6.4.2.4.2 Een nieuw systeem voor de afwikkeling van (ver)koop en levering

Een betere oplossing is daarom mogelijk gelegen in een fundamentele herbezinning van het systeem van (ver)koop en levering. De kern van een nieuw systeem zou mijns inziens gelegen kunnen zijn in het veelvuldiger inschrijven van de koopovereenkomst ex artikel 7:3 BW bij registergoedtransacties, zodat de recherches in eenvoudigere vorm kunnen plaatsvinden en de uitbetaling aan de verkoper sneller kan geschieden. Het inschrijven van een koopovereenkomst voorafgaand aan de levering – elektronisch aangeboden via KIK en meegeleverd XML bestand – kost 33,50 euro. Één dag na de inschrijving van de koopovereenkomst moet dan één recherche plaatsvinden zoals gebruikelijk (dus alle object- en subjectrecherches). Zodra uit deze recherches is gebleken dat de koopovereenkomst geldig is ingeschreven in die zin dat de koper de bescherming van artikel 7:3 lid 3 BW toekomt, kan de overdracht ‘veilig’ plaatsvinden. Het totaalbedrag dat partijen dan betalen voor hetgeen zij willen – de levering vrij en onbezwaard – zou dan bij deze individuele transactie niet hoger dan 70 euro moeten liggen, hetgeen alsnog een jaarlijkse besparing van 7,5 miljoen euro oplevert. Bovendien kent deze werkwijze nog meer substantiële voordelen ten opzichte van het huidige systeem. Ten eerste doet dit idee meer recht aan hetgeen partijen daadwerkelijk willen, namelijk: wederzijdse nakoming van de koopovereenkomst. Indien in het huidige stelsel (zonder Vormerkung) een beslag op de onroerende zaak wordt ingeschreven vlak voor het passeren van de leveringsakte en dit beslag zodoende de afwikkeling van de transactie blokkeert, luidt de uitkomst – tenzij de partijen en de beslaglegger overeenstemming bereiken over het opheffen van het beslag – dat de koper het geld terugkrijgt en de verkoper moet toezien hoe de schuldeiser de zaak verkoopt. Deze conclusie is voor beide partijen onwenselijk. De koper moet, na een lange tevergeefse zoektocht, terugkeren op de woningmarkt teneinde een vergelijkbare onroerende zaak te vinden – bepaald geen sinecure in het huidige tijdsgewricht. De verkoper had naar alle waarschijnlijkheid liever de koopsom ontvangen dan (het restant van) de executieopbrengst, omdat de marktwaarde van onroerende zaken aanzienlijk hoger ligt dan de executiewaarde daarvan. Mijn suggestie accommodeert deze wensen van partijen. Een ingeschreven koopovereenkomst zorgt bovendien voor meer kenbaarheid over wat de schuldenaar (c.q. verkoper) voornemens is om te doen met het registergoed, hetgeen het zoeken van verhaal door een schuldeiser op andere vlakken makkelijker zou moeten maken. Ten derde zorgt mijn suggestie voor minder noodzaak tot procederen, omdat bijvoorbeeld een beslag leggende schuldeiser blijkens de wettelijke regeling van artikel 7:3 BW simpelweg aan het kortste eind trekt (in plaats van dat partijen opheffing van het beslag moeten vorderen, hetgeen in de praktijk met enige regelmaat voorkomt).1,2 Het vierde voordeel is dat het inschrijven van koopovereenkomsten kan bijdragen aan fraudebestrijding.3 Ten slotte kan worden genoemd dat in het door mij voorgestelde systeem de uitbetaling aan de verkoper sneller kan plaatsvinden dan in het huidige stelsel. Het is dan immers niet langer nodig om te wachten op een narecherche, omdat de koper op dat moment al lang en breed zeker weet dat hij de gekochte zaak zal verwerven. Bovendien zou, om dezelfde reden, de betaling in principe rechtstreeks van de koper aan de verkoper kunnen plaatsvinden, in plaats van dat de betaling via de kwaliteitsrekening van de notaris loopt. Het voordeel hiervan is vooral gelegen in het feit dat de vraagstukken waartoe de kwaliteitsrekening aanleiding geeft worden vermeden.4 Het is hier de moeite waard om op te merken dat deze rechtstreekse betaling in Duitsland reeds de gevestigde praktijk is vanwege het veelvuldige gebruik van de Vormerkung bij registergoedtransacties, hetgeen op zijn beurt kan worden verklaard door het gegeven dat de tussenkomst van de notaris in Duitsland reeds verplicht is bij de totstandkoming van koopovereenkomsten met betrekking tot Grundstücke (§ 311b BGB).

