Duurzame pachtuitgifte: wenkend toekomstperspectief

Duurzaamheid in pacht is een containerbegrip waar vanuit verschillende invalshoeken tegenaan wordt gekeken en de opvattingen daarover lopen sterk uiteen. De een verstaat daaronder dat binnen de wet- en regelgeving zorgvuldig moet worden omgaan met de bodem- en waterkwaliteit. De ander kiest een hoger ambitieniveau, zoals op het gebied van biodiversiteit of circulariteit, en stelt voorwaarden als natuurinclusieve, kringloop- of biologische landbouw. Of nog breder door ook pachtinitiatieven te stimuleren die vernieuwend werken op het gebied van eigen verwerking en afzet in korte ketens of sociale verbinding boer-burger en stad-platteland.

De verpachter doet dat vanuit zijn of haar eigen doelstellingen en beleid. Voor zover duurzaamheid daar niet rechtstreeks uit volgt, is het vanuit een zorgvuldig beheer en instandhouding van het bezit van belang om duurzaam bodembeheer centraal te stellen. Maatschappelijke ontwikkelingen en de bewustwording over milieu- en klimaatproblemen gaan niet aan verpachters voorbij. Zij kunnen als verpachter met hun grond daarin een verschil maken.

Aan pachterszijde geldt dat zij een toekomstperspectief en verdienmodel moeten hebben, als zij meer duurzaam willen gaan boeren. Continuïteit is daarbij belangrijk; zekerheid van langjarig gebruik van de grond is zeker zo belangrijk als een (redelijke) pachtprijs. De interesse onder boeren is groot, maar de ruimte – zowel in beschikbare als betaalbare grond – is vaak een belemmering. Dat geldt ook voor de volgende generatie bij bedrijfsoverdracht, zijinstromers van buiten de landbouw of nieuwe landbouw- en voedselinitiatieven.

Dit artikel is niet bedoeld om een norm te stellen wat duurzaam is, maar om duidelijk te maken welke mogelijkheden er zijn om als verpachter en pachter keuzes te maken als het gaat over duurzaamheid. Daaraan staan allerlei bezwaren in de weg – denk aan de verouderde pachtwetgeving, fiscaal- en financieel-economische aspecten, je kunt niet ‘groen doen en rood staan’ – maar de focus ligt hier op de kansen die er wel zijn voor duurzame pacht. Elke stap die gezet kan worden, hoe groot of klein die ook is, is er één naar een meer duurzame en toekomstbestendige landbouw.

De huidige pachtwetgeving biedt de kaders waarbinnen de ruimte voor duurzame pacht moet worden gezocht. Belangrijkste pachtvormen in deze zijn de reguliere pacht, geliberaliseerde pacht en natuurpacht met daarnaast erfpacht als zakelijk recht.

Allereerst reguliere pacht. Vanwege de dwingende pachtwetgeving is deze pachtvorm eigenlijk ongeschikt voor duurzame pachtuitgifte. Sowieso wordt deze pachtvorm bij nieuwe pachtuitgifte nauwelijks nog toegepast. De pachtovereenkomst wordt getoetst door de Grondkamer. Daarbij bestaat een reëel risico dat duurzame pachtvoorwaarden als een buitensporige verplichting worden aangemerkt (art. 7:319 lid 1.b BW). In dat geval geldt de gewijzigde pachtovereenkomst als een goedgekeurde overeenkomst en is het duurzame effect weg.

Vanwege de verlenging van rechtswege, de indeplaatsstelling en de limitatieve opzeggingsgronden kan een reguliere pachtovereenkomst generaties doorlopen. Weliswaar moet de pachter zorgvuldig met het gepachte omgaan, maar zolang de pachter aan de geldende wet- en regelgeving voor bijvoorbeeld mest en milieu of de Wet Natuurbescherming omgaat, is er weinig houvast om – al dan niet met zachte dwang – de pacht te verduurzamen. Gedurende de looptijd kunnen alleen op vrijwillige basis afspraken worden gemaakt. Dat kan bijvoorbeeld door:

Geliberaliseerde pacht van zes jaar of korter biedt meer mogelijkheden voor duurzame pachtuitgifte. Dit gebeurt al sinds jaar en dag door terreinbeherende natuurbeschermingsorganisaties voor het beheer van natuurgraslanden. Daarin zijn strenge voorwaarden opgenomen voor zaken zoals mestgift, beweiding en veedichtheid, maaidata en een verbod op chemische gewasbeschermingsmiddelen.

