7.1 Inleiding

Dit hoofdstuk vormt het sluitstuk van het onderzoek. Hier formuleer ik de door mij voorgestelde oplossing voor de knelpunten in de huidige regeling die ik in hoofdstuk 6 heb gesignaleerd. Deze oplossingen geef ik in de afsluitende paragraaf vorm in een concreet wetsvoorstel.

Voordat ik inga op de inhoud van de door mij voorgestane oplossing, licht ik toe waarom ik meen dat een wettelijke regeling de aangewezen manier is om de huurder van een ongebouwde onroerende zaak een grotere bescherming te geven dan nu het geval is en in hoeverre de belangen van de verhuurder in het algemeen een rol hebben gespeeld bij mijn beoordeling.

Over de vraag of bescherming van de (doorgaans) ‘zwakkere partij’ in het contractenrecht nog verder moet worden uitgebreid, wordt verschillend gedacht. Hartlief geeft een lezenswaardig overzicht van een groot aantal publicaties tot 1999.1 Een aantal argumenten gaat ook zeker op voor een uitbreiding van het (semi)dwingendrechtelijk huurrecht om de huurder van een ongebouwde onroerende zaak grotere bescherming te bieden. Zo bestaat het risico dat minder verhuurders bereid zullen zijn om tot verhuur over te gaan als zij gebonden zijn aan wettelijke bepalingen.2 Een ander risico is dat een verhuurder een hogere huurprijs zal vragen om zijn nadeel te ‘compenseren’, zodat de huurder uiteindelijk zijn eigen bescherming betaalt.3 Het creëren van een waterdichte wettelijke regeling is bovendien nooit mogelijk, omdat partijen altijd zullen proberen om om de bescherming heen te contracteren.4 Hondius meent dat de rechtsverhouding tussen partijen beter beheerst kan worden door flexibele instrumenten zoals open normen.5 Huls stelt: ‘De rechter kan beter finetunen dan de wetgever’.6

Hartlief meent dat bij het beantwoorden van de vraag of overheidsbemoeienis, in de zin van bescherming van de zwakkere partij, wenselijk is, afhankelijk is van het belang dat beschermd wordt. Bij elementaire levensbehoeftes als wonen en werk is die behoefte groter dan bij minder elementaire behoeftes als tijds- en inkomensbesteding.7 Ik sluit mij bij die visie aan. De huurder van een ongebouwde onroerende zaak heeft in de meeste gevallen belang bij het behoud van het gehuurde in verband met wonen of werk. Daarmee vervult de ongebouwde onroerende zaak een elementaire levensbehoefte. Deze redenering kan mijns inziens worden doorgetrokken als het gaat om professionelere partijen, die voor hun bedrijfsvoering afhankelijk zijn van het voortbestaan van de huurovereenkomst. Omdat de bescherming voor de huurder in de meeste gevallen derhalve een groot, elementair belang dient, heb ik ervoor gekozen om dit belang zwaarder te laten wegen dan het belang van de verhuurder om te (blijven) profiteren van de thans bestaande contractsvrijheid. Het belang van de (gemiddelde) verhuurder bij handhaving van de huidige regelgeving is vooral een economisch belang. De verhuurder wil een zo hoog mogelijke opbrengst ontvangen, zonder dat daar al te veel aanspraken van de huurder tegenover staan. Ik ben van mening dat een dergelijk economisch belang niet opweegt tegen het gemiddelde belang van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak, voor wie het verlies van het gehuurde meer invloed heeft op zijn ‘wonen en werken’ dan het uitbreiden van de huurbescherming heeft voor de verhuurder van diezelfde ongebouwde onroerende zaak. Dit geldt temeer nu bij het aangaan van de huurovereenkomst voor de verhuurder duidelijk zal zijn – althans zal moeten zijn, gelet op het overeengekomen gebruik van het gehuurde – dat de huurder er een groot belang bij heeft om het gehuurde gedurende een bepaalde, langere periode te kunnen blijven gebruiken en bepaalde rechten te kunnen uitoefenen. Van een verhuurder mag worden verwacht dat hij met die belangen van de verhuurder rekening houdt.

Natuurlijk zijn er gevallen waarin de huurder van een ongebouwde onroerende zaak – net zoals dat geldt voor sommige huurders van woonruimte of 290-bedrijfsruimte – de bescherming die de wet hem biedt niet nodig heeft. Toepassing van de wettelijke beschermingsbepalingen kan dan tot situaties leiden die als onredelijk of onrechtvaardig kunnen worden aangemerkt.8 Deze omstandigheid is mijns inziens geen reden om de huurder van een ongebouwde onroerende zaak de bescherming te onthouden die ik dit hoofdstuk voorstel. Ik ben van mening dat moet worden uitgegaan van de meest voorkomende situatie waarin de huurder de zwakkere partij is. In die gevallen waarin dat tot een onaanvaardbare uitkomst zou leiden, kan de verhuurder terugvallen op de regeling van artikel 6:248 BW. Omdat de situatie waarin de verhuurder genoodzaakt is terug te grijpen op het vangnet van de redelijkheid en billijkheid mijns inziens minder snel zal voorkomen dan de situatie waarin de huurder deze open norm nodig heeft, is het gerechtvaardigd om de bescherming het uitgangspunt te laten zijn.

