3.2.1.2 Artikel 7:203-7:211 BW (verplichtingen van de verhuurder)

De tweede afdeling van titel 7.4 BW heeft als opschrift ‘verplichtingen van de verhuurder’. De hoofdverplichting van de verhuurder is het ter beschikking stellen van het gehuurde.1 Die verplichting vloeit op zichzelf reeds voort uit het bepaalde in artikel 7:201 BW. Op het moment dat geen object ter beschikking wordt gesteld, voldoet de verhouding tussen de contractspartijen niet meer aan de elementen zoals opgenomen in de definitie van de huurovereenkomst en is er geen sprake van een huurovereenkomst betreffende een zaak.

Artikel 7:203 BW bepaalt niet slechts dat het gehuurde ter beschikking moet worden gesteld; het moet ter beschikking worden gesteld en gelaten voor zoverdat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is. Dit artikel geeft partijen de vrijheid om de omvang van het gebruik van het gehuurde zelf te bepalen. In zoverre is dit artikel bij de huur van ongebouwde onroerende zaken dan ook van regelend recht. Partijen kunnen bijvoorbeeld rechtsgeldig overeenkomen dat een terrein dat is gehuurd ten behoeve van een parkeerterrein slechts op bepaalde dagen en/of bepaalde tijden mag worden geëxploiteerd, of dat in een gehuurde volkstuin bepaalde gewassen of bomen niet mogen worden geteeld. De huurder zal zich aan dergelijke bepalingen moeten houden en kan niet op grond van artikel 7:203 BW afdwingen dat de verhuurder het gehuurde zonder deze beperkingen ter beschikking stelt; onbeperkt gebruik is dan immers niet het ‘overeengekomen gebruik’.

Vervolgens is in artikel 7:204-7:210 BW de zogenoemde gebrekenregeling opgenomen. Op het eerste gezicht kan de vraag worden gesteld of de gebrekenregeling wel relevantie heeft in geval van de huur van een ongebouwde onroerende zaak. Als slechts een perceel wordt verhuurd, zal er immers niet snel sprake zijn van technische gebreken. Bij nader inzien is de regeling echter wel degelijk relevant. Zo kan een perceel dat als te bebouwen grond wordt verhuurd, niet geschikt blijken voor bebouwing omdat de grond verontreinigd is, of omdat het geldende bestemmingsplan geen bebouwing toelaat, terwijl de in de huurovereenkomst opgenomen bestemming deze bebouwing wel vereist. Ook kan er sprake zijn van overlast van gebruikers van belendende percelen, die van dezelfde verhuurder worden gehuurd. Hoewel de meeste overlastjurisprudentie in het woonruimterecht is gewezen, is overlast in de praktijk natuurlijk niet beperkt tot woonruimten. Tot slot kan ook het genot van een los perceel geheel onmogelijk worden; denk aan de verontreiniging die de Moerdijkbrand in de omgeving heeft veroorzaakt. Een huurder van een naastgelegen perceel kan hierdoor het genot van zijn perceel geheel verliezen.

De gebrekenregeling begint met de definitie van het begrip ‘gebrek’.2 Hoofdregel is dat iedere inbreuk op het huurgenot van de huurder een gebrek vormt. Daarbij gaat het niet enkel om materiële gebreken, maar om alle omstandigheden die niet aan de huurder zijn toe te rekenen waardoor hij niet het genot heeft van het gehuurde dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Het kan dan bijvoorbeeld gaan om een erfdienstbaarheid die een inbreuk vormt op het genot, een (voor de huurder vooraf niet kenbare) ongunstige ligging van het gehuurde of publiekrechtelijke voorschriften die een bepaald gebruik van het gehuurde verbieden.3 Er is geen sprake van een gebrek als die inbreuk aan de huurder zelf dient te worden toegerekend of het feitelijke overlast van derden betreft. Ook is geen sprake van een gebrek als een derde zich beroept op een recht ten aanzien van het gehuurde zonder dat de huurder daarvan feitelijk last ondervindt. Waar het gaat om feitelijke overlast moet nog een nuancering worden aangebracht: op het moment dat de verhuurder onvoldoende optreedt tegen overlast die een van zijn huurders aan een andere huurder bezorgt, vormt deze tekortkoming van de verhuurder om actie te ondernemen een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Deze verplichting beperkt zich uitdrukkelijk tot de situatie waarin de overlast wordt veroorzaakt door én wordt bezorgd aan huurders van dezelfde verhuurder.4

