6.5 Conclusie

In het voorgaande heb ik een aantal knelpunten gesignaleerd die zich voordoen in het huidige huurrecht ten aanzien van de huur van ongebouwde onroerende zaken. Mijns inziens zou er voor die knelpunten een oplossing moeten komen zodat recht wordt gedaan aan de belangen van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. Deze huurder lijkt nu veelal ‘vergeten’ te zijn door de wetgever.

Mijns inzien moet er allereerst een regeling komen voor de duur van bepaalde huurovereenkomsten betreffende ongebouwde onroerende zaken. Het gaat dan om de onroerende zaken die door de huurder bedrijfsmatig worden gebruikt en om onroerende zaken die door de huurder zelf worden bebouwd, waarna in sommige gevallen de onroerende zaak inclusief bebouwing als gebouwde onroerende zaak wordt onderverhuurd. Er moet een regeling komen die de huurder de mogelijkheid geeft zijn investering terug te verdienen en een regeling die het (beter) mogelijk maakt om de duur van de onderhuurovereenkomst af te stemmen op de duur van de hoofdhuurovereenkomst.

Vervolgens heb ik geconstateerd dat de mogelijkheid om het begrip ‘gebrek’ uit artikel 7:204 lid 2 BW een andere definitie te geven tot ongewenste situaties kan leiden als daardoor het gehuurde niet conform de bestemming kan worden gebruikt. Dat geldt niet alleen bij de huur van een ongebouwde onroerende zaak, maar bij alle huurobjecten. Ook dat zou veranderd moeten worden. Vervolgens acht ik het niet wenselijk dat de mogelijkheid voor de huurder om een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking in te stellen kan worden uitgesloten in de huurovereenkomst als de huurder het gehuurde met toestemming van de verhuurder bebouwt. Ook heb ik uitgewerkt waarom het niet wenselijk is dat de regeling ‘koop breekt geen huur’ uit artikel 7:226 BW niet van dwingend recht is bij de huur van een ongebouwde onroerende zaak.

Ik heb ook aandacht besteed aan het ontbreken van huurprijsbescherming. De in beginsel onbelemmerde mogelijkheid voor de verhuurder om de huurprijs te verhogen kan tot ongewenste situaties leiden, waardoor de huurder genoodzaakt is om de huurovereenkomst te beëindigen. Ik acht het wenselijk om een zekere mate van begrenzing aan te brengen ten aanzien van de huurprijsverhogingen. Ook is het in bepaalde gevallen wenselijk dat de huurder de mogelijkheid krijgt om iemand te laten aanmerken als medehuurder of iemand anders als huurder in zijn plaats te laten stellen.

Tot slot ben ik ingegaan op de beëindiging van de huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak. Er zijn huurders van ongebouwde onroerende zaken die een groot belang hebben bij een bepaalde mate van bescherming ten aanzien van de mogelijkheid voor de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen. Naar mijn mening zou voor een aantal gevallen in de wet moeten worden voorzien in een toetsing van een opzegging die recht doet aan het belang van de huurder bij behoud van het gehuurde. Daarbij moet ook worden voorzien in een regeling waardoor de bescherming van een eventuele onderhuurder van de gebouwde onroerende zaak die is ontstaan na bebouwing door de huurder ook geldt voor de hoofdhuurder van de ongebouwde onroerende zaak. Op die manier wordt voorkomen dat voor de beëindiging van de onderhuurovereenkomst strengere normen gelden op het gebied van termijnen, opzeggingsgronden en/of ontruimingsbescherming dan voor beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst. Tot slot acht ik het wenselijk dat de ontbinding van een huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak door de rechter moet geschieden, net zoals dat geldt voor de ontbinding van een huurovereenkomst betreffende een gebouwde onroerende zaak.

In het volgende hoofdstuk ga ik in op de wijze waarop deze gewenste wijzigingen naar mijn mening in de wet zouden moeten worden opgenomen, op een manier die zo veel mogelijk recht doet aan zowel de belangen van de huurder als die van de verhuurder.