Voor ‘gewone’ landbouwgrond geldt dat ook geliberaliseerde pachtovereenkomsten, net als reguliere pacht, worden getoetst door de Grondkamer. Toch wordt daarbij steeds minder snel aangenomen dat sprake is van buitensporige verplichtingen die de ondernemersvrijheid van de pachter te veel zouden inperken. In dat kader zijn de zogeheten ‘glyfosaat’-arresten interessant. Waar de Grondkamer in twee verschillende procedures een verbod op het gebruik van glyfosaat uit een eenjarige, respectievelijk driejarige pachtovereenkomst schrapte, is dat in beide gevallen door de Centrale Grondkamer gecorrigeerd (beschikking van 11 november 2021, GP 11.833 en beschikking van 5 maart 2020, nummer onbekend). Hoewel de Centrale Grondkamer oordeelde dat de ondernemingsvrijheid van de pachter door het glyfosaatverbod wordt ingeperkt, is de inperking niet buitensporig. De volgende overwegingen lagen daaraan ten grondslag:

De mogelijkheid van geliberaliseerde pacht langer dan zes jaar wordt weinig toegepast, omdat de pachtprijs wordt getoetst aan het pachtprijzenbesluit en dus relatief laag is. Als dat laatste geen belemmering is, dan is dit ook een geschikte pachtvorm, omdat continuïteit een belangrijke duurzaamheidsfactor is.

Erfpacht is een geschikt instrument om duurzaam te verpachten. Het valt niet onder de pachtwetgeving en kent een grote mate van vrijheid in het stellen van voorwaarden. Aan het gebruik en de bestemming kan bijvoorbeeld de voorwaarde worden verbonden dat de erfpachter de grond biologisch moet gebruiken en daarvoor over een SKAL-certificaat moet beschikken. Wanneer de erfpachter daar niet meer aan voldoet, kan dat worden aangemerkt als een opzeggingsgrond art. 5:87 lid 2 BW, omdat de erfpachter dan in ernstige mate tekortschiet in het nakomen van zijn/haar verplichtingen.

Belangrijk aandachtspunt is om gedurende de looptijd van de erfpacht – minimaal 26 jaar vanwege de werking van art. 7:399d BW – de gebruiksvoorwaarden actueel te houden en te kunnen inspelen op veranderende omstandigheden. Dat is bijvoorbeeld te ondervangen door met een beheerplan te werken dat periodiek kan worden herzien en gelijkloopt met de periode waarvoor beheerovereenkomsten voor agrarisch natuurbeheer of ecosysteemdiensten worden herzien.

Verder is het net als voor reguliere pacht niet mogelijk inbreuk te maken op lopende erfpachtcontracten. Net als bij reguliere pacht geldt dat ook hier alleen op vrijwillige basis afspraken kunnen worden gemaakt over verduurzaming.

De uitgifte van grond in reservaatspacht (art. 7:389 BW) heeft nooit een grote vlucht genomen. In 2021 was 5.910 hectare als reservaatspacht uitgegeven (1,3% van het totale pachtareaal (CBS-gebruikstitels)). Door terreinbeherende natuurbeschermingsorganisaties worden gronden vooral in geliberaliseerde pacht uitgegeven.

Het is betrekkelijk eenvoudig duurzame doelen te stellen, maar om die te vertalen naar de keuze van nieuwe pachters, concrete pachtvoorwaarden en de monitoring is een volgende stap die nog volop in ontwikkeling is (voorbeeld: Groenontwikkelfonds Brabant, januari 2023. Aan de slag met duurzame gronduitgifte: praktische tips en inspirerende voorbeelden).