Of het feit dat een huurder bepaalde investeringen in het gehuurde moet doen om een noodzakelijke gebruiksvergunning te verkrijgen een gebrek aan het gehuurde oplevert, is een vraag die niet in het algemeen kan worden beantwoord.5

Vervolgens is de herstelverplichting voor de verhuurder vastgelegd.6 De verhuurder is verplicht een gebrek te herstellen als de huurder hem daarom verzoekt, tenzij dat onmogelijk is, als het herstel uitgaven vereist die niet van de verhuurder verlangd kunnen worden of als het een zogenoemde ‘kleine herstelling’ betreft of een gebrek waarvan het ontstaan aan de huurder wordt toegerekend. Kleine herstellingen moet de huurder zelf uitvoeren.7 Voor het geval de verhuurder de gebreken niet herstelt, heeft de huurder de bevoegdheid om herstel zelf uit te voeren en de daarmee gepaard gaande kosten te verrekenen met de huurprijs.

De huurder kan op grond van het gederfde huurgenot en/of schade die de huurder door de aanwezigheid van het gebrek heeft geleden een vordering instellen tegen de verhuurder. De huurder kan een verlaging van de huurprijs vorderen voor de periode gelegen tussen de melding van het gebrek of het moment dat de verhuurder op ander wijze op de hoogte is geraakt van de aanwezigheid van het gebrek en het herstel ervan, als het genot dat de huurder van het gehuurde heeft (gehad) door het gebrek is verminderd. De verlaging van de huurprijs is evenredig aan de vermindering van het genot.8 De verhuurder is voorts aansprakelijk voor schade die de huurder heeft geleden indien het gebrek na aanvang van de huurovereenkomst is ontstaan en aan de verhuurder dient te worden toegerekend, of als het gebrek bij aanvang van de huurovereenkomst al aanwezig was en de verhuurder het kende of had behoren te kennen, of heeft verklaard dat het gebrek niet aanwezig was.9 Voor de beoordeling of een gebrek aan de verhuurder toerekenbaar is, geldt het algemene criterium van artikel 6:75 BW.

In artikel 7:209 BW is bepaald in hoeverre de gebrekenregeling van dwingend recht is. De regeling is bij huur van andere zaken dan woonruimte10 deels van semidwingend recht, namelijk voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen. Is er sprake van een dergelijk gebrek, dan zijn afwijkingen van de herstelverplichting van de verhuurder en de aanspraak van de huurder op huurprijsvermindering en schadevergoeding11 vernietigbaar. De reden dat de wetgever ervoor heeft gekozen om de gebrekenregeling deels van semidwingend recht te maken, is dat het niet redelijk werd geacht dat de verhuurder zich voor zijn aansprakelijkheid voor deze gebreken zou kunnen vrijwaren. De verhuurder kan zich, als hij weet had van bepaalde gebreken, ook geen beroep doen op een onderzoeksplicht van de huurder. De mededelingsplicht van de verhuurder gaat voor de onderzoeksplicht van de huurder.12

Het recht van de huurder op verrekening van de herstelkosten van het gebrek met de huurprijs13 is, in afwijking van de eerste twee leden van dat artikel, voor alle gebreken van semidwingend recht, dus niet alleen voor gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen. Afwijkingen van dit recht zijn dan ook in alle gevallen vernietigbaar.

