5.6 Rechtsvergelijking

In de voorgaande paragrafen heb ik de positie van de Franse huurder van een ongebouwde onroerende zaak, waarop door die huurder een commerciële ruimte wordt gebouwd, uiteengezet. In deze paragraaf zet ik die positie af tegen die van de Nederlandse huurder van een ongebouwde onroerende zaak. Om de vergelijking zo zuiver mogelijk te houden, ga ik daarbij uit van de situatie dat deze huurder zelf, met expliciete toestemming van zijn verhuurder, een 290-bedrijfsruimte realiseert. Beide huurders hebben dan immers dezelfde belangen: het kunnen terugverdienen van hun investering en – in geval van onderhuur – de toepasselijkheid van hetzelfde regime op zowel de hoofd- als de onderhuurovereenkomst. Daar waar ik het in deze paragraaf heb over de ‘Franse huurder’ en de ‘Nederlandse huurder’, bedoel ik eenvoudigheidshalve derhalve de huurders van een ongebouwde onroerende zaak waarop de huurder een commerciële ruimte (in de zin van de bail commercial respectievelijk artikel 7:290 lid 2 BW) realiseert, respectievelijk naar Frans en naar Nederlands recht.1

Het belangrijkste verschil tussen beide landen is vanzelfsprekend het toepasselijke regime. De huur van een ongebouwde onroerende zaak waarop de huurder een commerciële ruimte bouwt valt in Frankrijk onder de werking van de bail commercial; een specifiek, voor een belangrijk deel dwingendrechtelijk, regime dat uitgaat van de behoefte aan bescherming van de huurder die een plaatsgebonden activiteit uitvoert. De Nederlandse huurder van een ongebouwde onroerende zaak geniet geen specifieke bescherming. Van de ‘algemene bepalingen’ van artikel 7:201-7:231 BW is bij de huur van een ongebouwde onroerende zaak slechts een klein aantal van (semi-)dwingend recht. De Nederlandse huurder is daarmee veel meer dan de Franse afhankelijk van het resultaat van onderhandelingen met de verhuurder over de inhoud van de huurovereenkomst, nu de Nederlandse huurder vrijwel niet kan terugvallen op wettelijke beschermingsbepalingen.

De Franse regeling betreffende natrekking wijkt op enkele (belangrijke) punten af van de Nederlandse. In Frankrijk is het niet noodzakelijk om een opstalrecht te vestigen om de natrekkingsregeling te doorbreken. Een bepaling in de huurovereenkomst is voldoende om de eigendom van de bebouwing voor een bepaalde tijd of zelfs voor altijd bij de huurder te laten blijven. Als partijen overeenkomen dat de eigendom bij het einde van de huurovereenkomst overgaat op de verhuurder, heeft dat tot gevolg dat een huurovereenkomst betreffende een gebouwde onroerende zaak ontstaat. In Nederland heeft eigendomsverkrijging van de bebouwing door natrekking geen wijziging in de aard van het gehuurde tot gevolg.2 Het effect van deze wijziging is voor de Franse huurder van een ongebouwde onroerende zaak overigens beperkt, omdat de huur van een ongebouwde onroerende zaak die door de huurder wordt bebouwd met een commerciële ruimte al onder de bail commercial valt. De wijziging van een ongebouwde naar een gebouwde onroerende zaak, in Nederland ook wel ‘verkleuring van het huurregime’ genoemd, is met name van belang omdat uitzonderingen in de bail commercial voor de ongebouwde onroerende zaak dan niet meer gelden. Een belangrijke uitzondering is de regeling betreffende de huurprijsherziening. Vanwege de uitbreiding van de bescherming op het gebied van de huurprijs bij verkleuring van het huurregime is de positie van de Franse huurder, als die verkleuring inderdaad plaatsvindt, iets sterker dan die van de Nederlandse. In Nederland zou het gevolg van een wijziging van de aard van het gehuurde veel groter zijn. Naar Nederlands recht valt de huur van een ongebouwde onroerende zaak waarop door de huurder een 290-bedrijfsruimte wordt gebouwd immers niet onder de reikwijdte van artikel 7:290 e.v. BW. Een wijziging hiervan zou hier de toepasselijkheid van een geheel nieuw regime betekenen.