De hiervoor aangehaalde kritiek van onder meer Van den Bergh en Hondius is mijns inziens geen reden om de huurder van een ongebouwde onroerende zaak meer bescherming te bieden dan hij nu heeft. De wetgever heeft er reeds voor gekozen om de huurder van gebouwde onroerende zaken (290-bedrijfsruimte, woonruimte en 230a-ruimte) te beschermen, zonder dat dat ertoe heeft geleid dat het aanbod aan huurobjecten is verdwenen. Dat huurprijzen zouden stijgen bij een grotere mate van bescherming is een aanname die niet is onderbouwd. Ik verwacht niet dat de huurprijzen van ongebouwde onroerende zaken veel zullen stijgen naarmate de bescherming van de huurder groter wordt. Hierdoor zou een verhuurder zichzelf uit de markt prijzen en hij heeft er juist belang bij om de ongebouwde onroerende zaak te verhuren. Er is derhalve geen goede reden (meer) om de huurder van een ongebouwde onroerende zaak eveneens (een deel van) de bescherming te geven die de huurder van een gebouwde onroerende zaak reeds heeft.

In de lijn van het hiervoor aangehaalde argument van Hartlief, die tijds- en inkomensbesteding als minder elementaire levensbehoeftes aanduidt, heb ik ervoor gekozen om de huurder van een ongebouwde onroerende zaak die deze hobbymatig gebruikt (zonder bebouwing te realiseren) geen specifieke extra bescherming te geven en de huurder van een ongebouwde onroerende zaak die deze gebruikt ten behoeve van een recreatieobject minder bescherming te geven op het gebied van de huurprijs dan huurders van andere ongebouwde onroerende zaken. Het economisch belang van de verhuurder weegt bij de verhuur ten behoeve van een recreatieobject derhalve iets zwaarder dan bij verhuur ten behoeve van ander gebruik. Op deze afweging ga ik in paragraaf 7.2.3 nog nader in.

Mijn uitgangspunt bij het formuleren van een oplossing voor de knelpunten is het verbeteren van de positie van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. Het beschermen van de belangen van de huurder past in de ratio van het huurrecht, waar de zwakke partij – in het algemeen de huurder – wordt beschermd tegen de sterkere partij, de verhuurder. Door het opnemen van (semi)dwingendrechtelijke bepalingen die de huurder beschermen is de verhuurder, minder dan nu het geval is, in de gelegenheid om zijn wil aan de huurder op te leggen.

Ik heb twee oplossingen overwogen voor de door mij voorgestelde verbetering van de positie van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. De eerste is het creëren van een geheel eigen regime voor deze huurobjecten, bestaande uit nieuwe artikelen die aan titel 7.4 BW zouden worden toegevoegd. Die oplossing doet echter geen recht aan het feit dat niet iedere huurder van een ongebouwde onroerende zaak behoefte heeft aan dezelfde mate van huurbescherming. Een ongebouwde onroerende zaak kan voor veel verschillende doeleinden worden gebruikt, van een weiland voor het hobbymatig houden van dieren of het tijdelijk opslaan van goederen tot het bebouwen met een 290-bedrijfsruimte. De huurder die slechts een tijdelijke opslagplaats huurt heeft veel minder behoefte aan huurbescherming dan de huurder die de ongebouwde onroerende zaak bebouwt. Vanwege de verschillende doeleinden waarvoor de ongebouwde onroerende zaak kan worden gebruikt, wil ik de mate van huurbescherming die de huurder geniet koppelen aan de contractuele bestemming van het gehuurde. Dit doet tegelijkertijd recht aan de positie van de verhuurder. Een verhuurder die simpelweg een stuk onbebouwde grond verhuurt aan een huurder die daar tijdelijk goederen wil opslaan, moet niet gebonden zijn aan (semi)dwingendrechtelijke bepalingen die het beëindigen van de huurovereenkomst bemoeilijken. Dit voorbeeld is voor de wetgever ook de reden geweest om de huurder van een ongebouwde onroerende zaak geen specifieke bescherming te geven, zo blijkt uit het in paragraaf 2.7 besproken wetsvoorstel 24150.9 Daarbij is de wetgever er mijns inziens ten onrechte van uitgegaan dat de groep ‘huurders van ongebouwde onroerende zaken’ een beperkte groep zou zijn. Ook Kerpestein lijkt die mening te zijn toegedaan, als hij spreekt over een ‘qua volume en economisch belang verwaarloosbare groep onbebouwde onroerende zaken’.10 De in dit proefschrift besproken jurisprudentie en de besproken eigen cases laten zien dat de realiteit anders is. Zou ik deze oplossing verwerken in een eigen regime voor de ongebouwde onroerende zaak, dan leidt dat tot een groot aantal artikelen waarin voor iedere activiteit een bescherming ‘op maat’ moet worden opgenomen. De tweede oplossing biedt een eenvoudigere manier om dat doel te bereiken. Die oplossing houdt in dat bestaande artikelen uit titel 7.4 BW worden uitgebreid. Ik gebruik die uitbreidingen enerzijds om het toepassingsgebied van de bestaande regimes te vergroten zodat de huur van een ongebouwde onroerende zaak voor bepaalde activiteiten onder een van de regimes gaat vallen en anderzijds om specifieke ‘algemene bepalingen’ aan te passen door de werking uit te breiden naar de huur van ongebouwde onroerende zaken of extra aanspraken voor de huurder van ongebouwde huurobjecten op te nemen.