Om het voor verpachter en pachter niet te ingewikkeld te maken, kan worden aangesloten bij bestaande regelingen. Denk bijvoorbeeld aan certificaten waarover een pachter beschikt voor zijn bedrijf (bijvoorbeeld een SKAL-certificaat) of voor specifieke producten (bijvoorbeeld On the way to Planetproof of het Beter Leven Keurmerk). De controle op het naleven van de voorwaarden die aan het certificaat worden gesteld ligt bij de organisatie die het certificaat uitgeeft. Omdat de pachter daarover al verantwoording moet afleggen, levert dat de pachter ook geen extra administratieve verplichtingen op.

Er kunnen ook specifieke voorschriften in de pachtovereenkomst worden opgenomen. Dat kunnen doelvoorschriften zijn die worden getoetst met een KPI-methode (kritische prestatie-indicatoren, bijvoorbeeld uit publicaties van WUR, Louis Bolk Instituut en Boerenverstand). Of juist heel concrete maatregelen die strak worden gedefinieerd, vaak gericht op heel specifieke doelstellingen zoals maaidata voor weidevogelbeheer, scheurverbod van grasland, teeltverboden, voorwaarden aan bemesting of geen chemische gewasbeschermingsmiddelen.

Dit vraagt dan wel om controle (van de kant van de verpachter) en/of rapportage (van de kant van de pachter). Duurzame pachtvoorwaarden komen vaak overeen met activiteiten in het kader van de eco-regeling van het Gemeenschappelijk Landbouwbeleid, subsidies voor Agrarisch Natuur- en Landschapsbeheer of ecosysteemdiensten. Net als bij certificering worden deze activiteiten gecontroleerd en leveren ze de pachter geen extra administratieve verplichtingen op.

Wanneer landbouwgrond vrij van pacht komt en er een nieuwe pachter moet worden gezocht, is dat hét moment om keuzes te maken in duurzaamheid. De selectie van een geschikte pachter is zeker zo belangrijk als het stellen van voorwaarden. Een pachter die intrinsiek gemotiveerd is zijn bedrijf te verduurzamen, al stappen heeft gezet in de transitie naar een meer duurzame landbouw of op het gewenste duurzame niveau zit, legt de basis voor succes. Duurzame pachtvoorwaarden hoeven dan niet te worden afgedwongen, maar zijn onderdeel van de agrarische bedrijfsvoering.

Het kan ook een moment zijn om met een bestaande pachter afspraken te maken op welke wijze hij of zij de bedrijfsvoering wil verduurzamen en wat extra pachtgrond daarin kan betekenen. Daarmee heeft duurzame pachtuitgifte van grond een hefboomeffect op het hele bedrijf. Dat kan in positieve zin, waarbij extra grond voor een pachter de ruimte biedt om te kunnen extensiveren. Maar het kan ook een stimulans (met lichte dwang) zijn een bestaande pachter te bewegen stappen richting duurzaamheid te zetten. Beschikbaarheid van voldoende grond is een belangrijke randvoorwaarde om te kunnen verduurzamen.

Datzelfde geldt ook voor de termijn waarop grond in pacht wordt uitgegeven. Door grond voor zes jaar in geliberaliseerde pacht uit te geven in plaats van jaar-op-jaar, biedt dat een pachter meer zekerheid en continuïteit, wat een duurzaam grondgebruik ten goede komt.

Overheden hebben bij het verpachten te maken met het Didam-arrest (ECLI:NL:HR:2021:1778). In 2022 en 2023 is hierover in het Land- en Tuinbouw Bulletin gepubliceerd (LTB 2022/24, LTB 2022/42, LTB 2023/18 en LTB 2023/23).

Het Didam-arrest wordt soms al te gemakkelijk aangegrepen als argument om landbouwgrond dan maar niet duurzaam te verpachten. Een overheidsinstantie die duurzaam beleid voert (en welke overheid doet dat tegenwoordig niet), kan op basis van dat uitgangspunt de keuze maken om grond duurzaam te verpachten. Aan de pachtuitgifte kunnen voorwaarden worden verbonden, mits het gelijkheidsbeginsel maar wordt gerespecteerd (ECLI:NL:RBNNE:2023:82,ECLI:NL:RBNHO:2023:739).

