a. Inschrijving in de openbare registers

Artikel 85 lid 1 WILG bepaalt voorts dat de kavelruilovereenkomst schriftelijk wordt aangegaan en in de openbare registers wordt ingeschreven. Een mondelinge kavelruilovereenkomst zal, analoog aan hetgeen geldt ten aanzien van de koop van een woning door een consument, 1nietig zijn op grond van het bepaalde in artikel 3:39 BW.2

De notaris is op dit punt in het kavelruiltraject onmisbaar, net als bij het passeren van de akte van kavelruil.3 De inschrijving van de overeenkomst dient ter waarschuwing van diegenen die in de periode tussen de (ingeschreven) overeenkomst en de (notariële) akte van verdeling voornemens zijn rechtshandelingen te verrichten ten aanzien van de in de kavelruil betrokken onroerende zaken.4 Tevens moet de inschrijvings-eis gezien worden in relatie tot artikel 86 lid 2 WILG: door de inschrijving heeft, ingeval van deelname aan de kavelruil door een (onbevoegde) niet-eigenaar, de ‘werkelijke eigenaar’ de kans om kennis te nemen van de voorgenomen kavelruil en de benodigde acties (in rechte) te ondernemen.5

Over de verwerking in de openbare registers heeft Preller in 1992 een artikel geschreven.6 Sinds dat jaar gelden er, door de invoering op 1 januari 1992 van (boek 3, 5, 6 en 7 van) het nieuwe Burgerlijk Wetboek en de Kadasterwet7 extra voorschriften aan de inschrijving van een (ruilverkavelings)overeenkomst. Zo bepaalt artikel 26 Kw dat een notariële verklaring ter inschrijving wordt aangeboden, aan welk stuk de in te schrijven overeenkomst (met kaarten) is gehecht. De notariële verklaring moet ook voldoen aan de eisen gesteld in artikel 37 van diezelfde wet (de notaris moet onder andere verklaren dat alle betrokken partijen met de inschrijving hebben ingestemd). Verder moet de overeenkomst de gegevens als bedoeld in artikel 18 en 20 Kw bevatten (bijvoorbeeld adressen van hypotheekhouders en aard van de betrokken onroerende zaken). Ontbrekende gegevens kunnen worden aangevuld door vermelding in de notariële verklaring.8

Vervolgens komt de vraag op welk rechtsgevolg verbonden is aan het niet inschrijven van de overeenkomst in de openbare registers, afgezien van het ontbreken van (de hierna te bespreken) zakelijke werking op grond van artikel 86 lid 1 WILG. Is een niet ingeschreven kavelruilovereenkomst rechtsgeldig?9 De wettekst biedt geen (duidelijk) antwoord op deze kwestie. Ook de parlementaire geschiedenis zwijgt op dit punt. Niettemin ben ik van mening dat de inschrijving van de overeenkomst van kavelruil geen constitutief vereiste is. Het ontbreken van de inschrijving leidt dus niet tot ongeldigheid van de overeenkomst.10 De verklaring voor dit standpunt wordt, enigszins met een omweg, gevonden in de Nota van Toelichting bij het Besluit inrichting landelijk gebied. Aldaar staat ten aanzien van de kwestie omtrent de vermelding van de op de kavelruil van overeenkomstige toepassing te verklaren wetsartikelen (artikel 87 WILG) het navolgende vermeld:

Dit citaat Iaat ten aanzien van artikel 87 WILG geen andere conclusie toe dan dat vermelding van de artikelen in de akte wel een constitutief vereiste is: zonder inschrijving heeft de van overeenkomstige toepassing verklaring geen effect, 12 Zoals gezegd vermeldt de parlementaire geschiedenis niets omtrent de rechtsgevolgen van niet inschrijving ex artikel 85 lid 1 WILG. A contrario geredeneerd kan hieruit worden afgeleid dat niet inschrijving van de overeenkomst geen constitutief vereiste is, anders was hier, net als bij artikel 87 WILG het geval is, in de parlementaire stukken melding van gemaakt.

Het verdient aanbeveling dat de (eventuele) rechtsgevolgen van niet-inschrijving van de overeenkomst van kavelruil expliciet in de wet worden opgenomen, gezien het belang van het onderwerp.13 Bovenstaande deductieve (en enigszins vergezochte) ‘omwegen’ zijn dan niet langer nodig.