De specifieke (dwingendrechtelijke) bescherming die de Franse huurder heeft, ziet met name op de garantie dat hij gedurende een bepaalde minimale duur het gehuurde kan blijven gebruiken en de beperkte mogelijkheden die de verhuurder heeft om de huurovereenkomst kosteloos te beëindigen. De minimale duur van de huurovereenkomst is negen jaar. De Nederlandse huurder heeft geen wettelijk recht op een bepaalde minimumduur. Negen jaar is voldoende om de investeringen van de huurder (voor een groot deel) af te schrijven. Na die negen jaar kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen of een verzoek om hernieuwing van de huurder weigeren, doch slechts in bepaalde, limitatief in de wet opgesomde, gronden kan hij zo de huurovereenkomst beëindigen zonder dat hij een vergoeding aan de huurder verschuldigd is. Bovendien moet de Franse verhuurder van een ongebouwde onroerende zaak bij veel opzeggingsgronden de huurder eerst aanmanen om de geconstateerde overtreding ongedaan te maken. De opzegtermijn bedraagt zes maanden. In Nederland is opzegging van een huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak op elke grond mogelijk, zijn partijen vrij in het overeenkomen van een opzegtermijn (van bijvoorbeeld één maand), heeft de huurder geen vaststaand recht op een terme de grâce en kan de huurder alleen aanspraak maken op een langere opzegtermijn en/of vergoeding als beëindiging op de overeengekomen termijn en/of zonder vergoeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Een dergelijke open norm geeft geen zekerheid of de huurder door de rechter in het gelijk zal worden gesteld. Doet in de Franse variant geen van de in de wet genoemde gronden zich voor, dan kan de huurder aanspraken op een indemnité d’éviction, onder meer bestaande uit een vergoeding voor verhuizing, herinrichting en verlies van goodwill. De gevolgen van een beëindiging van de huurovereenkomst komen op deze manier in veel gevallen bij de verhuurder te liggen in plaats van bij de huurder. Als de Nederlandse huurder al aanspraak kan maken op een vergoeding, dan is die in de meeste gevallen beperkt en zal die zeker niet alle te maken kosten en het verlies aan goodwill dekken. Het bedrijfsrisico van de Franse huurder is derhalve een stuk lager dan dat van de Nederlandse huurder.

Ontbinding van de huurovereenkomst kan in Frankrijk evenals in Nederland op twee manieren: buitengerechtelijk of gerechtelijk. De verhuurder is niet verplicht om de gang naar de rechter te maken om de ontbinding te vorderen. Weigert de huurder te vertrekken, dan zal in beide landen de verhuurder alsnog naar de rechter moeten om ontruiming te vorderen en kan de ingeroepen buitengerechtelijke ontbinding ter toetsing aan de rechter worden voorgelegd. Het toetsingskader verschilt wel als de ontbinding buitengerechtelijk is ingeroepen. De Franse verhuurder zal zich moeten beroepen op een clause résolutoire (ontbindende voorwaarde) die in de huurovereenkomst is opgenomen. Als die voorwaarde is vervuld, dan zal de rechter moeten constateren dat de ontbinding terecht is opgeroepen. De rechter heeft niet de vrijheid om van dat toetsingskader af te wijken – en de huurder kan zich ook niet op een open norm als de redelijkheid en billijkheid beroepen, nu zo’n norm in het Franse recht ontbreekt. De Nederlandse rechter heeft wel de vrijheid om alle omstandigheden van het geval in zijn beoordeling te betrekken. Echter, omdat de verhuurder niet alleen tot ontbinding kan overgaan, maar in veel gevallen de huurovereenkomst ook vrij eenvoudig kan opzeggen, is de praktische betekenis van dit ruimere beoordelingskader voor de positie van de Nederlandse huurder klein.

Ook als het gaat om het risico voor gebreken die het gebruik van het gehuurde onmogelijk maken is de positie van de Franse huurder sterker dan die van de Nederlandse. De Franse verhuurder kan zijn aansprakelijkheid voor die gebreken niet uitsluiten, terwijl de Nederlandse verhuurder dat wel kan. De Nederlandse huurder moet dan – wederom – terugvallen op een vordering op grond van artikel 6:248 lid 2 BW, waarvan de uitkomst nooit zeker is.

Zowel in Frankrijk als in Nederland is de huurder van een ongebouwde onroerende zaak verplicht om de verhuurder in de gelegenheid te stellen dringende werkzaamheden aan het gehuurde uit te voeren. In beide landen kan de aanspraak van de huurder op een huurverlaging of schadevergoeding in verband met deze werkzaamheden in de huurovereenkomst worden uitgesloten. In Frankrijk wordt een dergelijke uitzondering door de rechter verworpen als de verhuurder niet te goeder trouw is ten aanzien van de werkzaamheden (hij moet zich inspannen om de overlast zoveel mogelijk te beperken). In Nederland heeft de rechter die mogelijkheid ook, op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid van artikel 6:248 lid 2 BW.

De regeling omtrent de staat van oplevering van het gehuurde zoals die is opgenomen in de bail commercial komt overeen met de Nederlandse regeling in artikel 7:224 BW. Maken partijen bij aanvang van de huur een beschrijving op van het gehuurde, dan moet de huurder conform die beschrijving opleveren. Laten zij na om een beschrijving te maken, dan ligt de bewijslast dat de huurder niet in de juiste staat heeft opgeleverd bij de verhuurder. Het verschil tussen de Franse en de Nederlandse regeling is erin gelegen dat de Franse regeling van dwingend recht is en de Nederlandse van regelend recht. De Nederlandse huurder van een ongebouwde onroerende zaak kan derhalve door middel van een bepaling in de huurovereenkomst verplicht worden om het gehuurde in goede staat en zonder gebreken op te leveren, zelfs als die gebreken al bestonden bij aanvang van de huur. De positie van de Franse huurder van een ongebouwde onroerende zaak is derhalve beter.

