Hof Den Haag, 23-10-2024, nr. BK-24/297

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 889.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag).

De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Een onderzoek ter zitting van de zaak heeft niet plaatsgehad. De griffier heeft partijen bij bericht van 17 juli 2024 meegedeeld dat het Hof voornemens is een zitting achterwege te laten, tenzij partijen uiterlijk binnen twee weken na de dagtekening van het bericht het Hof laten weten dat zij ter zitting willen worden gehoord. Partijen hebben niet verzocht om een mondelinge behandeling. Het Hof heeft vervolgens het onderzoek gesloten.

Feiten

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning uit 2019 met een gebruiksoppervlakte van 290 m². De oppervlakte van het perceel is ongeveer 2.145 m².

De Heffingsambtenaar heeft een matrix overgelegd waarin de waarde van de woning voor het onderhavige belastingjaar is getaxeerd. De matrix vermeldt de verkooptransacties van drie woningen, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten).

Belanghebbende heeft bij brief van 14 maart 2022 bezwaar gemaakt tegen de beschikking en de aanslag. In het bezwaarschrift is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:

“Tevens verzoek ik u conform artikel 40 Wet WOZ om alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan mij te verstrekken zodat ik de door u gemaakte keuzes te allen tijde kan controleren. Ik doel hierbij op alle stukken/gegevens die u bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van dit bezwaar heeft betrokken. Hieronder kunnen bijvoorbeeld vallen de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren van het onderhavige object en de referentiepanden, huurcijfers voor de gehanteerde huurwaarde, onderbouwing van de kapitalisatiefactor, de correctie in verband met Covid-19 etc. Dit verzoek ziet op de gehele bezwaarfase; ook als u na de hoorzitting nog nieuwe stukken in de procedure betrekt wil ik deze van u ontvangen.”

Belanghebbende heeft voormeld verzoek herhaald in de aanvulling van het bezwaarschrift van 20 juni 2022. Op 22 juni 2022 heeft het hoorgesprek plaatsgevonden. Het verslag van de hoorzitting vermeldt onder meer het volgende:

“Graag ontvangen wij inzicht in de gehanteerde KOUDV- en liggingsfactoren van de referentiepanden en het onderhavige object.

Graag ontvangen wij inzicht in de manier waarop en de percentages waarmee gecorrigeerd wordt bij afwijking van gemiddelde KOUDV- en liggingswaardering.

Graag ontvangen wij inzicht in de gehanteerde grondstaffel van de referentiepanden en het onderhavige object.

Graag ontvangen wij inzicht in het indexeringspercentage en in de onderbouwing van het indexeringspercentage van de referentiekoopsommen. Zowel voor- als na de geldende waardepeildatum.

Graag ontvangen wij inzicht in de waardering en de onderbouwing van de waardering van de bijgebouwen. Dit zowel van de referentiepanden als van het onderhavige object.”

De taxateur van de gemeente heeft op 7 juni 2022 aan belanghebbende met een voorbeeld in het systeem laten zien hoe de indexering per afzonderlijk verkoopcijfer tot stand komt. De grondstaffels zijn op 8 juni 2022 verstrekt. Tijdens het hoorgesprek zijn de vlokcodes van de woning en de vergelijkingsobjecten genoemd.

3. De Rechtbank heeft geoordeeld:

“2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Hoewel de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten qua bouwjaar en/of grondoppervlak (aanzienlijk) verschillen van de woning, acht de rechtbank bij afwezigheid van verkoopcijfers van beter vergelijkbare woningen, de gebruikte vergelijkingsobjecten zo goed mogelijk vergelijkbaar met de woning. Met de matrix en hetgeen overigens door de heffingsambtenaar is aangevoerd, maakt hij aannemelijk dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning waaronder het bouwjaar, de oppervlakte en de kwaliteit.

4. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. De stelling van belanghebbende dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld omdat het deel van het perceel dat uit water bestaat tot de grondoppervlakte is gerekend, faalt. De heffingsambtenaar heeft inzichtelijk gemaakt dat het toekennen van een lagere of geen waarde aan het water zou resulteren in een verhoging van de WOZ-waarde van de woning, nu twee van de drie vergelijkingsobjecten ook over water beschikken en dat oppervlak naar verhouding groter is dan bij de woning.

