Door de verhoging van het vastgestelde verlies voor 2011 met € 6.339.254 bedraagt het totaalbedrag van de niet verrekende verliezen ultimo 2011 € 26.585.323.

De Inspecteur heeft het standpunt van belanghebbende gemotiveerd bestreden.

Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en tot nadere vaststelling van het verlies voor het boekjaar 2011 op € 25.495.494.

De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Beoordeling van het hoger beroep

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 21 april 1993, ECLI:NL:HR:1993:BH8556, BNB 1993/240 (het Warenhuisarrest ) onder meer overwogen:

"3.5. In een geval als het onderhavige – waarin naar het Hof heeft geoordeeld, sprake is van de vervanging van twee in de bedrijfsuitoefening versleten warenhuizen door een functioneel zelfde bedrijfsmiddel, het nieuwe warenhuis, dat van vrijwel dezelfde omvang is als de gesloopte warenhuizen – noopt goed koopmansgebruik niet tot de toerekening van de boekwaarde of de bedrijfswaarde van de versleten warenhuizen aan de kostprijs van het nieuwe bedrijfsmiddel. Daaraan doet niet af dat, naar ’s Hofs uitspraak uitwijst, aan het gesloopte object nog een verhoudingsgewijs geringe bedrijfswaarde kon worden toegekend."

Belanghebbende neemt het standpunt in dat zij de fiscale boekwaarde van de sloopwoningen mag afwaarderen tot de marktwaarde van de ondergrond van die opstallen en het verschil als verlies in aanmerking mag nemen. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft zij – samengevat – het volgende aangevoerd. In het Warenhuisarrest (zie 5.1.1). heeft de Hoge Raad geoordeeld dat indien in de bedrijfsuitoefening versleten, verouderde opstallen worden gesloopt zodat zij door nieuwe opstallen kunnen worden vervangen, de boekwaarde of de bedrijfswaarde van de gesloopte opstallen niet aan de kostprijs van de vervangende opstallen hoeft te worden toegerekend. Dit betekent dat de fiscale boekwaarde van de gesloopte opstallen ineens ten laste van het fiscaal resultaat kan worden gebracht. Een resterende boekwaarde van de opstal voorafgaande aan de sloop betekent dat in het verleden kennelijk te weinig is afgeschreven. Door de fiscale boekwaarde van de gesloopte opstallen ineens ten laste van het resultaat te brengen, worden de te lage afschrijvingen in het verleden gecorrigeerd. Als een opstal naar de opvatting van de ondernemer in de bedrijfsuitoefening is versleten, is dat voldoende reden om de fiscale boekwaarde van de opstal niet aan de kostprijs van het nieuwe bedrijfsmiddel toe te rekenen. Niet van belang is dus of de opstal in technische zin is versleten.

Naar de opvatting van de Inspecteur dient het Warenhuisarrest anders te worden uitgelegd. In het arrest is op basis van de specifieke omstandigheden van het geval waarop het arrest betrekking heeft, een uitzondering gemaakt op het uitgangspunt dat de boekwaarde dan wel de lagere bedrijfswaarde van een gesloopt gebouw moet worden toegerekend aan de kostprijs van het nieuw gerealiseerde gebouw. Dat in de casus van het arrest de gesloopte warenhuizen waren versleten, wil zeggen dat de technische levensduur van de warenhuizen was verstreken. Hiervan is in dit geval geen sprake. Dat sloop voor de sociale huurwoningen de enige optie was, heeft belanghebbende niet feitelijk onderbouwd. Ook is, anders dan in de casus van het Warenhuisarrest, in dit geval geen sprake van vervanging door een functioneel zelfde bedrijfsmiddel, noch van verhoudingsgewijs geringe bedrijfswaarden van de gesloopte gebouwen voorafgaande aan de sloopbeslissing.

Uit vaste jurisprudentie van de Hoge Raad volgt dat indien een bestaand gebouw wordt opgeofferd ten behoeve van de stichting van een nieuw gebouw, de boekwaarde dan wel de lagere bedrijfswaarde van het gesloopte gebouw wordt gerekend tot de kostprijs van dat nieuw gestichte gebouw (vgl. HR 28 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5148, BNB 1993/37, HR 25 maart 1987, ECLI:NL:HR:1987:AW7717, BNB 1987/151 en HR 21 april 1971, ECLI:NL:HR:1971:AX4966, BNB 1971/108). Hetgeen in het Warenhuisarrest is geoordeeld doet aan dit uitgangspunt niet af.

In het Warenhuisarrest is geoordeeld dat goed koopmansgebruik in dat geval, gelet op de daar aan de orde zijnde specifieke omstandigheden, niet noopte tot de toerekening van de boekwaarde of de bedrijfswaarde van de versleten warenhuizen aan de kostprijs van het nieuwe bedrijfsmiddel. Voor zover belanghebbende het standpunt inneemt dat het Warenhuisarrest ertoe moet leiden dat een resterende boekwaarde van een te slopen opstal steeds kan worden afgewaardeerd tot nihil, volgt het Hof dit standpunt dus niet.

