16.5.3.2 Zakelijke rechten op onroerende goederen (actio in rem)

Uitgaande van de strekking van art. 22 sub 1 EEX-V°/16 sub 1 Verdrag, dient te worden onderzocht wat 'zakelijke rechten op onroerende goederen' zijn.1 Uitgangspunt is dat het begrip 'zakelijke rechten op onroerende goederen' eng dient te worden uitgelegd.2 Wat is een 'zakelijk recht' en een 'onroerend goed'3in de zin van art. 22 sub 1 EEX-V°/16 Verdrag?

In alle staten van continentaal Europa bestaat een strikt afgebakend systeem van zakelijke rechten en onroerende goederen.4 Tussen de systemen bestaan echter verschillen. Natrekking, de definitie van het bestaan van een onroerend goed of een (beperkt zakelijk) recht kunnen tot verschillende uitkomsten leiden. Een verordeningsc.q. verdragsautonome uitleg zou ook hier mogelijk zijn en passen in de tendens om de begrippen in art. 22 EEX-V°/16 Verdrag autonoom uit te leggen.5 Aan de andere zijde zou daarmee verwarring ontstaan, omdat in de nationale jurisprudentie het begrip `onroerend goed' aanleiding heeft gegeven tot gedetailleerde jurisprudentie en de wetgeving een gesloten systeem kent van zakelijke rechten. Daarom lijkt het aan de geadieerde rechter om te bepalen aan de hand van het nationale recht van de staat waar het onroerend goed is gelegen of sprake is van een onroerend goed.6 Een autonome uitleg van 'onroerend goed' is niet voor de handliggend. De lex rei sitae is beslissend.7 Dat sluit dan ook aan bij art. 295 EG dat uitdrukkelijk voorziet dat het EG-Verdrag de regeling van het eigendomsrecht onverlet laat.

Het Hof van Justitie heeft ingekleurd wat 'zakelijke rechten' zijn. Het Hof van Justitie heeft allereerst duidelijk gemaakt dat het gaat om de 'actio in rem' betreffende een onroerend goed.8 Daarmee geeft het Hof te kennen dat een 'actio in personam' niet onder zakelijke rechten op onroerende goederen valt. Alle verbintenisrechtelijke vorderingen, dus ook vorderingen tot ontbinding, vernietiging, nietigverklaring of opzegging van rechtshandelingen die een onroerend goed tot onderwerp hebben, worden niet door 22 sub 1 EEX-V°/16 sub 1 Verdrag beheerst.9 De actio in personam valt daarentegen wel onder art. 22 sub 1 EEX-V°/16 sub 1 Verdrag, indien het gaat om huur of pacht van onroerende goederen.10 In een aantal arresten heeft het Hof van Justitie verder uitgewerkt wat de actio in rem omvat.11 Het belangrijkste verschil tussen beide is dat het zakelijke recht tegen eenieder moet kunnen worden tegengeworpen en derhalve niet alleen tegen de debiteur.12 De vordering dient er tot slot toe te strekken de vestiging, omvang, hoedanigheid, uitoefening van het eigendomsrecht of het bezit van het onroerend goed of andere zakelijke rechten op dit onroerend goed vast te stellen.13 Een vordering tot ontbinding en schadevergoeding van een koopovereenkomst betreffende onroerend goed valt derhalve niet onder art. 16 EEX, omdat het om een actio in personam gaat.14 De nationale rechtspraak lijkt de uitleg van het Hof van Justitie in de praktijk toe te passen.15 Mijns inziens dient onder 'zakelijke rechten op onroerende goederen' te worden verstaan: rechten die rechtstreeks voortvloeien uit een absoluut recht dat de houder geldend kan maken tegenover eenieder en betrekking heeft op de omvang, hoedanigheid, inhoud of het bestaan van het (eigendoms)recht.16

Wat zijn de mogelijkheden voor forumkeuze? Naar mijn mening valt een vordering tot levering van een zakelijk recht op grond van een overeenkomst niet onder 22 sub 1 EEX-V°/16 sub 1 Verdrag.17 Bij een vordering tot levering zal het vaak gaan om de nakoming van een verbintenis tot levering. Een vordering tot nakoming van een verbintenis is een actio in personam. Evenmin valt de vordering tot verdeling van een onroerend goed onder art. 22 EEX-V°/16 Verdrag.18 Deze vordering kan immers slechts geldend worden gemaakt tegen de deelgenoten en is een persoonlijke vordering. Een vordering strekkende tot openbare verkoop in het kader van een dergelijke verdeling is mijns inziens echter een zakelijke vordering die valt binnen het toepassingsbereik van art. 22 EEX-V°/16 Verdrag.19

In het algemeen zal een forumkeuze kunnen worden opgenomen in (timesharing)-overeenkomsten, trusts over zakelijke rechten en de overdracht van de rechten uit de overeenkomst of (aan)delen die in dat verband zijn uitgegeven. Daarbij dient rekening te worden gehouden met Afdeling 4 EEX-V°Nerdrag, omdat een timesharing overeenkomst gemakkelijk een consumentenovereenkomst kan zijn zodat de mogelijkheid tot het overeenkomen van een forumkeuze is beperkt.20 Ook indien timesharing is geregeld door lidmaatschap van een vereniging of `club', is een forumkeuze mogelijk, bijv. in de statuten van de vereniging of de overeenkomst met het lid.21 Sommige vorderingen inzake timesharing vallen daarentegen onder art. 22 sub 1 EEX-V°/ 16 Verdrag. Dat zal mede worden bepaald door de vraag of timesharing volgens de lex rei sitae een zakelijk recht is en de band tussen de overeenkomst en het onroerend goed.22 Met AG Geelhoed meen ik dat de inhoud van de timesharingovereenkomst doorslaggevend is en niet de benaming of de vorm.23Is het een zakelijk recht, dan vallen vorderingen tot gebruik en de omvang (inclusief bestaan en inhoud) onder art. 22 sub 1 EEX-V°/16 sub 1 Verdrag.24 Vorderingen tot levering of schadevergoeding jegens de projectontwikkelaar wegens verkeerde voorspiegelingen of de betaling van de koopprijs vallen echter onder de algemene regels van internationale bevoegdheid, inclusief forumkeuze.25

Gemengde acties betreffende onroerende goederen of persoonlijke vorderingen die gedeeltelijk betrekking hebben op een zakelijk recht vallen buiten het toepassingsbereik van art. 22 sub 1 EEX-V°/16 sub 1 EEX. Dat volgt uit de strikte uitleg van het Hof van Justitie26 en art. 6 sub 4 EEX-V°Nerdrag dat een alternatief forum creëert voor gemengde (zakelijke en persoonlijke) vorderingen. Ook acties uit onrechtmatige daad wegens de inbreuk op een zakelijk recht vallen buiten het bereik van art. 22 sub 1 EEX-V°/16 sub 1 Verdrag.27 Hetzelfde geldt voor een vordering tot vergoeding van schade veroorzaakt door een onroerend goed.28 Deze regel is niet van toepassing op het burenrecht, een onderwerp dat typisch wordt bestreken door art. 22 sub 1 EEX-V°/16 sub 1 Verdrag.29 Art. 22 sub 1 EEX-V°/16 sub 1 Verdrag lijkt met name voor zulke geschillen te zijn geschreven. Ik laat dat hier verder onbesproken, omdat deze geschillen - bij gebreke van een overeenkomst en een forumkeuze - van weinig belang zijn.