Opvallend is dat in artikel 7:209 BW het bepaalde in artikel 7:204 en 7:205 BW niet van (semi)dwingend recht is verklaard. Afwijking van die artikelen is dan ook in beginsel geldig.14 Het staat partijen dan ook vrij om het begrip ‘gebrek’ naar eigen wens te definiëren.15 Een contractuele bepaling die inhoudt dat (vrijwel) geen enkele inbreuk op het huurgenot als gebrek kan worden aangemerkt, behoort – in ieder geval in theorie – tot de mogelijkheden. Het nut van rest van de gebrekenregeling is in dat geval (vrijwel) nihil.16 Of een dergelijke bepaling in de praktijk altijd stand zal houden, kan overigens betwijfeld worden. Steenmetser stelt zich op het standpunt dat een algemene herdefiniëring van het begrip ‘gebrek’ in strijd is met de bedoeling van de wetgever.17 Een ‘gedupeerde’ huurder kan zich bovendien op het standpunt stellen dat een dergelijke afwijking van de wet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.18 Of dat betoog zal slagen, zal afhankelijk zijn van de omstandigheden van het geval. Daarbij speelt bijvoorbeeld de onderhandelingspositie van de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst een rol.

In één geval is sprake van een wettelijke afwijking van de definitie van het begrip ‘gebrek’ in artikel 7:204 lid 2 BW. In de Benzinewet19 is vastgelegd dat uitsluitend sprake is van een gebrek als de Staat de huurder niet meer het genot van de locatie zelf kan verschaffen.20 In andere gevallen is geen sprake van een gebrek. De Benzinewet is van toepassing in geval van verhuur van een zogenoemde locatie op een verzorgingsplaats die eigendom is van de staat en gelegen is langs een weg die door het Rijk wordt beheerd. Onder een ‘locatie’ wordt verstaan een gedeelte van een verzorgingsplaats, bestemd voor de vestiging van een verkooppunt van motorbrandstoffen.21 De mogelijkheid om op grond van artikel 7:206 lid 3 BW de kosten van herstel van een gebrek te verrekenen met de huurprijs is eveneens in artikel 3 lid 5 Benzinewet uitgesloten.

Daar waar de gevolgen van een afwijking van de definitie van het begrip ‘gebrek’ groot kunnen zijn, zullen de gevolgen van afwijking van artikel 7:205 BW beperkt zijn. Dit artikel bepaalt dat de rechten die de huurder op grond van afdeling 2 van titel 7.4 BW heeft aan de huurder toekomen onverminderd alle andere rechten en vorderingen. Een van deze bepaling afwijkende afspraak zou inhouden dat de huurder rechten en vorderingen die niet voortvloeien uit titel 7.4 niet kan uitoefenen. Het gaat dan bijvoorbeeld om de risicoaansprakelijkheden zoals de aansprakelijkheid van de verhuurder voor respectievelijk gedragingen van zijn kinderen onder veertien jaar, ondergeschikten en niet-ondergeschikten die werkzaamheden verrichten ter uitoefening van het bedrijf van de verhuurder en zijn aansprakelijkheid als bezitter van een gebrekkige roerende zaak, gebrekkige opstal of een dier.22 In de praktijk zullen dergelijke afwijkingen, zo stelt Huydecoper, waarschijnlijk niet snel voorkomen.23 De vorderingen tot herstel van een gebrek en verlaging van de huurprijs24 kunnen niet op grond van artikel 7:205 BW worden uitgesloten; dat zou in strijd zijn met het (semi)dwingendrechtelijk karakter van deze bepalingen.

Tenzij het gaat om gebreken die verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen, kunnen partijen derhalve bepalen dat de verhuurder niet verplicht is om gebreken te herstellen en/of dat de huurder in geval van gebreken geen aanspraak kan maken op schadevergoeding en huurverlaging. In algemene bepalingen zijn deze aanspraken inderdaad vaak uitgesloten.25 Een dergelijke bepaling is alleen vernietigbaar als het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen. Voor alle overige gebreken kan de onderhoudsverplichting op deze manier volledig bij de huurder komen te liggen. In bepaalde gevallen zal een dergelijke uitsluiting in de algemene bepalingen wellicht als onredelijk bezwarend moeten worden aangemerkt. De huurder (niet-consument) kan dan met een beroep op artikel 6:233 sub a BW het desbetreffende beding vernietigen.26 Voorstelbaar is dat een beding dat het volledige onderhoud voor rekening van de huurder komt onredelijk bezwarend is als dit onderhoud zo moeilijk en/of kostbaar is dat een huurder door de investeringen die hij – naast de verschuldigde huurprijs – moet doen het gehuurde nooit op een redelijke manier zal kunnen gebruiken of exploiteren.