Zoals aangegeven heb ik de mate van bescherming van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak gekoppeld aan de soort activiteit die de huurder op het gehuurde verricht. De mate van bescherming hangt daarmee af van het belang dat de huurder heeft bij het gehuurde. Ik heb in de afweging financiële belangen, persoonlijke belangen en belangen van eventuele onderhuurders betrokken. Op grond van deze belangen kies ik ervoor om de volgende huurders meer huurbescherming te geven dan nu het geval is:

Mijn voorstel biedt een oplossing voor knelpunten op de volgende gebieden:

Hieraan voeg ik een wijziging toe die gaat gelden voor alle huurobjecten, zowel gebouwde als ongebouwde onroerende zaken. Deze wijziging betreft een aanpassing van de gebrekenregeling. Iedere huurder krijgt een semidwingendrechtelijk recht om de huurovereenkomst te beëindigen als het gehuurde door een gebrek niet kan worden gebruikt conform de overeengekomen bestemming. De reden voor deze wijziging licht ik toe in paragraaf 7.2.1.

Bovenstaande wijzigingen zorgen er naar mijn mening voor dat de huurder van een ongebouwde onroerende zaak de bescherming krijgt die strookt met zijn belangen, zonder dat de positie van de verhuurder wordt aangetast op een wijze die onrechtvaardig zou moeten worden geacht. De verhuurder die een ongebouwde onroerende zaak verhuurt met een bepaalde bestemming, zoals het plegen van bebouwing, moet zich ervan bewust zijn dat zijn huurder gedurende een langere tijd een (min of meer) vaststaande bescherming verdient. Aan de andere kant hebben verhuurders van ongebouwde onroerende zaken die deze (bewust) willen verhuren als opslagruimte of iets dergelijks, geen last van beperkende beschermingsmaatregelen.

In de onderstaande paragrafen bespreek ik de door mij voorgestelde wijzigingen. Deze wijzigingen worden allemaal opgenomen in bestaande artikelen in titel 7.4 BW. Ik geef bij de oplossing de nieuwe tekst voor het desbetreffende artikel weer, waarbij de toevoeging is onderstreept.

Ik bespreek allereerst de wijziging van de gebrekenregeling, omdat deze wijziging geldt voor alle soorten huurobjecten. Daarna ga ik in op de verruiming van de toepassingsgebieden van de specifieke regimes die titel 7.4 BW kent. Ik houd daarbij de volgorde van titel 7.4 BW aan en ga eerst in op de wijziging van artikel 7:230a BW, daarna op de wijziging van artikel 7:233 BW en tot slot op die van artikel 7:291 BW. Daarbij bespreek ik ook de daarmee samenhangende wijzigingen in de desbetreffende afdelingen van titel 7.4 BW. Tot slot ga ik weer terug naar de ‘algemene bepalingen’ van het huurrecht en bespreek ik de wijzigingen van artikel 7:216 BW (het vergoedingsrecht voor door de huurder aangebrachte wijzigingen), artikel 7:226 BW (koop breekt geen huur) en artikel 7:231 BW (ontbinding van de huurovereenkomst op grond van wanprestatie van de huurder).

De oplossingen zijn – vanzelfsprekend – voor een groot deel ontleend aan de in hoofdstuk 4 en 5 besproken regelingen voor verwante figuren in het Nederlandse recht en de Franse bail commercial. Ook de in hoofdstuk 2 besproken Parlementaire Geschiedenis speelt een rol. Ik leg bij de te bespreken oplossingen uit waaraan ik deze heb ontleend.