3.5.2 Verbeteringen

Behalve het uitvoeren van reparaties mag de hypotheekhouder ook verbeteringen aanbrengen aan het vastgoed.1 Te denken valt aan een renovatie van een gedateerd pand, zoals vernieuwing van de entree, of aan verduurzaming. Tenzij de hypotheekgever met de verbeteringen instemt, moeten zij met het oog op de aard en waarde van het vastgoed redelijk zijn.2 Deze redelijkheidstoets hangt samen met het beschermen van het lossingsrecht van de hypotheekgever (de equity of redemption) tegen het optreden van de hypotheekhouder.

De door de hypotheekhouder gemaakte kosten vanwege verbeteringen kunnen in beginsel namelijk op de hypotheekgever worden verhaald door ze op te tellen bij de hypothecaire vordering (zie hierna par. 3.7.1). Als die vordering toeneemt zal de hypotheekgever een hoger bedrag moet betalen om zich via lossing van het hypotheekrecht te ontdoen. Zou de hypotheekhouder nu onbeperkt renovatiekosten bij de hypothecaire vordering mogen optellen, dan zou hij het lossingsrecht van de hypotheekgever sterk kunnen uithollen. Een dergelijke inbreuk op dat recht is niet toegestaan.3

De consequentie daarvan is dat de renovatiekosten die de hypotheekhouder gemaakt heeft voor eigen rekening blijven. Dit was bijvoorbeeld het geval in de zaak Southwell/Roberts, waarin de oorspronkelijk vordering van de hypotheekgever ruimschoots werd verdubbeld door de verbeteringen die de hypotheekhouder had aangebracht.4 Het hypotheekobject in deze zaak bestond oorspronkelijk uit twee vervallen oude huisjes. De hypotheekhouder had deze huisjes gesloopt en daarvoor twee nieuwe in de plaats gebouwd. De hypotheekhouder mocht in dat geval de gemaakte kosten (die hoger waren dan de originele hypothecaire vordering) niet op de hypotheekgever verhalen, ook al was de waarde van het hypotheekobject gestegen. Naar Engels recht kan het daarbij overigens nog verschil maken of het vastgoed uiteindelijke executoriaal verkocht moet worden of dat de hypotheekgever daadwerkelijk tot aflossing van de hypothecaire vordering overgaat. Als bij een verkoop blijkt dat het vastgoed dankzij de verbeteringen tegen een hogere prijs verkocht kan worden, dan heeft de hypotheekhouder een grotere kans dat hij zijn kosten vergoed krijgt dan in het geval waarin de hypotheekgever gebruik maakt van zijn lossingsrecht.5

Het recht van de hypotheekhouder om verbeteringen aan te brengen kan uiteindelijk dus zo ver gaan dat incomplete gebouwen worden afgebouwd, of dat een onbruikbaar gebouw wordt gesloopt en herbouwd.6 Zo’n nieuw pand mag beter en deugdelijker zijn dat het oude, maar mag geen ander doel dienen of bestemming krijgen dan het voorgaande.7 Een voorbeeld waarin de hypotheekhouder over de schreef ging, is de zaak Moore/Painter.8 Hierin trof de hypotheekhouder het vastgoed, onder meer bestaande uit twee mouterijen en twee winkels, in deplorabele staat aan. Hij besloot een deel van het vastgoed af te breken, de mouterijen samen te voegen tot één en later het geheel te verbouwen tot een grote ijzerloods. De zekerheidsgever kwam hier met succes tegenop: de zekerheidshouder had het karakter van het onderpand niet mogen wijzigen, óók niet als de waarde daardoor toenam. Iets vergelijkbaars speelde de hypotheekhouder in de hiervoor genoemde zaak Southwell/Roberts parten: de verdubbeling van de verzekerde vordering was deels veroorzaakt doordat de hypotheekhouder op een braakliggend terrein een nieuw, derde huisje had gebouwd. De grond had hierdoor een andere bestemming gekregen dan voorheen. Dit vormde mede een grond om de vordering tot voldoening van de gedane investeringskosten af te wijzen.