Een moeilijkheid betreft de al dan niet verplichte tussenkomst van de notaris bij het opstellen en inschrijven van de koopovereenkomst. Ik ben geneigd om (nogmaals) te pleiten voor de verplichte notariële koopovereenkomst voor de (ver)koop van registergoederen (zoals ook Duitsland kent). Deze suggestie is al vaker gedaan, onder andere omdat het geen toelichting behoeft dat de overdracht van registergoederen efficiënter kan plaatsvinden indien dezelfde persoon beide componenten van de overdracht – (ver)koop en levering – begeleidt, alleen al op het gebied van dossierkennis. Desondanks heeft deze suggestie het tot dusver steeds (net) niet geschopt tot wetgeving.5 De meerderheid van de argumenten gebezigd in de vorige alinea heeft daarbij echter niet de revue gepasseerd. Deze argumenten zouden de druppels kunnen zijn die de emmer doen overlopen in het voordeel van de verplichte notariële koopovereenkomst bij vastgoed. Een veelgehoord bezwaar tegen de notariële koopovereenkomst bij registergoederen luidt dat de tussenkomst van de notaris extra kosten met zich brengt voor partijen bij het opstellen van de koopovereenkomst. Ik denk dat de kracht van dit argument – met het oog op het eerder in deze alinea geschrevene – meevalt, in die zin dat de makkelijkere synchronisatie van (ver)koop en levering de gehele transactie onder de streep goedkoper maakt, maar ook indien men dit bezwaar onoverkomelijk acht, kan mijn suggestie (het veelvuldiger inschrijven van koopovereenkomst ex art. 7:3 BW) alsnog geïmplementeerd worden. In dat geval zou moeten worden nagedacht over de mogelijkheid dat een ander dan de notaris (bijvoorbeeld een makelaar) de koopovereenkomst inschrijft.

Een andere moeilijkheid betreft het gegeven dat ook bij andere beschikkingshandelingen dan levering behoefte kan bestaan aan een dergelijke constructie. Het evaluatierapport (zie voetnoot 425) kent reeds de aanbeveling om de Vormerkung ook mogelijk te maken voor het vestigen van beperkte rechten. Dit in navolging van Duitsland, waar niet alleen de voorgenomen levering van een onroerende zaak kan worden ingeschreven, maar ieder voornemen om (in goederenrechtelijke zin) te beschikken over de onroerende zaak (“Dingliche Rechtsänderung”, § 873 BGB). Een begin zou zijn om in ieder geval de overeenkomst tot vestiging van een hypotheekrecht in te kunnen schrijven. In zijn huidige vorm bepaalt artikel 7:3 BW lid 1 dat inschrijving van de koopovereenkomst niet kan plaatsvinden indien levering onmogelijk zou zijn vanwege de in artikel 3:97 BW vervatte uitsluiting van levering bij voorbaat van toekomstige registergoederen, teneinde vervuiling van de registers te voorkomen. Ik ben echter van mening dat dit bezwaar weinig gewicht in de schaal legt; weliswaar is de koper in onze voorbeeldtransactie vóór de levering nog geen eigenaar (en dus niet beschikkingsbevoegd ten aanzien van de vestiging van het hypotheekrecht), maar de Vormerkung geeft de koper een zakenrechtelijk beschermde positie zodat diens verwerving zo goed als zeker plaatsvindt. Bovendien zou ik menen dat enige ‘vervuiling’ best mag plaatsvinden ten gunste van een rechtshandeling (het vestigen van een hypotheekrecht) die (a) in veel gevallen essentieel is om de financiering – en daarmee de overdracht – van het registergoed mogelijk te maken en (b) die in 2021 aanzienlijk vaker is verricht dan de levering van een registergoed zelf.