Als in de huurovereenkomst niets anders is bepaald, hebben partijen het recht om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden als sprake is van een gebrek dat het genot van het gehuurde geheel onmogelijk maakt en de verhuurder niet verplicht is dit gebrek te verhelpen. Deze bepaling is van regelend recht, ook als het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen.27 Dat kan ertoe leiden dat de huurder het gehuurde niet meer kan gebruiken en toch de huurovereenkomst niet kan ontbinden. Een beroep op artikel 6:265 BW zal de huurder dan ook niet baten, aangezien ook dat artikel van regelend recht is; een beroep op dit artikel zal dan ook afstuiten op de contractuele uitsluiting van de ontbindingsmogelijkheid. Een volledige uitsluiting van de ontbindingsmogelijkheid heb ik echter nog nooit in een huurovereenkomst aangetroffen. Ik betwijfel daarbij ook of een beroep op een volledige contractuele uitsluiting van de ontbindingsmogelijkheid in stand zal blijven op het moment dat het gehuurde als gevolg van een gebrek onbruikbaar is en de huurder geen enkel genot meer heeft van het gehuurde. Het kan niet de bedoeling van de wetgever zijn geweest om het risico dat het gehuurde in het geheel niet meer gebruikt kan worden door een omstandigheid die niet aan de huurder kan worden toegerekend, volledig bij de huurder neer te leggen. Een dergelijke bepaling is naar mijn mening naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Het is ook in strijd met de grondgedachte van de bevoegdheid van een partij bij een wederkerige overeenkomst om de overeenkomst te ontbinden indien zijn wederpartij niet presteert. Die gedachte komt erop neer dat de eisen van redelijkheid en billijkheid meebrengen dat een partij zich van zijn prestatie moet kunnen bevrijden als zijn wederpartij de overeenkomst niet nakomt.28 Een beperkte uitsluiting zal mogelijk wel acceptabel zijn. Zo’n beperkte uitsluiting heb ik wel in een huurovereenkomst aangetroffen. Het desbetreffende artikel luidt:

In het hiervoor aangehaalde geval is het risico van de huurder beperkt tot een periode van drie maanden. Zeker als het gaat om een professionele huurder die dit risico kan opvangen, zal dit in duur beperkte contractueel overeengekomen risico mijns inziens niet snel als onaanvaardbaar worden beoordeeld. Jurisprudentie waarin de vraag of een beroep op een – gehele of beperkte – contractuele uitsluiting van de ontbindingsmogelijkheid in dit soort gevallen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kan zijn, is mij overigens niet bekend.

In lid 2 van artikel 7:210 BW is bepaald dat een verplichting tot schadevergoeding van een van de partijen op grond van een gebrek mede de schade omvat die ontstaat doordat de huurovereenkomst op grond van artikel 7:210 lid 1 BW wordt ontbonden. Ook deze bepaling is van regelend recht. Het recht op schadevergoeding kan geheel worden uitgesloten of in omvang worden beperkt. In geval van zo’n beperking kan de schadelijdende partij niet terugvallen op de (algemene) bepalingen omtrent schadevergoeding uit afdeling 6.1.10 BW; ook deze bepalingen zijn immers van regelend recht. De afwijking van artikel 7:210 lid 2 BW in de huurovereenkomst geldt dan tevens als een afwijking van deze (algemene) bepalingen uit boek 6 BW.

