Zekerheid voor de vastgoedfinancier (R&P nr. VG9) 2019/1.1:1.1 Introductie van het onderwerp

Zekerheid voor de vastgoedfinancier (R&P nr. VG9) 2019/1.1

1.1 Introductie van het onderwerp

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

De kredietcrisis die in 2008 om zich heen greep, liet de markt voor commercieel vastgoed niet onberoerd. De Nederlandsche Bank sprak in haar kwartaalbericht van december 2009 van een omslag op die markt, omdat zich plotseling forse prijsdalingen voordeden bij zowel kantoor- als winkelpanden, woningen en bedrijfsgebouwen.1 Dergelijke panden zijn ‘commercieel vastgoed’ als zij door de eigenaar worden aangehouden vanwege de inkomsten die de panden opleveren, bijvoorbeeld door ze te verhuren. Het vastgoed wordt niet door de eigenaar zelf gebruikt.

Waardedaling van dit vastgoed zorgt er in de eerste plaats voor dat het vermogen van de eigenaar afneemt. Is het vastgoed daarnaast met vreemd vermogen gefinancierd, dan vertaalt de waardedaling zich voor de financier in een verhoogd aflossingsrisico. Dat risico verwezenlijkt zich bijvoorbeeld bij het einde van de looptijd van een krediet. De eigenaar zal op dat moment op zoek moeten naar herfinanciering. Het zal echter lastig zijn om voor het volledige bedrag herfinanciering te vinden als de te financieren panden minder waard zijn geworden.2 En zonder herfinanciering is de kans groot dat de eigenaar zijn lening niet tijdig aan de financier kan terugbetalen.3 De economische tegenwind vergroot bovendien het risico dat rente- en aflossingstermijnen niet meer worden betaald. Het is immers niet ondenkbaar dat de vastgoedeigenaar/kredietnemer door de economische malaise ook zelf in betalingsproblemen raakt en daardoor de vorderingen van zijn schuldeisers – waaronder die van zijn financier – niet meer kan voldoen.4

Die situatie, waarin een kredietnemer niet meer kan voldoen aan zijn betalingsverplichtingen, komt natuurlijk niet alleen in tijden van crisis voor. Een terugbetalingsrisico bestaat ook onder ‘normale’ economische omstandigheden. Gewoonlijk wordt dat risico door financiers afgedekt met zekerheden. Bij financiering van vastgoed moet dan vooral worden gedacht aan het vestigen van een hypotheekrecht: een goederenrechtelijk zekerheidsrecht op het vastgoed zelf.5 Zo’n hypotheekrecht geeft de financier onder meer een recht van parate executie.6 Dat houdt in dat de financier bij verzuim van de kredietnemer het verhypothekeerde vastgoed zonder rechterlijke tussenkomst mag verkopen.7 Hij mag zich vervolgens met voorrang boven de andere schuldeisers op de verkoopopbrengst verhalen.8

Deze verkoopbevoegdheid bleek echter tijdens de crisis niet altijd voldoende zekerheid te bieden.9 Door de forse waardedalingen was het vastgoed niet zelden ‘onder water’ komen te staan: de waarde was zo ver gedaald, dat deze lager was geworden dan het bedrag van de verzekerde vordering. In dat geval brengt een executieverkoop niet genoeg op om die schuld volledig af te kunnen lossen. Na verkoop resteert dan een onverzekerde – en meestal onverhaalbare – restvordering op de kredietnemer en bijbehorende verliezen voor de financier.10 Een (executie)verkoop is in die situatie daarom noch in het belang van de financier, noch de kredietnemer of zijn overige schuldeisers. Eigenlijk wordt alleen de executiekoper er beter van: hij verkrijgt het vastgoed immers tegen een lage (executie)prijs.

De crisis heeft hiermee een zwakte van het Nederlandse hypotheekrecht aan het licht gebracht.11 Door een (vermeend) gebrek aan alternatieven voor verkoop staat een hypotheekhouder in een slechte verkoopmarkt met zijn rug tegen de muur; hij kan in feite weinig anders doen dan verlies nemen. Dat werpt de vraag op of uitwinning door een hypotheekhouder niet ook op andere manieren mogelijk zou zijn, waarbij dat verlies kan worden voorkomen of beperkt. Oftewel: zijn er naast verkoop nog andere bevoegdheden of instrumenten die eraan kunnen bijdragen dat een hypotheekhouder – óók onder slechtere economische omstandigheden – een zo groot mogelijk deel van zijn hypothecaire vordering krijgt terugbetaald?

Gelet op de huidige stabilisering van de (commercieel) vastgoedmarkten,12 is die vraag op dit moment minder prangend.13 Maar vanwege de cyclische aard van de economie zullen zich ook in de toekomst perioden van prijsdaling voordoen en krijgen hypotheekhouders mogelijkerwijs weer te maken met onderdekking. Daarnaast beïnvloeden ook andere factoren de vraag naar commercieel vastgoed. Zo vermindert een toenemende mate van thuis- en flexwerken de vraag naar kantoorruimte en laat online winkelen de vraag naar fysieke winkelruimte afnemen.14 Een hypotheekhouder kan zich daarom ook in economisch betere tijden geconfronteerd zien met waardedaling van zijn onderpand, waardoor ook in die gevallen alternatieven voor een verliesgevende verkoop verlichting zouden kunnen brengen.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.