6.5.6 Kosten van beheer

Tot slot is voor de positie van een hypotheekhouder van belang voor wiens rekening het gevoerde beheer komt. Naar Engels recht mag de hypotheekhouder alle kosten die met het bezit van het vastgoed gepaard gaan, op de hypotheekgever verhalen. Hij mag ze ten eerste in mindering brengen op de inkomsten die het vastgoed oplevert; is dat onvoldoende dan mag hij ze bij de hypothecaire vordering optellen. Zodra die vordering wordt afgelost, bijvoorbeeld door executieverkoop of lossing, krijgt hij die beheerskosten terug. Hetzelfde geldt voor overige aan het vastgoed verbonden lasten, zoals verzekeringspremies en belastingen. Om toezicht te kunnen houden op de verkregen inkomsten en gedane uitgaven rust op de hypotheekhouder een rekening-en-verantwoordingsplicht.

In par. 6.5.4 is al opgemerkt dat de Nederlandse hypotheekhouder beheershandelingen voor rekening van de hypotheekgever verricht.1 Anders dan Loesberg en Van Ingen ben ik van mening dat een hypotheekhouder gedurende zijn beheer tevens gehouden is de aan het vastgoed verbonden lasten te voldoen. Een op redelijkheid en billijkheid gebaseerde constructie waarbij de hypotheekhouder aan de hypotheekgever middelen beschikbaar moet stellen om die lasten te voldoen, zoals zij bepleiten, is dan ook niet nodig.2 Over alle uitgaven die in het kader van beheer zijn gedaan is hij, net als de Engelse hypotheekhouder, verplicht rekening en verantwoording af te leggen.3

Wanneer een hypotheekhouder inkomsten uit het vastgoed kan innen (huuropbrengsten), kan hij de gemaakte kosten, evenals de Engelse hypotheekhouder, verrekenen met die geïnde inkomsten (hoofdstuk 8).4 Zijn deze inkomsten ontoereikend, dan mag de hypotheekhouder de kosten slechts optellen bij de hypothecaire vordering als dat in de hypotheekakte is bedongen.5 Anders dan bij pandrecht ontbreekt bij het hypotheekrecht een wetsbepaling op grond waarvan het hypotheekrecht mede tot zekerheid van deze vordering strekt.6

In de praktijk zal dit echter zelden een probleem opleveren. De hypothecaire vordering strekt gewoonlijk tot al hetgeen de hypotheekhouder van de hypotheekgever te vorderen heeft, inclusief rente en kosten tot het in de akte vastgelegde maximumbedrag.7 Hieronder vallen ook de bedragen die uit hoofde van beheer verschuldigd zijn. Zolang de hypotheekhouder zijn vordering niet laat uitstijgen boven genoemd maximum, zullen de kosten van beheer derhalve door de hypotheek worden gedekt. Ontbreekt nu toch zo’n beding in de akte, dan kan de hypotheekhouder nog terugvallen op art. 3:284 BW dat een voorrangspositie verbindt aan kosten die tot behoud van een goed zijn gemaakt.8 Zoals ook opgemerkt bij de ontruimingskosten heeft de hypotheekhouder hier weinig aan als het vastgoed onder water staat, of wanneer er later nog hypotheekrechten op het vastgoed gevestigd zijn.9 Die hypotheken gaan immers voor op de vordering vanwege kosten van behoud.10

Een laatste opmerking is in dit kader nog relevant. In de inleiding van par. 3.5.2 kwam aan de orde dat de Engelse hypotheekhouder investeringskosten niet onbeperkt op de hypotheekgever mag verhalen. Als het de hypotheekgever onmogelijk of moeilijk gemaakt wordt om de hypothecaire vordering nog af te lossen, blijven die kosten voor rekening van de hypotheekhouder.11 Op die manier wordt het lossingsrecht van de hypotheekgever beschermd.

Naar Nederlands recht wordt geen verband gelegd tussen de bevoegdheid tot het doen van investeringen door de hypotheekhouder en het lossingsrecht van de hypotheekgever. Toch valt voor zo’n verband wel iets te zeggen. Zou er op het gebied van investeringen geen enkele beperking gelden, dan zou de hypotheekhouder ongelimiteerd zijn vordering op de hypotheekgever kunnen opdrijven.12 Dit kan het voor de hypotheekgever lastig, zo niet onmogelijk maken om de hypothecaire vordering nog af te lossen en zo zijn eigendomsrecht te ontdoen van het hypotheekrecht. Geïnspireerd op het Engelse recht lijkt hier een dergelijke begrenzing wel op zijn plaats, om te voorkomen dat hypotheekhouders de hypotheekgever zogezegd uit het onderpand renoveren.