5.1.3 Gedragsnorm

“3.10 Het hof deelt het oordeel van de voorzieningenrechter dat de situatie ten tijde van het bestreden vonnis onhoudbaar was. De spanning liep op en de vrees was gerechtvaardigd dat er een keer iets zeer ernstigs zou gebeuren als [appellant] in zijn woning zou blijven. Twee sommatiebrieven van Eigen Haard hadden niet het gewenste effect gehad; ook na de laatste brief hebben er confrontaties plaatsgevonden tussen [appellant] en [A] en [appellant] en de familie [B]. Ontruiming en verhuizing van [appellant] naar een andere woning, zoals na het vonnis heeft plaatsgevonden, was gelet op het aandeel van [appellant] in de veroorzaking van de problemen, een gepaste maatregel. Het gedrag van [appellant] vormde een ernstige inbreuk op zijn verplichting zich als een goed huurder te gedragen en als verhuurder had Eigen Haard jegens de andere bewoners de plicht daartegen op te treden. […]”

“4.1.3. Bewoners van naburige woningen hebben (onder meer in 2003 en 2004) regelmatig bij SSW geklaagd over overlast (onder meer nachtelijk lawaai, luidruchtige bezoekers, vuilniszakken in de gang, open laten van de toegangspoort tot het binnenplein, uitschelden en bedreigen van andere bewoners) door bewoners c.q. gebruikers van de woning, waaronder een zoon van [X.].

[…]

4.15. Op grond van het voorgaande staat vast dat [X.] gedurende langere tijd en in ernstige mate tekort is geschoten in zijn wettelijke verplichting zich ten aanzien van het gebruik van de woning als een goed huurder te gedragen (art. 7:213 BW) en tevens dat [X.] heeft gehandeld in strijd met artikel 8, leden 13 en 14 van de Algemene Huurvoorwaarden.

4.16. Deze tekortkoming, waarvan naar de aard van de huurovereenkomst herstel niet meer mogelijk is, rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen. Het woonbelang van [X.] – nog daargelaten dat twijfels zijn gerezen of [X.] de woning daadwerkelijk nog zelf bewoonde – moet wijken voor het belang van SSW dat haar andere huurders gevrijwaard blijven van overlast als waarvan hier sprake is.”

“De Rechtbank heeft bij haar beoordeling van de vordering tot ontbinding, in cassatie terecht niet bestreden, tot uitgangspunt genomen dat de vraag of deze vordering kan worden toegewezen, moet worden beoordeeld aan de hand van art. 6:265 BW. Zij heeft evenwel vervolgens, kennelijk op grond van haar oordeel dat nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, geoordeeld dat de hiervoor vermelde gronden niet tot ontbinding kunnen leiden nu geen sprake is van verzuim. Aldus overwegende heeft de Rechtbank blijk gegeven van een onjuiste opvatting met betrekking tot de vraag wanneer nakoming onmogelijk is. Het gaat hier om een huurovereenkomst, die voor beide partijen voortdurende verplichtingen inhoudt. Indien een partij is tekortgeschoten in de nakoming van een dergelijke verplichting, kan deze weliswaar in de toekomst alsnog worden nagekomen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt en wat deze tekortkoming betreft is nakoming dan ook niet meer mogelijk. Hetzelfde geldt met betrekking tot het tekortschieten in de nakoming van verplichtingen om niet te doen. Dit een en ander brengt mee dat ontbinding mogelijk is ook zonder dat sprake is van verzuim.”3

“5. Als vaststaand kan worden aangenomen dat de aanwezigheid van [Y] in de woning van [gedaagde] een belangrijke oorzaak is van de overlast. De overlast is ook grotendeels begonnen of manifest geworden vanaf het moment dat [Y], na haar ontruiming uit haar huurwoning, bij [gedaagde] is ingetrokken. […]

6. Blijkens de verklaringen van de omwonenden bestaat de overlast uit geluidsoverlast door harde muziek, slaan met de deuren, gestamp, gegil, op de bel drukken en gelal en gebral van dronken mensen, hetzij in de woning, hetzij op de galerij, en met name ook in de nachtelijke uren. Verder wordt er geschreeuwd en gedreigd tegen omwonenden en hun kinderen. Een andere ingrijpende vorm van overlast wordt veroorzaakt door de voortdurende ruzies, het schelden en de mishandelingen tussen [gedaagde] en [Y] en het gegil en gehuil dat daarmee gepaard gaat. Het wordt door de omwonenden als beklemmend ervaren en roept gevoelens van onveiligheid op. Vast staat dat Woonconcept in verband met deze overlast zich genoodzaakt heeft gezien twee omwonenden en hun vrienden/familieleden een andere woning aan te bieden omdat deze personen psychisch dreigden in te storten.

[…]

10. Al het voorgaande leidt tot de conclusie, dat [gedaagde] als huurder toerekenbaar tekort schiet. Hij handelt met zijn overlast in strijd met het bepaalde in de huurovereenkomst zelf. Voorts handelt hij meer in het algemeen niet zoals dat op grond van de wet (art. 7:213 BW) van een goed huurder mag worden gevraagd. Daarbij overweegt de kantonrechter nog, dat [gedaagde] ook verantwoordelijk is voor de overlast veroorzaakt door personen die hij in zijn woning toelaat. Weliswaar is bij [gedaagde] sprake van psychische en lichamelijke gebreken, maar niet is gebleken dat deze van dusdanige aard of ernst zijn dat [gedaagde] niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor zijn eigen handelen. Gelet op de aard van de tekortkoming, de duur en de ernst ervan, alsmede gelet op het feit dat niet kan worden aangenomen dat de tekortkoming op korte termijn zal eindigen, zal de kantonrechter de huurovereenkomst ontbinden.”