In de categorie overheden waren de partijen uit het Groen Ontwikkelfonds Brabant (GOB) in 2017 een van de eerste die landbouwgrond duurzaam gingen verpachten. Bij de uitgifte van pachtgronden is niet alleen de geboden pachtprijs bepalend, maar ook de duurzaamheidsscore. Afhankelijk van de bijdrage die een certificaat levert aan waterbeheer, bodemkwaliteit en biodiversiteit wordt een duurzaamheidsscore toegekend. Daarmee wordt de pachtprijs waarvoor wordt ingeschreven vermenigvuldigd, waarna de grond wordt toegekend aan de hoogste inschrijver. Dat kan dus zowel een duurzame boer als een gangbare boer zijn. Met deze regeling wordt beoogd een gelijk speelveld te creëren tussen boeren die in meer of mindere mate bijdragen aan het realiseren van het overheidsbeleid.

Net als het GOB gaat het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) bij open inschrijvingen van geliberaliseerde pachtovereenkomsten een hogere score toekennen aan inschrijvingen op basis van duurzaamheidscertificaten. Opvallend is wel dat de scores die het GOB hanteert substantieel hoger liggen dan die van het RVB en dat het GOB meer categorieën onderscheidt. Een kwestie van keuzes hoe duurzaamheidsaspecten worden gescoord.

Zowel voor het GOB als voor het RVB geldt dat bij uitgifte van grond die al een biologische status heeft (SKAL-keurmerk) ook de voorwaarde wordt verbonden dat de grond biologisch moet blijven.

Andere voorbeelden van methoden die worden gehanteerd:

In de categorie beleggers is eerder in dit artikel al de pachtkorting bij ASR aangehaald. Ook op andere plaatsen stellen beleggers, stichtingen en verenigingen in toenemende mate voorwaarden bij de pachtuitgifte om duurzaamheid te stimuleren. Een mooi voorbeeld is het Living Lab Fryslân dat in 2022 een jaar lang het thema ‘Natuurinclusieve voorwaarden in pachtcontracten’ heeft uitgedragen en voor verpachters een handreiking heeft gemaakt. Steeds meer landgoederen richten hun beleid bij pachtuitgifte op duurzaamheid, bijvoorbeeld een nieuwe CSA-tuinderij op landgoed Grootstal of duurzaamheidsafspraken in langjarige geliberaliseerde pacht op landgoed Vilsteren. Duurzame grondfondsen, zoals Land van Ons, Aardpeer/BD Grondbeheer en Lenteland, kopen met geld dat door burgers wordt ingelegd landbouwgrond die onder duurzame voorwaarden in pacht wordt uitgegeven. Daarbij staan biodiversiteit en landschap (Land van Ons), regeneratieve boerderijen (Lenteland) en de uitgangspunten van natuurgedreven, sociaal verbonden en economisch gedragen (Aardpeer) centraal.

Een belangrijke stap voorwaarts zou zijn wanneer duurzaamheid beter in de pachtwetgeving wordt verankerd. In de laatste pachtbrief van minister Adema wordt daar in navolging van de eerdere versie van zijn voorganger Schouten uit 2019 uitgebreid aandacht aan besteed (Ministerie LNV, 27 januari 2023: DGA-EIA/22334447).

Er worden verschillende voorstellen gedaan die duurzaamheid stimuleren. Allereerst om duurzaamheidseisen in pachtcontracten op te nemen, zoals rond bodem- en waterkwaliteit en biodiversiteit. Belangrijk is ook dat langjarige pacht de standaard wordt door langjarige pachtcontracten te stimuleren en kortdurende pachtcontracten te ontmoedigen.

Ondanks de demissionaire status van het kabinet, is het pachtdossier niet controversieel verklaard en wordt door de minister actief overlegd met pachters- en verpachtersorganisaties over een ingrijpende herziening van de pachtwetgeving. Op 28 september hebben BLBH, FPG, LTO en NAJK al hun gezamenlijke uitgangspunten aan de minister aangeboden. Wat betreft duurzaamheid wordt vooral gekeken naar een gezonde bodem als basis, met ruimte voor aanvullende afspraken voor de biologische, chemische en fysische bodemkwaliteit. Het zou echter een gemiste kans zijn om, met inachtneming van de ondernemingsvrijheid van de pachter, geen aanvullende en bredere duurzaamheidscriteria te kunnen opnemen.

Kortom: duurzame pacht als wenkend toekomstperspectief!