7.3 Overgangsrecht

Na het vaststellen van de gewenste wijzigingen ligt nog de vraag voor welk overgangsrecht moet worden toegepast.1 Hoofdregel in het Nederlandse recht is dat een nieuwe wettelijke regeling onmiddellijke werking heeft, dat wil zeggen dat zij vanaf het moment van inwerkingtreding van toepassing is op zowel nieuwe als bestaande situaties.2 In afwijking van deze onmiddellijke werking kan ook worden gekozen voor eerbiedigende werking waarbij de nieuwe regeling alleen van toepassing is op nieuwe situaties, of voor uitgestelde werking waarbij de regeling op een later bepaald tijdstip van toepassing wordt op bestaande en nieuwe situaties.3 De laatste optie is terugwerkende kracht, waarbij de regeling vanaf een in het verleden gelegen tijdstip van toepassing is op bestaande en nieuwe situaties. Voor terugwerkende kracht geldt dat voor toepassing daarvan een verzwaarde motivering noodzakelijk is.4 Uiteraard is een combinatie van bovenstaande mogelijkheden ook denkbaar.

Ten aanzien van nieuwe huurovereenkomsten is het logisch om te kiezen voor onmiddellijke werking. Ik zie geen enkele reden om te kiezen voor uitgestelde werking. Sterker nog, ik acht het van belang dat huurders van ongebouwde onroerende zaken zo snel mogelijk van de nieuwe bescherming kunnen gaan profiteren. Daarmee kom ik op het overgangsrecht voor bestaande huurovereenkomsten. Deze zijn aangegaan op basis van de huidige regelgeving; huurder noch verhuurder hebben rekening gehouden of kunnen houden met veranderende regelgeving.

Vanuit het oogpunt van de huurder ligt onmiddellijke werking voor bestaande situaties voor de hand. Voor de verhuurder is onmiddellijke werking nadelig. Hij heeft zijn wil om tot verhuur van de ongebouwde onroerende zaak over te gaan immers mogelijk mede gebaseerd op de veronderstelling dat hij de huurovereenkomst vrij eenvoudig en zonder financiële consequenties zou kunnen beëindigen. Vanuit het oogpunt van de verhuurder ligt eerbiedigende werking dus voor de hand.

Mijns inziens weegt het belang van de huurder bij onmiddellijke werking zwaarder dan dat van de verhuurder bij eerbiedigende werking. Het voorstel zoals opgenomen in dit hoofdstuk ziet op situaties waarin de huurder de ongebouwde onroerende zaak met toestemming van de verhuurder bebouwt of waarin hij het gehuurde bedrijfsmatig of ten behoeve van een andere zaak gebruikt. De verhuurder moet zich ervan bewust zijn dat het de bedoeling van de huurder is om het gehuurde gedurende een langere periode te kunnen blijven gebruiken. Om die reden acht ik het gerechtvaardigd om het belang van de huurder voor te laten gaan en voor alle huurovereenkomsten onmiddellijke werking van toepassing te verklaren. Omdat de hoofdregeling van onmiddellijke werking van toepassing is op het gehele voorstel, is in het voorstel geen (afwijkend) overgangsrecht opgenomen.