Het is aan belanghebbende om de feiten en omstandigheden aan te voeren, en bij betwisting daarvan door de Inspecteur, aannemelijk te maken die de conclusie kunnen dragen dat goed koopmansgebruik in het onderhavige geval ertoe leidt dat zij, in afwijking van het onder 5.3.1. vermelde uitgangspunt, de boekwaarde van de gesloopte opstallen ineens ten laste van het resultaat over 2011 kan brengen en derhalve niet tot de kostprijs van de nieuwbouwwoningen hoeft te rekenen.

Belanghebbende heeft, om aannemelijk te maken dat de sloopwoningen toen zij gesloopt werden, in de bedrijfsuitoefening versleten waren, aangevoerd dat de woningen geen nutsprestaties meer opleverden en zodoende niet meer bijdroegen aan haar bedrijfsuitoefening, welke bestaat uit het in continuïteit voorzien in betaalbare en passende huisvesting voor haar financieel minder draagkrachtige doelgroep. Verder verkeerden de sloopwoningen voorafgaande aan de sloop in slechte staat en voldeden zij, onder meer qua indeling en wooncomfort, niet meer aan de eisen van deze tijd . Het verder verhuren van de woningen zou leiden tot onaanvaardbaar hoge woonlasten, met name energiekosten, voor belanghebbendes doelgroep waardoor verdere verhuur afbreuk zou doen aan belanghebbendes doelstelling en haar wettelijke verplichting om te voorzien in betaalbare en passende huisvesting voor haar doelgroep. In die zin is dan ook geen sprake van het opofferen van woningen die in de bedrijfsuitoefening van belanghebbende waarde hadden ten behoeve van de nieuwbouwwoningen. De Inspecteur heeft deze stellingen betwist. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende.

Uit hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, zoals het verstrekte deel van het Bouw- en technische rapportage wijk [wijknaam] (zie 2.6) en "Onderzoek en advisering Conclusie van de uitgevoerde onderzoeken Toekomst wijk [wijknaam] [woonplaats 2] " (zie 2.7) volgt niet dat de sloopwoningen in technische dan wel economische zin zodanig waren versleten dat deze niet meer verhuurd konden worden. De gemiddelde waarde per sloopwoning die uit de verstrekte WOZ-, boek- en marktwaardes kunnen worden afgeleid, ondersteunt evenmin belanghebbendes standpunt dat de gesloopte woningen in de bedrijfsuitoefening van belanghebbende versleten waren en daarin geen waarde meer hadden. Dat, zoals belanghebbende heeft gesteld, het slopen en vervangen van de sloopwoningen wenselijk was voor de bedrijfsuitoefening van belanghebbende omdat het verder verhuren van de woningen zou leiden tot hogere woonlasten (energiekosten) voor belanghebbendes doelgroep, er vraag was naar andere typen woningen dan belanghebbende kon aanbieden en belanghebbende doelstellingen uit het Energiebesparingsconvenant diende na te komen, is evenmin voldoende om op grond daarvan te oordelen dat de gesloopte woningen voorafgaande aan de sloop geen waarde toekwam omdat zij in de bedrijfsuitoefening versleten waren.

Met hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd heeft zij niet aannemelijk gemaakt dat in dit geval, zoals in de casus van het Warenhuisarrest, de gesloopte opstallen (de sloopwoningen) zijn vervangen door functioneel gelijke bedrijfsmiddelen (de nieuwe woningen). Immers, de gesloopte sociale huurwoningen zijn vervangen door een mix van sociale huurwoningen, duurdere huurwoningen en koopwoningen. De duurdere huurwoningen en koopwoningen hebben binnen de bedrijfsuitoefening van belanghebbende een andere functie dan de sociale huurwoningen. Ook heeft belanghebbende met hetgeen zij heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat in dit geval, zoals in het Warenhuisarrest, de vervangende bedrijfsmiddelen (de nieuwe woningen, al dan niet in het sociale huursegment) van vrijwel dezelfde omvang zijn als de sloopwoningen.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen komt het Hof tot de conclusie dat belanghebbende de boekwaarde van de sloopwoningen niet ten laste van de winst mag afwaarderen tot de marktwaarde van de ondergrond.

Slotsom

Het hoger beroep is ongegrond.

Proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding een van de partijen te veroordelen in de proceskosten.

Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is vastgesteld door G.J. van Leijenhorst, H.A.J. Kroon en I. Obbink-Reijngoud, in tegenwoordigheid van de griffier R. Wijkstra. De beslissing is op 3 november 2020 in het openbaar uitgesproken. Wegens verhindering van de voorzitter is de uitspraak ondertekend door raadsheer Kroon.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. - de naam en het adres van de indiener;

b. - de dagtekening;

c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. - de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.