5. De rechtbank gaat voorbij aan de stelling van belanghebbende dat de WOZ-waarde moet worden verlaagd op basis van de WOZ-waarde van het buurpand. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder 2 is weergegeven. Door aan te sluiten bij WOZ-waarden van andere woningen zou afbreuk worden gedaan aan het hiervoor genoemde beginsel van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.

6. Belanghebbende stelt dat artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ is geschonden en verzoekt in dat kader om een proceskostenvergoeding, inclusief wettelijke rente. De stelling van belanghebbende wordt verworpen en het verzoek wordt afgewezen. De heffingsambtenaar heeft met de informatie die hij in de bezwaarfase aan belanghebbende heeft verstrekt aan de toezendplicht voldaan. De informatie die volgens belanghebbende ook had moeten worden toegezonden, betreft enkel nog informatie over de cijfermatige invloed van verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten op de waarde van de woning, en de waarde van de deelobjecten. De heffingsambtenaar is niet verplicht om deze informatie aan belanghebbende te verstrekken. Waarderen is geen exacte wetenschap en het beoordelen van de juistheid van de waarde gaat niet over de vraag of de samenstellende onderdelen van het object op de juiste bedragen zijn vastgesteld of om het vaststellen van de juiste bedragen van verschillen in KOUDV-factoren, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde als geheel.[1] De heffingsambtenaar heeft in dit kader nog aangevoerd dat de matrix, waarin deze informatie is verwerkt, pas in de beroepsfase handmatig wordt opgemaakt en enkel dient als hulpmiddel om na de waardevaststelling te onderbouwen dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

7. De rechtbank volgt de stelling van belanghebbende, dat de heffingsambtenaar de indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum niet inzichtelijk heeft gemaakt, evenmin. Met de overgelegde grafieken en de daarop gegeven toelichting heeft verweerder de gehanteerde indexeringspercentages voldoende inzichtelijk gemaakt. Tot slot wordt opgemerkt dat de heffingsambtenaar heeft gesteld dat tijdens de hoorzitting de taxateur aan de hand van een voorbeeld heeft laten zien op welke wijze de indexering tot stand komt en heeft aangeboden om dat ook voor andere objecten, waaronder de onderhavige, te laten zien maar dat de gemachtigde daar geen gebruik van wenste te maken. De rechtbank heeft geen aanleiding hieraan te twijfelen.

8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond.

[1] vgl. gerechtshof Den Haag 19 mei 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:886”

In geschil is, of:

- de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld;

- de Heffingsambtenaar de toezendverplichting heeft geschonden.

Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, tot vermindering van de waarde van de woning tot € 693.000 en tot veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten.

De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Waarde van de woning

De waarde van de woning wordt volgens artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44).

De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof is de Heffingsambtenaar hierin geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.

Naar volgt uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix is de waarde op een hoger bedrag bepaald dan de vastgestelde waarde. Daarbij is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De Heffingsambtenaar heeft in beroep aangevoerd dat er weinig woningen in de gemeente zijn die goed vergelijkbaar zijn met de woning. Er zijn rond de waardepeildatum vier woningen verkocht met een bouwjaar van na 2000, waarvan er twee een gebruiksoppervlakte hebben van meer dan 200 m2, namelijk [adres 2] en [adres 3] . Het vergelijkingsobject [adres 4] heeft bijna dezelfde gebruiksoppervlakte als de woning, maar heeft als bouwjaar 1987. Gelet op de overeenkomsten tussen de vergelijkingsobjecten en de woning en de omstandigheid dat er geen andere, beter vergelijkbare, vergelijkingsobjecten voorhanden zijn, is het Hof van oordeel dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. De vergelijkingsobjecten zijn verkocht op een datum die niet te ver van de waardepeildatum is gelegen, van twee vergelijkingsobjecten zijn de bouwjaren eveneens van na 2000 en van het andere vergelijkingsobject wijkt de gebruiksoppervlakte niet veel van de woning af. De verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning zijn niet dusdanig dat deze objecten niet goed bruikbaar zijn. De Heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met de objectkenmerken, de zogenoemde VLOK-codes van de woning en de vergelijkingsobjecten. Belanghebbende heeft in hoger beroep niets over de toegekende VLOK-codes aangevoerd en het Hof heeft geen reden te twijfelen aan de juistheid van de aan de woning en de vergelijkingsobjecten toegekende VLOK-codes en de wijze waarop aan de hand daarvan de waarde is herleid.

