4.6.2 The saga continues: zaak, bijzaak en accessoire zaak

In hoofdstuk 3 over het OBW is besproken dat de bijzaak en de hulpzaak, voor zover ze al bestonden, onder het OBW zijn afgeschaft. De “afschaffing” heeft echter niet tot gevolg dat het debat omtrent het bestaan van bijzaken/hulpzaken is beëindigd. In de literatuur is een discussie ontstaan over de vraag of de zaken genoemd in art. 5:20 lid 1 sub e en f BW (gebouwen, werken en beplantingen) gezien moeten worden als bestanddelen van de grond in de zin van art. 3:4 BW.1 De discussie is niet nieuw, zoals uit het deel over het OBW is gebleken. Diephuis stelde al dat een stuk grond en een op die grond gebouwd huis beide zelfstandige zaken waren. De eigenaar van de grond kon immers een andere zijn dan de eigenaar van het huis, blijkens de artikelen over het opstal- en erfpachtrecht.2 Anders dan art. 5:14 BW gebruikt art. 5:20 BW de woorden “bestanddeel” en “hoofdzaak” niet. Waar art. 5:14 BW slechts van toepassing is op de gevallen waarin na de verbinding een eenheidszaak is ontstaan, is dat bij art. 5:20 BW omstreden. Kan sprake zijn van natrekking zonder bestanddeelvorming? Volgens de aanhef van art. 5:20 BW omvat het eigendomsrecht van de grond de opgesomde objecten. Dit lijkt te betekenen dat het eigendomsrecht van een in art. 5:20 BW genoemde zaak wordt geabsorbeerd door het eigendomsrecht van de grond. Toch bestaan tegen deze leer bedenkingen en zij komen niet uit de lucht vallen. Meijers stelde in zijn toelichting het volgende:

Meijers heeft een discussie over de vraag wie eigenaar is van een (onroerende) zaak willen voorkomen met de invoering van art. 5:20 BW. Daarin is hij geslaagd. In de praktijk bestaat immers geen verschil van mening over wie eigenaar is van het huis: dat is de grondeigenaar (behoudens wettelijke uitzonderingen). Maar een andere discussie is daarvoor in de plaats gekomen, namelijk of de zaken opgesomd in art. 5:20 BW bestanddelen zijn of niet. Vult laatstgenoemd artikel het bestanddeelartikel art. 3:4 BW aan of geldt het als een uitzondering die verschillende zaken onder één eigendomsrecht mogelijk maakt?4 Of staan beide artikelen helemaal los van elkaar? Zij gaan immers over verschillende onderwerpen. Art. 3:4 BW bepaalt wat een zaak is en art. 5:20 BW regelt de eigendomsverhoudingen van die (onroerende) zaak. Of er sprake is van één eigendomsrecht op al dan niet verschillende zaken is afhankelijk van welke visie men aanhangt.5

In dit onderzoek worden gebouwen, werken en beplantingen als bestanddelen van de grond aangemerkt. De belangrijkste reden hiervoor is de eenvoud. Heeft men het over een “onroerende zaak” dan wordt daarmee bedoeld het eigendomsrecht op de onroerende zaak. Net als onder het OBW wordt onder het huidige BW de zaak vereenzelvigd met het eigendomsrecht.6 Tweehuysen stelt daarom duidelijk: “En dat eigendomsrecht omvat grond én opstal”.7 Als het huis en de beplantingen afzonderlijke zaken zijn van de grond, bestaat onzekerheid over de term “onroerende zaak”. Wordt daarmee bedoeld de grond, het huis of de beplantingen? Al deze drie zaken zijn immers onroerend (art. 3:3 BW), maar geen bestanddelen. Ze zijn “zaken” of “bijzaken”8 of “accessoire zaken”,9 en dat terwijl zij alle drie onder het eigendomsrecht van de grond vallen.10 De gebouwen die volgens art. 3:4 BW geen bestanddelen zijn, kunnen dit wel zijn op basis van art. 5:20 lid 1 sub e BW.11 De keuze om gebouwen en beplantingen als bestanddelen van de grond te beschouwen werpt wel de vraag op naar de aard van het opstalrecht.