De regeling ‘koop breekt geen huur’ in de bail commercial is voor de huurder van een ongebouwde onroerende zaak iets gunstiger dan de Nederlandse regeling. In beide landen kan weliswaar in de huurovereenkomst worden bepaald dat de huurovereenkomst wel kan worden beëindigd bij overdracht van het gehuurde door de verhuurder, doch de Franse verhuurder is – mits de huurovereenkomst authentiek is of een ‘date certaine’ heeft – een schadevergoeding aan de huurder verschuldigd, gelijk aan de huurprijs over de resterende huurperiode. De vraag is echter in hoeveel gevallen er sprake is van een authentieke huurovereenkomst of een overeenkomst met een ‘date certaine’, zodat deze aanspraak in de praktijk, voor zover ik dat kan overzien, niet vaak zal voorkomen. Ook in Frankrijk zijn de meeste huurovereenkomsten ‘slechts’ onderhandse overeenkomsten.

Wat de huurprijs betreft zijn de Franse huurder en verhuurder gebonden aan een wettelijk regime, terwijl de Nederlandse huurder en verhuurder in de huurovereenkomst daaromtrent kunnen overeenkomen wat zij willen. De Franse partijen kunnen de huurprijs ‘slechts’ eens per drie jaar nader laten vaststellen. Die vaststelling geschiedt aan de hand van de marktwaarde. De Franse huurder van een ongebouwde onroerende zaak geniet niet de bescherming van het plafonnement, zolang het regime van de huurovereenkomst niet is verkleurd van ongebouwde naar gebouwde onroerende zaak. In huurovereenkomsten naar Nederlands recht betreffende ongebouwde onroerende zaken wordt ook vaak voorzien in de mogelijkheid de huurprijs na een bepaalde periode te laten aanpassen aan de markthuurwaarde. Dat is in de praktijk meestal eens in de vijf jaar. In die zin is er niet veel verschil tussen beide regimes. In huurovereenkomsten naar Nederlands recht wordt echter ook vaak bepaald dat de huurprijs niet wordt aangepast als dat leidt tot een lagere huurprijs dan de tot dat moment geldende, zodat de mogelijkheid voor de huurder om een huurverlaging te verkrijgen is uitgesloten. De Franse huurder heeft die mogelijkheid wel. Voorts kan in een huurovereenkomst naar Nederlands recht een vast stijgingspercentage worden overeengekomen dat hoger is dan een normale indexering. Naar Frans recht zijn partijen wel vrij in het overeenkomen van een indexeringspercentage, maar uiterlijk drie jaar na de laatste vaststelling kunnen beide partijen de huurprijs laten aanpassen zodat deze weer overeenkomt met de marktwaarde. De positie van de Franse huurder is derhalve sterker dan die van de Nederlandse.

De bepalingen omtrent onderhuur betekenen in de praktijk geen verschil tussen de posities van de Franse en de Nederlandse huurder. In beide landen kan het recht om onder te verhuren worden uitgesloten of kan de verhuurder, als hij toestemming geeft, daar voorwaarden aan verbinden. De Franse wet geeft de verhuurder expliciet de mogelijkheid om de huurprijs te verhogen als de onderhuurprijs hoger is dan de hoofdhuurprijs. De Nederlandse verhuurder kan die voorwaarde uiteraard ook stellen, zodat het verschil in de wettelijke regeling geen praktische betekenis heeft.

De regeling omtrent indeplaatsstelling wijkt ook af van de Nederlandse. De Nederlandse huurder van een ongebouwde onroerende zaak heeft geen mogelijkheden om een indeplaatsstelling af te dwingen, terwijl de Franse huurder dat wel kan. In de Franse huurovereenkomst kunnen voorwaarden worden opgenomen waaraan de huurder moet voldoen om indeplaatsstelling te kunnen verlangen. Zolang dat niet neerkomt op een onmogelijkheid voor indeplaatsstelling, zal de rechter die voorwaarden als toetsingskader hanteren.

De Franse huurder van een ongebouwde onroerende zaak die daarop een commerciële ruimte bouwt heeft, anders dan de Nederlandse huurder, het recht om zijn activiteiten uit te breiden of te wijzigen. Dat geeft hem meer mogelijkheden om het gehuurde succesvol te exploiteren.

Het Franse procesrecht op dit terrein komt grotendeels overeen met het Nederlandse. Het enige verschil is dat het Franse systeem een departementale verzoeningscommissie kent waaraan partijen een huurprijsgeschil kunnen voorleggen. Omdat huurprijsbescherming voor de Nederlandse huurder ontbreekt en er dus niet eenzelfde verschil over de hoogte van de nadere huurprijs op grond van de wettelijke criteria kan ontstaan, kan ik aan dit verschil geen nadere conclusies verbinden.