8.8.2.2 Exoneratie

Een wellicht eenvoudigere manier om de aansprakelijkheidsrisico’s voor hypothecair beheer te beperken, is door in de hypotheekakte een exoneratiebeding op te nemen. Zo zou de hypotheekhouder bijvoorbeeld aansprakelijkheid voor gederfde winst en bedrijfsschade (gevolgschade) bij de hypotheekgever kunnen uitsluiten, wat zijn aansprakelijkheidsrisico voor het beheer van het vastgoed zou verkleinen.1 Over het algemeen wordt een dergelijk exoneratiebeding tussen partijen aanvaardbaar geacht.2 Een beroep van de hypotheekhouder op dat beding kan in beginsel slechts terzijde worden geschoven indien het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.3 De rechterlijke toetsing is dan ook terughoudend, zodat een beroep op een exoneratieclausule niet snel zal worden verworpen.

Er zijn evenwel grenzen aan de aansprakelijkheid die via zo’n beding is uit te sluiten; een hypotheekhouder kan zich niet vrijwaren van aansprakelijkheid vanwege opzet of bewuste roekeloosheid.4 Wel kunnen partijen in het beheersbeding uitwerken welke mate van zorg door de hypotheekhouder geboden zou moeten worden.5 Hier laat zich een vergelijking trekken met de overeenkomst van opdracht, waar eveneens het vereiste niveau van zorg en de daaruit voortvloeiende concreet uit te voeren werkzaamheden in de overeenkomst kunnen worden uitgewerkt.6 Doordat partijen over en weer uitdrukkelijk bepalen wat zij in het kader van behoorlijk beheer wel en niet van elkaar mogen verwachten, kan een dergelijke specificatie de aansprakelijkheid van de hypotheekhouder inkaderen.

Zo mag mijns inziens worden aangenomen dat normaliter een beherend hypotheekhouder gehouden is om in redelijkheid de netto-opbrengsten uit de exploitatie van het vastgoed te optimaliseren. Dat betekent dat hij zich onder meer zal moeten inspannen om leegstaand vastgoed tegen marktconforme prijzen te verhuren en dat hij de kosten van de exploitatie redelijkerwijs moet beperken.7 Partijen kunnen echter overeenkomen dat een hypotheekhouder de door de hypotheekgever gesloten onderhoudscontracten niet zal beëindigen. Bijvoorbeeld omdat de beëindigingsvergoeding, die voor rekening van de hypotheekgever komt, niet opweegt tegen de te behalen kostenbesparing gedurende het beheer door de hypotheekhouder. Een dergelijke afspraak zorgt er mijns inziens voor dat de hypotheekhouder later niet aansprakelijk gehouden kan worden vanwege de (te) hoge exploitatiekosten; iets wat normaal gesproken mogelijk wél een schending van zijn hierboven bedoelde inspanningsverplichting zou hebben opgeleverd. Door op die manier duidelijk te maken welke speelruimte de hypotheekhouder na inbeheerneming heeft, houdt hij dus enige controle over zijn aansprakelijkheidsrisico’s.