De stelling van belanghebbende dat de Rechtbank niet is ingegaan op het door belanghebbende als vergelijkingsobject aangedragen buurpand [adres 5] , faalt wegens gebrek aan feitelijke grondslag. De Rechtbank heeft in onderdeel 5 van de uitspraak op goede gronden geoordeeld dat zij voorbij gaat aan de stelling van belanghebbende dat de waarde van de woning moet worden verlaagd op basis van de WOZ-waarde van het buurpand. De aan die stelling verbonden conclusie dat de Rechtbank om die reden het motiveringsbeginsel heeft geschonden, faalt dan ook.

Gelet op dat wat hiervoor is overwogen is de vastgestelde waarde van de woning van € 889.000 niet te hoog.

Toezendverplichting

Belanghebbende heeft verder gesteld dat de Heffingsambtenaar niet alle verzochte gegevens heeft verstrekt, zodat in strijd met artikel 40, lid 2, Wet WOZ is gehandeld. Belanghebbende heeft daartoe aangevoerd dat de Heffingsambtenaar de correctiepercentages van de KOUDV-factoren en de onderbouwing daarvan had moeten verstrekken, de aan de bijgebouwen toegekende waardes en een onderbouwing van de indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum.

De Heffingsambtenaar heeft verweer gevoerd. Hij heeft aangevoerd dat de essentie van artikel 40 Wet WOZ is dat een belanghebbende over de relevante gegevens beschikt om zelf een inschatting te kunnen maken of de waarde ongeveer klopt. Die gegevens zijn aan belanghebbende verstrekt. Verder voert de Heffingsambtenaar aan dat waarderen geen exacte wetenschap is. Tijdens de hoorzitting zijn de zogenoemde VLOK-codes bekendgemaakt en is inzage in het systeem gegeven hoe de indexering van de afzonderlijke verkoopcijfers tot stand komt. Voor het geval het Hof van oordeel is dat de toezendverplichting wel geschonden is, verzoekt de Heffingsambtenaar geen proceskostenvergoeding toe te kennen omdat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en het gebrek aan informatievoorziening niet doorslaggevend is geweest voor het instellen van beroep.

Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ moet aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Daarbij geldt dat die gegevens ook betrekking kunnen hebben op voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten.1.

Het Hof verwerpt de stelling van belanghebbende dat artikel 40, lid 2, Wet WOZ is geschonden. Het Hof onderschrijft het oordeel van de Rechtbank in rechtsoverweging 6 en 7 en maakt de overwegingen tot de zijne. Het Hof voegt hieraan toe dat artikel 40, lid 2, Wet WOZ betrekking heeft op de gegevens die ten grondslag liggen aan de waarde. Het verstrekken van inzicht in het rekenkundige gevolg dat wordt gegeven aan het toekennen van een bepaalde factor is geen gegeven als bedoeld in voormeld artikel. Ook het interpreteren van deze gegevens valt niet onder deze bepaling. Verder heeft de taxateur van de gemeente naar aanleiding van de hoorzitting de gemachtigde van belanghebbende op 7 juni 2022 inzage gegeven in het door de gemeente gebruikte systeem en de wijze waarop de indexeringspercentages tot stand komen. Daarmee is het vereiste inzicht gegeven.

Slotsom

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.

6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten. Het Hof komt daarom niet toe aan de stelling van belanghebbende dat de betaling van een proceskostenvergoeding, in afwijking van het bepaalde in artikel 30a, lid 4 en lid 5, Wet WOZ, rechtstreeks op een bankrekening van de gemachtigde moet plaatsvinden.

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is vastgesteld door I. Reijngoud, in tegenwoordigheid van de griffier I. Hoogendoorn. De beslissing is op 23 oktober 2024 in het openbaar uitgesproken.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. - de naam en het adres van de indiener;

b. - de dagtekening;

c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. - de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.