8.4.2 Cessie en verpanding van huurvorderingen

Het is inmiddels al meerdere keren besproken dat de Engelse hypotheekhouder aan zijn hypotheekrecht een sterk recht op de huurpenningen ontleent. Dat blijkt niet alleen in faillissementssituaties, maar ook in gevallen waarin de hypotheekgever na het vestigen van het hypotheekrecht de huurvorderingen cedeert of verpandt. Doordat naar Engels recht het recht van de hypotheekhouder op die vorderingen al ontstaat bij het vestigen van het hypotheekrecht, kunnen latere beschikkingshandelingen van de hypotheekgever hem niet worden tegengeworpen, ook niet als hij het vastgoed pas daarna in bezit neemt. Een dergelijke cessie of verpanding (assignment) van de huurvorderingen raakt de hypotheekhouder simpelweg niet.1

De positie van de Nederlandse hypotheekhouder steekt op dit punt schril af bij die van de Engelse. De huurvorderingen uit het verhypothekeerde vastgoed komen naar Nederlands recht in beginsel niet aan de hypotheekhouder, maar aan de hypotheekgever toe.2 De hypotheekhouder heeft (mits bedongen) ‘slechts’ de bevoegdheid die vorderingen van de hypotheekgever als beheerder te innen. Een recht van hypotheek tast daarom niet van rechtswege de beschikkingsbevoegdheid van de Nederlandse hypotheekgever aan; hij blijft in beginsel gewoon bevoegd de huurvorderingen te vervreemden of te verpanden. Eenmaal vervreemde of openbaar verpande vorderingen kunnen niet meer door de hypotheekhouder worden geïncasseerd.

De Nederlandse wetgever heeft op zich wel onderkend dat een cessie of verpanding van huurvorderingen desastreus kan uitpakken voor de hypotheekhouder. Daarom is in de wet de mogelijkheid opgenomen om in de hypotheekakte een huurbeding overeen te komen.3 In zo’n huurbeding kan worden bepaald dat de hypotheekgever niet bevoegd is de huurpenningen te vervreemden of te verpanden. Een dergelijk verbod kan op basis van het betreffende wetsartikel worden ingeroepen tegen zowel de hypotheekgever zelf, als tegen degene aan wie de huurpenningen zijn vervreemd of verpand.

Het gevolg van een geslaagd beroep op een huurbeding is dat de hypotheekhouder de gehele huurovereenkomst kan vernietigen, welke (relatieve) nietigheid kan worden tegengeworpen aan degene aan wie de huurvorderingen waren vervreemd of verpand.4 Een tweede optie, en daarbij kan de huurovereenkomst worden behouden, is dat de hypotheekhouder op grond van het huurbeding de cessie of verpanding zelf vernietigt. Als de huurovereenkomst voor het overige gunstig is voor de waarde van het vastgoed, bijvoorbeeld doordat een goede huurprijs bedongen is, ligt deze mogelijkheid meer voor de hand dan de vernietiging van de huurovereenkomst in zijn geheel.

Er kleeft echter één belangrijk nadeel aan het huurbeding zoals dat nu is vormgegeven, en dat is zijn toepassingsbereik. In een beheertraject, waarin van een verkoop (nog) geen sprake is, komt de hypotheekhouder geen beroep op een huurbeding toe. De wetgever heeft het inroepen van dat beding namelijk beperkt tot gevallen waarin de hypotheekhouder de executie van het vastgoed al heeft aangezegd. De wetgever had voor toepassing van het huurbeding kennelijk slechts het herstel of beschermen van de (verkoop)waarde van het vastgoed op het oog. Die waarde is bij commercieel vastgoed sterk afhankelijk van de te verwachten inkomsten, aan de hand daarvan wordt veelal de koopprijs van het vastgoed bepaald. In geval van cessie zijn die inkomsten nihil, en in geval van een pandrecht worden ze verminderd met de gesecureerde vordering van de pandhouder zodra die zijn pandrecht openbaar maakt. Kopers zijn daarom over het algemeen niet geïnteresseerd in commercieel vastgoed waarvan de huurvorderingen zijn gecedeerd of verpand, wat ernstig afbreuk doet aan de waarde van dat vastgoed. Door een huurbeding in te roepen en een eventuele cessie of verpanding ongedaan te maken, kan de hypotheekhouder de waarde van het vastgoed herstellen.

Doordat het inroepen van het huurbeding op deze manier is voorbehouden aan een verkooptraject, zoals in hoofdstuk 6 en 7 besproken, biedt het geen oplossing voor een hypotheekhouder die tijdens het beheer wordt geconfronteerd met een cessie of verpanding van huurpenningen. Op dit punt wijkt de positie van de Nederlandse hypotheekhouder af van de Engelse, en heeft de Nederlandse hypotheekhouder een aanvullend pandrecht op de huurvorderingen nodig om het gat tussen de beide posities te verkleinen.