Afdeling 2 van titel 7.4 BW wordt besloten met artikel 7:211 BW, welk artikel bepaalt dat de verhuurder in het geding moet komen om de belangen van de huurder te verdedigen als tegen de huurder door een derde een vordering wordt ingesteld tot uitwinning of tot verlening van een recht waarmee het gehuurde niet belast had mogen zijn. De verhuurder is verplicht om alle kosten die de huurder in verband met deze vordering moet maken te vergoeden, mits de huurder de verhuurder onverwijld hiervan in kennis stelt. Doet de huurder dat niet, dan hoeft de verhuurder alleen de na de kennisgeving ontstane kosten te vergoeden.

Artikel 7:211 BW is volledig van regelend recht, voor alle huurobjecten. Afwijking van het bepaalde in dit artikel is dan ook mogelijk. Het valt echter niet in te zien waarom in de huurovereenkomst van deze bepaling zou worden afgeweken. De verhuurder heeft er immers zelf ook belang bij om te voorkomen dat de derde zijn gepretendeerde recht op het gehuurde kan uitoefenen. Op het moment dat dat recht wordt uitgeoefend, ontstaat er een gebrek aan het gehuurde en kan de huurder de verhuurder daarop aanspreken. Het ligt ook voor de hand om aan te nemen dat een afwijking van artikel 7:211 BW al snel in strijd met de redelijkheid en billijkheid zal worden geacht. In de praktijk levert deze bepaling, voor zover mij bekend, weinig aanleiding tot discussie en/of geschillen.

Afsluitend kan worden geconcludeerd dat een verhuurder van andere zaken dan woonruimte op zijn verplichtingen zoals die zijn vastgelegd in de tweede afdeling van titel 7.4 BW het nodige kan afdingen, omdat de bepalingen die in deze afdeling zijn opgenomen grotendeels van regelend recht zijn. Daar waar voor de huurder van woonruimte ingevolge afdeling 5 van deze titel een groot aantal bepalingen uit afdeling 2 van (semi)dwingend recht wordt verklaard, geldt dat niet voor huurders van andere huurobjecten, waaronder de ongebouwde onroerende zaak. Met name bij de gebrekenregeling heeft de verhuurder er belang bij om van de wettelijke bepalingen afwijkende regels op te nemen. De verhuurder kan in de huurovereenkomst immers vastleggen dat alle onderhoud en herstel van gebreken voor rekening van de huurder is. Enkel voor gebreken die de verhuurder bij aanvang van de huur kende of behoorde te kennen kan hij zijn herstelverplichting en de mogelijkheid voor de huurder om aanspraak te maken op huurverlaging en/of schadevergoeding niet contractueel uitsluiten. Onderhoud kan een aanzienlijke kostenpost zijn en van de wet afwijkende afspraken kunnen voor de verhuurder dan ook een aanmerkelijk financieel voordeel opleveren. Ook kan de verhuurder er belang bij hebben dat wordt vastgelegd dat het doen van een gebruiksmelding of het verkrijgen van een noodzakelijke omgevingsvergunning tot de verantwoordelijkheid van de huurder behoort. Het niet verkrijgen van de noodzakelijke vergunning levert dan immers geen gebrek aan het gehuurde op.29 Op het moment dat de verhuurder van alle mogelijkheden om af te wijken gebruik heeft gemaakt, moet worden geconcludeerd dat er erg weinig bescherming voor de huurder overblijft waarop hij zich kan beroepen als zich gebreken aan het gehuurde voordoen. Helaas voor de huurder zie ik in de praktijk steeds meer afwijkingen van de wettelijke bepalingen voorkomen. Daar waar in de eerste jaren na 2003 de afwijkingen vaak beperkt waren tot de afwijkingen die in de algemene bepalingen van de RoZ-modellen zijn opgenomen, worden tegenwoordig steeds vaker uitgebreide huurovereenkomsten gesloten waarin bijzondere bepalingen zijn opgenomen die de verantwoordelijkheden en aansprakelijkheden van de verhuurder in vergaande mate beperken.